购房税收政策是什么? 买房时契税是什么 可以减免吗

什么是满五唯一免税 免征契税4税费大全及注意事项

国家政策出台后，很多中介挂出“满五唯一”的“免税房”，通过“无税”来忽悠购房者。小编提醒广大购房者一定要多个心眼。

一些中介打着“满五唯一”的旗号忽悠购房者，这时候购房者可要多个心眼防止上当了。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，该政策被称为“满五唯一”。

国家政策出台后，很多中介挂出“满五唯一”的“免税房”，通过“无税”来忽悠购房者。但是，事实真的是这样吗？其实，虽然地方细则出台，免去了一部分房源的个税，但是，非普通住房“满五年唯一”还是需缴纳营业税的。对此，广大购房者买房的时候一定要擦亮双眼了，千万别被中介宣传忽悠了。

很多购房者等到快签约的时候才知有营业税

根据规定，当个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。中介将这一类房屋冠以“免税房”，但其实，这类房屋有可能只是免交20%的个人所得税。

免税房真的免税吗？

一些购房者在中介处买的房子，曾经说好的免税，可是等到签约的时候，才被告知还需要缴纳营业税。所以，购房者买房之前一定要问清楚。

网站20%的免税房都是忽悠你的

购房者有时候需要上网搜索房子，寻找房源。可以说网上找到的免税房有20%都是为了忽悠你的。

很多人会有疑问，买新房后到底什么时候交税**合适？甚至有些人因为不知道交税时间，而白白浪费了税收优惠，导致卖房的时候受损失。

近年来，围绕房地产交易国家出台了减免税优惠政策，而这些政策涉及购房时间、面积、套数等关键问题。对于个人购房的时间，目前税务部门的规定是，以契税完税证明上的时间或取得房产证的时间，按照孰先原则确定。

那什么时候交税能享受相关优惠？正确的应该是合同生效之后就可以去申报交税了,缴纳税款之后才能办理房产证。为了不让开发商占用你的资金，在交钱之前问问什么时候得证。一般一个月左右就能把证件办下来，特殊的也是两三个月。

现实中，就出现过有人买房后因未及时办理契税缴纳和办理房产证，从而导致不能享受有关税收优惠政策。

桑女士1996年8月在北京买了一套商品房。2003年，房地产开发商统一办房产证，而他们全家都在深圳，所以一直没办房产证。去年，她考虑卖掉房子，并于2014年9月5日办下了房产证。

2014年9月22日，桑女士将该套房卖了500万元。2014年11月27日，桑女士与买主到海淀地税二所办房屋过户，窗口工作人员审核其材料，称其购房“未满5年，不能享受营业税、个人所得税等减免政策”。**终，桑女士被征缴税费79万余元。但是，桑女士认为，该房早满5年，应享受减税政策，故先后向海淀地税二所、海淀地税局提出行政复议。两家单位均出具行政复议决定，认为征税合法。

对此，海淀区地税局代理人称，桑女士的契税是在2014年4月份缴的，房产证是在2014年9月份办的，都没满5年。2015年5月13日，海淀地税局就此案举行了公开审理会议，审查结果仍是桑女士购房时间不足5年，故海淀地税二所对桑女士征税的行政行为合法有效。

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)的规定：
一、首套房缴纳规定如下：
1、个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行;
2、户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为1.5%；
3、所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照3%征收。
二、二套房缴纳规定如下：
购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照3%的税率征税。

政策福利一波接一波

然而，房屋交易涉税五花八门

买房哪些税种能享受减免政策？

直系亲属赠与也要交税？

二套房究竟如何界定？

……

别急！今天，365房博士将理一理这些事儿，

马鞍山个人不动产登记

涉税业务税种、税率及减免条件

大盘点来啦~

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（PS：文末有福利哦！）





个人房产交易税率表











二手房交易税种、税率


各税种减免税条件及征收方式：

（一）契税

税率优惠政策：

1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

全税率：

①对个人购买三套（含）以上住房和非住宅以及单位购买房屋等交易类型，按4%税率缴纳；

②房产赠与，按4%税率缴纳；

③房产互换，按差额的4%税率缴纳。



（二）增值税及附加

免征条件：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；

个人销售自建自用住房免征增值税。

差额征收条件：个人出售非住宅（不含自建房）或单位出售房屋（不含自建房）按差额征收增值税及附加，不论其是否满2年。



（三）个人所得税

1、免征条件：个人出售取得产权（以产权证或契税完税日期为准）满5年且为家庭（夫妻双方及未成年子女）唯一住宅，免征个人所得税。

2、征收方式：

（1）差额征收：纳税人（产权转让人）能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证原件及复印件，能准确计算房屋原值和应纳税额的，按20%税率差额征收其个人所得税。计算公式：应缴个人所得税=（转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-有关合理费用）×20%；

（2）核定征收：纳税人不能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证，难以正确计算房屋原值和应纳税额的，按房屋转让收入的1%核定征收其个人所得税。计算公式：应缴个人所得税=房屋转让收入×1%。



