1.房屋取得的时间标准
我国《婚姻法》在维护婚姻共同体基础上保护个人的财产权利,对婚姻存续期间的一方合法财产的所得,在双方没有约定,法律也不规定为特殊性一方个人财产的情况下,认定为夫妻共同财产。基于《婚姻法》是一部建立在夫妻特殊关系下的身份法,将“婚姻期间”“合法性”作为认定夫妻共同财产的标准。婚前按揭房为合法性财产,一般情况下是毋庸置疑的,但其权属认定却面临尴尬的局面。其中有两个至关重要的时间点,即婚前和婚后的节点和房屋取得的时间点。我国实行婚姻登记制度,结婚证上的登记时间是合法性婚姻的时间点。而房屋取得的时间点,目前理论界与实务界都存在分歧。按揭房购买是两个三方法律关系,既存在房屋买卖合同,也存在房屋抵押借款合同,期间又涉及**款的支付、房屋的交付、房屋权属的登记、房产证书的取得等一系列环节,每个环节的时间也不一致。究竟以哪个时间点作为“房屋取得的时间”,是认定婚前按揭房产权属的关键。对于婚前按揭房的所有权取得时间,目前存在几种意见:
(1)以按揭房的权属登记作为取得时间。我国
不动产物权实行登记生效主义,不经过登记这一公示行为,不发生房屋所有权的转移。
(2)以房产证的获得作为取得时间。经过房产权属登记,不代表可以顺利取得房产证,同时须经过公示、相关证件审核等一系列步骤,任何一个环节出现问题,都有可能造成房产证**终无法取得。
(3)以支付**款时间为取得时间。当购买人签订房屋买卖合同并支付了**款之后,其对该房屋就享有了债权。
(4)以房屋的交付为取得时间。房屋的交付是使购买人实际享有该物权各项权利的重要环节,经过交付,使购买人基于合同的债权转化为实际的物权。
不动产物权的登记效力,在于以政府公信力的方式证明该不动产的权利已合法转移并受法律保护,意在对抗恶意第三人。房产证书的取得是登记行为顺利的一种延续,是下发到公民手里的登记成功的证明书,论其效力次于
房产登记簿。房屋的交付是房地产开发商履行房屋买卖合同的一个重要环节,实现交付后,开发商才算顺利履行完自己的义务。我国动产实行交付后的权利转移,不动产则是实行登记生效主义。婚姻期间的夫妻财产关系是建立在人身关系基础上的,属于夫妻内部的财产关系。房产登记证明、房产证书则是用来保护房产的市场流通,意在对抗恶意第三人的,而夫妻双方并不是第三者。我国承认物权变动的有因性和独立性,就应该从物权变动的原因深入分析,而不是从登记公示的结果认定,更不是从交付行为来断定。
二、夫妻购买按揭房离婚时的分割情况
(1)婚前一方已交清全部房款,但是在婚后才取得产权证书的。由于购
买房产的全部款项都是夫妻一方在婚前以个人财产支付,以该个人财产的对价存在的房产所有权是否应归夫妻一方个人所有,存在很大争议。我们认为,应视为婚前财产的转化,认定为夫妻一方个人财产为宜。
(2)婚前一方签订房屋买卖合同,但是**款以及
贷款还款都是结婚后由夫妻共同财产支付的,房屋应当属于夫妻共有财产,分割房产时应当平均分割。
(3)婚前一方已支付购房的部分款项(包括**款和部分贷款),婚后,仍以一方的个人财产支付完剩余贷款的,婚后取得房屋权属证书的,这种情况的和第(1)种情况类似。
(4)婚前一方已支付部分款项(包括**款和部分贷款),婚后,又以夫妻共同财产支付完剩余贷款的,婚后取得房屋权属证书的。这种情况下虽然签订房屋买卖合同、支付**款是在婚前,但房屋应属双方共同财产。但是分割房产时应当考虑双方对房屋贡献的大小,由于一方婚前支付了部分款项,因此该部分款项应当从房产的市场价值中刨去,然后再对房产予以平均分割。有人认为,关于房屋的婚前支付的是个人财产,婚后支付转化为房产的相应价值部分则属共同财产,这种说法是不正确的,夫妻对财产的共有是共同共有性质,共同共有是不分份额的共有,在房产上只有不分份额的共有状态,是难以房产划分哪部分是婚前支付的,哪部分又是婚后支付转化的。因此,对这种按揭房的认定,首先认定为个人财产,然后按照贡献大小予以不平均的价值分割,而对房产增殖部分,应当按照购买房屋而花费共有财产和个人财产的比例予以分割。
(5)婚前一方支付部分款项,婚后才签订正式的房屋买卖合同,婚后用共同财产偿还贷款,婚后才取得房屋所有权证书的。(这种情况在单位集资建房时是经常发生的)这种情况应当严格根据《婚姻法解释(三)》第十条的规定,不能认为是夫妻的一方财产,只能认为是共同财产,当然,认定为共同财产不会影响房产价值分割问题。价值分割的原则与上述相同。