物业管理费包括哪些费用啊？是国家规定的吗？

答：《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　3、物业管理区域清洁卫生费用；
　　4、物业管理区域绿化养护费用；
　　5、物业管理区域秩序维护费用；
　　6、办公费用；
　　7、物业管理企业固定资产折旧；
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”
　　物管收费中除了以上物业服务费外，还有一些是属于物业企业代收代缴项目，根据《物业服务收费管理办法》第十七条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向**终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。”
　　需要注意的是：
　　无论任何收费，物业管理企业均应在其服务区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。
　　物业服务收费明码标价的内容应包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。实行政府指导价的物业服务收费还应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。

答：物业管理费的来源、用途要看物业管理合同的约定。在目前看来，尚没有发现包含停车费的合同。
物业管理公司和他的服务对象，所有的行为都要依据合同来协调关系。不能说，物业管理了，什么都要物业公司负责。
以本人所签订的合同为例，我们就仅仅负责保洁和保安、路灯等。水电均不在我们合同之内。

答： 对于很多人来说，可能对每年给物业公司缴纳的物业管理费都没有一个很清晰的概念。物业管理费到底包含了哪些方面的费用？那些费用又是按什么标准来收取的？今天就让建新物业来为大家详细的讲解一下“物业管理费”相关的知识。

(一)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费
属人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，**后再分摊到每月每平方米建筑面积上。
(二)公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括：
1、公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;
2、给排水日常运行、维修及保养费;
3、电气系统设备维修保养费;
4、燃气系统设备维修保养费;
5、消防系统设备维修保养费;
6、公共照明费;
7、不可预见费;
8、易损件更新准备金。
(三)绿化管理费
指小区环境绿化的养护费用，包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。
(四)清洁卫生费
包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。
(五)保安费
对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险费(如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4‰);保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计算，住房月租金为8元/平方米)。
(六)办公费
交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。
(七)物业管理企业固定资产折旧率
固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。
(八)利润
利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。
(九)法定税费
法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费。
按照以上各个部分的费用的标准收取组合成的就是物业管理费，大家在以后遇到物业公司收取物业管理费的时候，要清楚的算好各个费用的支出，以免不良物业公司从中牟取私利。

答：物业管理收费的费用构成：
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，**后再分摊到每月每平方米建筑面积上。
(1)基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。(2)按规定提取的福利费(根据当地政府的规定由企业确定)：包括福利基金(如按工资总额的14%计算)、工会经费(如按工资总额的2%计算)、教育经费(如按工资总额的1.5%计算)、社会保险费[包括待业保险(如按工资总额的1%计算)，医疗保险(如按工资总额的6%计算)、工伤保险、养老保险(如按工资总额的19%计算)，住房基金(如按工资总额的6%计算)(含住房公积金)]等。(3)加班费：按人均月加班2天，再乘以日平均工资计算。日平均工资按每月22个工作日计算。(4)服装费：按每人每年2套眼装计算。其眼装标准由企业自定。计算出年服装费总额后再除以12个月，即为每月服装费。
2.公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括：
(1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费; (2)给排水日常运行、维修及保养费; (3)电气系统设备维修保养费; (4)燃气系统设备维修保养费; (5)消防系统设备维修保养费; (6)公共照明费; (7)不可预见费; (8)易损件更新准备金。
不包括：
●业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修运行、保养与维修费用; ●公共设施、设备的维修费用; ●电梯的运行、维修费用; ●冬季供暖费;
●高压水泵运行、维修费用; ●公用天线保养维修费;
这些费用按国家和地方政府的现行规定和标准分别向产权人和使用人另行收取。
3.绿化管理费：指小区环境绿化的养护费用，
包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。
4.清洁卫生费：包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。
5.保安费：对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险费(如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4‰);保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计算，住房月租金为8元/平方米)。
6.办公费：交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。
7.物业管理企业固定资产折旧率：固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。

答：三级收费标准：0.50元/月.平方米(已包含税、费)

【基础条件】

小区封闭;

有固定管理服务用房;

绿化率25%以上;

绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上;

固定活动馆所100平方米以上;有简单的体育活动器械、设施。

【公共秩序维护】

1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。

【保洁服务】

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。

2、公共楼道每天清扫1次;扶手每周擦洗2次，保持干净整洁。

3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。

7、公共区域玻璃每月擦洗1次。

8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

答：物业管理费一般由以下一些项目构成：

公共物业及配套设施的维护保养费用。
聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
购买或租赁必需的机械及器材的支出。
物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
公共区域植花、种草及其养护费用。
更新储备金，即物业配套设施的更新费用。
聘请律师、会计师等专业人士的费用。
节日装饰的费用。
管理者酬金。
行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
公共电视接收系统及维护费用。
其他为管理而发生的合理支出。
另外的项目详见相关物业公司的具体规定。相关物业公司保留**终解释权。