（四）印花税

1、免征条件：个人销售或购买住宅暂免缴纳印花税。（必须同时符合卖方为个人，交易类型是出售，房屋性质为住房）

2、征收对象：个人出售非住宅或单位出售房屋，按房屋转让收入的0.05%征收。





拆迁安置房税种、税率




优惠按财税【2012】82号文规定“市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋REPLACE_TEMP_1；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。”

重新承受住房属于家庭唯一普通住房的，可以在被拆迁房屋所在市、县范围内，享受购买“家庭唯一普通住房”契税优惠政策。






房屋赠与税种及税率




一、继承

被继承方：

增值税及附加：免征

印花税：0.5‰



继承方：

契税：免征

个人所得税：免征

印花税：0.5‰



二、赠与

（一）直系亲属赠与

赠与方：

增值税：免征

土地增值税：免征

印花税：0.5‰



受赠方：

个人所得税：免征

契税：4%

印花税：0.5‰



（二）非直系亲属间赠与

赠与方：

增值税及附加

附附注2所列情况以外均视同销售不动产处理，应缴纳增值税及附加。

印花税：0.5‰



受赠方：

个人所得税

其应纳税税额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值（低于系统评估价格的以系统评估价核定）减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后余额的20%。

契税：4%

印花税：0.5‰

宣城市地税局官方答复：根据《宣城市人民政府办公室关于打造皖苏浙交汇区域中心城市促进房地产业健康发展的若干意见》（宣政办<2014>38号）文件和《宣城市人民政府办公室关于稳定住房消费有关问题的通知》（宣政办秘<2015>205号）规定，个人在市区购买商品房享受契税返还和财政补贴的优惠政策截止日期为2015年12月31日。目前，地税部门尚未接到购房补贴政策延期的文件。（也就是说，目前暂无契税减免和补贴政策。）



但是，对符合《关于促进市区房地产市场持续健康发展的若干意见》（宣政〔2011〕72号，有效期已延至2014年12月31日）、《关于打造皖苏浙交汇区域中心城市促进房地产业健康发展的若干意见》（宣政办〔2014〕38号，有效期暂定至2015年9月9日）和《关于稳定市区住房消费有关问题的通知》（宣政办秘〔2015〕205号，有效期暂定至2015年12月31日）文件中个人购房契税财政补贴政策条件，且未及时办理契税申报纳税手续的购房人，办理契税纳税申报手续和个人购房契税财政补贴手续的期限延长至2016年6月30日。（也就是说，在2015年12月31日前购房并且备案的，可以在2016年6月30日前办理契税纳税申报手续和个人购房契税财政补贴手续）



政策回顾：




《关于稳定市区住房消费有关问题的通知》




为支持居民合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，贯彻落实国家有关“落实地方政府主体责任”、“因地施策”、“分类调控”等政策精神，8月28日，市政府出台了《关于稳定市区住房消费有关问题的通知》，对我市房地产市场提出了多项政策措施。其中主要内容有：



一是延长宣政办〔2014〕38号文件的实施时间。将《宣城市人民政府办公室关于打造皖苏浙交汇区域中心城市促进房地产业健康发展的若干意见》（宣政办〔2014〕38号）及其相关实施细则政策施行时间延期至2015年12月31日。同时对2015年9月10日至2015年12月31日期间，个人在市区购买非普通住房以及非住宅类新建商品房的，由受益财政按购房总价款的2%给予财政补贴。


注释：

1、《意见》相关契税补贴政策：对个人在市区购买144㎡及以下普通商品住房的，由契税入库同级财政给予所缴纳契税100%的补贴。个人在市区购买144㎡及以下的新建普通商品住房，在100%补贴契税的基础上，市财政部门再给予30元/㎡的购房补贴。

2、非普通住房：面积大于等于144㎡、容积率小于1、过户价高于当地市场指导价、满足其中的任何一项都是非普通住宅。（通常指大面积的房源或者别墅）

3、非住宅类新建商品房：通常指商业类的房屋，比如、商铺或者商业写字楼等




房产君解读：

1、 个人在市区购房144㎡及以下普通商品住房的契税补贴政策，截止日期由2015年9月9日延期到2015年12月31日。此条政策是本次“8.28”新政对去年《意见》政策的延续



2、 对于144平米以上的房源，购房享有房款总价2%的财政补贴。此条政策是本次“8.28”新政新增内容。






二是进一步放宽住房公积金贷款。对已经还清公积金贷款的，再次申请公积金贷款的，按首套房贷款政策执行，即按**低**款20%及公积金贷款基准利率执行，其它县市参照执行。进一步优化不同群体公积金缴存数额和贷款额度，加大贷款支持力度。


注释：

1、《意见》相关公积金贷款政策：对住房公积金缴存职工在市区购买新建商品住房的，住房公积金贷款**高额度由30万元提高到40万元。

2、宣城住房公积管理中心8月26日发布**新的【住房公积金贷款利率对照表】，贷款5年及5年以下的，贷款年利率为2.75%；贷款5年以上的，贷款年利率为3.25%。






