合意抵销,是指当事人互负债务,标的物种类、品质不相同的,经双方协商一致,也可以抵销。
《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的
不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
不动产买受人的执行标的异议很多都是依据上述司法解释的规定,上述规定的第三个要件是“已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。如果不动产买受人已按照合同约定支付部分价款,能否以与被执行人(不动产卖售人)合意抵销的方式支付剩余价款呢?
不可以。因为:
一、形式上,允许不动产买受人以合意抵销的方式支付剩余价款不符合司法解释的明文规定
《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的付款条件是“已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”,并未规定不动产买受人“可以以合意抵销的方式支付剩余价款”。
法律在保护不动产买受人合法权利的同时,也保护申请执行人的合法权利。因此法律对不动产买受人排除执行规定了很严格的条件,以《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条为例,其中一个就是付款条件。对此付款条件,不宜任意扩大解释,否则就可能会给被执行人与案外人串通损害申请执行人利益打开方便之门,违背立法精神。
二、实体上,允许不动产买受人以合意抵销的方式支付剩余价款会严重损害申请执行人的合法权利
根据《**高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定,不动产买受人应当将剩余房款交付法院执行。对此剩余房款的受偿顺序(注:前提法院生效判决支持了不动产买受人的执行异议,否则剩余房款即便交付了法院也会被退回),简单讲:
1、因不动产买受人对标的房屋一般不享有抵押权等优先受偿权,如果申请执行人对标的房屋享有抵押权,则申请执行人优先受偿,如有剩余且不动产买受人因其他债权取得了生效的法律文书且符合申请执行的条件,则可受偿剩余的房款。
2、如果申请执行人对标的房屋不享有抵押权,则:(1)如果被执行人是公民或其他组织,则原则上按照债权比例受偿。不动产买受人如果因其他债权取得了生效的法律文书且符合参与分配的条件,则可以和申请执行人按照债权比例受偿此剩余房款。(2)如果被执行人是企业法人,则按照查封的先后顺序受偿。一般而言,申请执行人是首封,可以首先受偿。即便不动产买受人因其他债权取得了生效的法律文书,也只能较后受偿(如有剩余)。
通过上文对剩余房款受偿顺序的分析可见,对于不动产买受人而言,其或者是与申请执行人按照债权比例受偿,或者是排在申请执行人后面受偿。但是,如果允许不动产买受人以合意抵销的方式支付剩余价款,实质是赋予了不动产买受人较之申请执行人优先受偿的权利,这明显不符合执行价款受偿顺序的法理,也严重侵害了申请执行人的合法权利。