三是积极推行征迁货币化安置。全面停止新开工公共财政投资的安置房和公共租赁住房建设。对已开工的，通过调整完善规划等方式，加快工程进度及配套设施建设，确保项目及时交付使用，发挥效益。修订完善征迁补偿安置政策，积极推行棚改货币化安置，引导安置对象到市场选购商品房。



房产君解读：

《宣城市房屋征收市场化安置暂行办法》于7月9日审议通过，大致的内容就是：政府以低于市场价格集中采购商品房，拆迁安置户凭“购房券”买商品房享额外优惠。此项政策有助于消化市区库存及新建商品房量。

此外，文件对规范办理土地使用权证等方面提出要求。



该政策有效期暂定为2015年9月10日至2015年12月31日。









宣城市地方税务局宣城市住房和城乡建设委员会关于个人购买商品房契税缴纳及个人购买商品住房契税财政补贴政策的公告



根据市政府《市本级税收征管有关问题会议纪要》（专题会议纪要第62号）精神，现将市区个人购买商品房契税缴纳及个人购买商品住房契税财政补贴等有关事项公告如下：

一、对个人购买新建商品房时凭《商品房买卖合同》、销售不动产发票申报契税纳税手续的，契税征收机关将及时予以受理。

二、对符合《宣城市人民政府关于促进市区房地产市场持续健康发展的若干意见》（宣政办〔2011〕72号，有效期已延至2014年12月31日）和《关于打造皖苏浙交汇区域中心城市促进房地产业健康发展的若干意见》（宣政办〔2014〕38号，有效期暂定于2015年9月9日）文件中个人购房契税财政补贴政策条件，且未办理契税申报纳税手续的购房人，请于2015年12月31日前到市建设科技大厦一楼市政务服务中心房管分中心契税征收窗口（属市开发区范围内的到市经济技术开发区管委会一楼投资服务中心契税征收窗口），办理契税纳税申报手续和个人购房契税财政补贴手续。逾期不办的，不再享受契税财政补贴政策。

（一）契税财政补贴申请条件和标准：

1．《宣城市人民政府关于促进市区房地产市场持续健康发展的若干意见》（宣政办〔2011〕72号，有效期已延至2014年12月31日）中个人购买商品住房契税财政补贴条件和标准为：自2011年10月1日起至2014年12月31日，对个人购买90㎡及以下普通住房且该住房属于购房家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，所缴纳契税由契税征收机关同级财政给予全额补贴；对个人购买90㎡到144㎡（含）普通住房且该住房属于购房家庭唯一住房的，所缴纳契税超过1%部分，或购买超过144㎡的非普通住房且该住房属于购房家庭唯一住房的，所缴纳的契税超过2%的部分，均由契税征收机关同级财政给予全额补贴。

2.《宣城市人民政府办公室关于打造皖苏浙交汇区域中心城市促进房地产业健康发展的若干意见》（宣政办〔2014〕38号，有效期暂定于2015年9月9日）中个人购买商品住房契税财政补贴条件和标准为：对个人在市区购买144㎡及以下普通商品住房的，由契税入库同级财政给予所缴纳契税100%的补贴。

（二）申请契税财政补贴须提供的相关材料：
1．商品房买卖合同（原件和复印件）；
2．商品房销售合同网上登记备案证明（原件和复印件）；
3．销售不动产发票（原件和复印件）；
4．本人身份证（原件和复印件）；
5．个人住房信息查询证明（原件）等。
个人住房信息查询证明由购房人携带结婚证或单身证明（原件）、户口本（或户籍证明原件）、购房人的身份证（原件）等，向市政务服务中心房地产分中心档案查询窗口或市经济技术开发区管委会一楼投资服务中心市房管局开发区分局窗口申请查询，由查询窗口根据房屋权属登记信息的查询结果出具。

三、市区各房地产开发企业要对照上述政策及时通知购房业主按期办理个人购买商品房契税缴纳及个人购买商品住房契税财政补贴相关事宜。

四、房地产开发企业不得接受购房业主委托代收代缴契税、物业维修基金、房屋登记费等有关办证税费，一经发现，将严肃查处。

五、有关咨询方式：
1.契税纳税申报及个人购房契税财政补贴咨询电话：
市政务服务中心房管分中心契税征收窗口：0563-3015869
（受理市区范围契税纳税申报及个人购买商品住房契税财政补贴申报）；
市开发区管委会投资服务中心契税征收窗口：0563-3032129
（受理开发区范围契税纳税申报）；
市开发区管委会投资服务中心财政局窗口:0563-2626031
（受理开发区范围个人购买商品住房契税财政补贴申报）。

2.个人住房信息查询咨询电话：
市政务服务中心房管分中心窗口:0563-2617689
（受理市区范围个人住房信息查询申请）；
市开发区管委会投资服务中心房管分局窗口:0563-2612361
（受理开发区范围个人住房信息查询申请）。