任志强认为,从房地产对GDP、税收增长起到的积极作用来看,不论如何调控房地产,都不会让它“消失”、“没了”;第二,近年来房价收入比维持在6左右,且呈下降趋势,并不存在泡沫;第三,房屋竣工销售比为1:2.12,也就是说销售出去的房子是新竣工房子的2倍,从这个角度看,所谓库存并不多。
本文为任志强在2017年钜派投资集团上海宏观经济展望暨投资策略会上的分享,内容仅供参考。
刚才邱晓华(原国家统计局局长)说特朗普上台很悲观,我觉得中国确实有很多未来经济的不确定性,这个不确定性其中就有特朗普。
就我个人来说,特朗普对中国经济来说也许是件好事。因为特朗普会干很多和中国作对的事,就逼着你去出牌应对,逼着你改革。举个例子,特朗普说要减税,如果他上台后真的减税,那你中国不减税就没有竞争力了。所以中国要是也跟着减税那不是好事吗?前些天中央经济工作会议已经说了,今年中国可能会更多地在经济税收减免上下一些功夫。所以特朗普做出的一些决定可能会使中国来做出一些对应的改革,这就是不确定性的问题。我觉得这也许是个机会,可以促进中国加速进行制度和经济改革。
你们老总邀请我讲讲房地产,我就用统计局的数字来讲讲。先说固定资产投资,因为它和房地产有密切关系,和民间投资也有直接关系。
房地产对GDP、税收增长有巨大贡献
其实民间投资低迷但不能说没有增长,它这个是3.1%的增长,其实这3.1%的增长里还有问题:它的整个在固定资产投资中占的比重是下降的。高的时候占到百分之七十几,现在只有六十出头儿吧。民间投资下降对中国的经济影响是巨大的。
房地产开发投资增长率也是,6.6%变成6.5%,一个平稳下降的趋势,这个趋势是从什么时候开始的?2016年10月份以后。10月份出台了很多政策,这个国庆长假的时候,十几个城市出台了政策。很多人说我放假出去玩玩,回来一看房子买不起了。这个确实有很大影响。但是我们看到15年12月份是1.0%,今年涨到这么多,已经很不错了。
换句话说,如果没有中国房地产投资的增长,16年的gdp就掉下去了。
我们把投资分为三块。第一块叫制造业。第二块叫房地产和基础设施建设。基础设施建设就是花国家钱或者国企的钱,这块增长是很快的,拉动中国经济增长的很大一块是这里,水利啊地铁啊修桥修路。我们看到11月12月制造业又有增长了,为什么呢,因为前一段时间主要是去产能,就把相当一部分制造业砍掉。砍掉后它就少了,所以后期那些没被砍掉的就有一些机会,它就增长了。
对于房地产相关,在三四月份持续增长以后进入了一个比较高的情况,到十一月仍然是增长的。这个你要是扣掉房地产那增长就惨了。所以不管你怎么骂房地产,你还是得求着它。它要是没了经济就惨了。我们15年6.9%的gdp,你要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢,4.8%了。
如果我们按今年计算,16年3个季度的gdp增长是6.7%,扣除了是4.4%了。那我们只看房地产,单独计算房地产是占0.8%,那么房地产相关投资占多少呢?就是钢铁水泥木材那些,占0.7%。那今年没有房地产就剩5.2%的gdp了。所以说房地产不可或缺,在整个国民经济的增长中作用是巨大的。
我们再说税收,房地产在税收增长中贡献是**大的,占29%。
所以告诉大家一个什么意思,就是房地产不管怎么调也不能让它掉下去,不能让它没了。
土地今年涨价很多,但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%,所以很多城市土地出现短缺,包括上海北京。单说北京的例子,北京16年的
土地出让收入是多少呢,800多亿。大家觉得很多吧,15年多少?1960亿。去年是前年的差不多40%。如果土地不供应,你还老埋怨房价涨,它可不就得涨吗,因为土地供应短缺。所以这是预测将来的一个重要指标,你今年供应少,土地是两年开工,所以它14年15年连续2年的土地供应低增长负增长会有影响。
房地产销售今年增长很快。大家都担心10月出台政策后销售会快速下降,确实下降了4个多点,从四十多变成三十多。12月很多人很悲观,认为会下降很多,我说不会。我个人觉得12月也就略下降一点点。在限购的19个城市里,它的总比例占33%左右。如果把这个限购的城市扣掉,剩下的城市约占70%是上涨的。比如海南,北京雾霾了,很多人跑去
买房子。富力的老总告诉我说**近卖的火火的,大家都去躲雾霾。
销售面积增加24.3%,销售额增加了37.5%。这个差额,就是价格。换句话说就是价格增长了这么多。今年增加的是比较多一点,主要是在限购的城市。那有个问题,我们说定了多少目标,什么百年复兴高速增长,那么这个国家如果不是一个城市化的国家,那就绝对不可能变成一个强国。
房价涨跌与人口流动趋势有关
强国的唯一标志就是城市化。
历史上我们有过强国时代,比如说清朝宋朝,但那都是农耕时代。为什么清朝后来不灵了呢,一个是闭关锁国,一个就是保持农业国。但其它国家在这个近200年左右的时间已经迅速发展到工业后工业,这个发展过程其实就是城市化的过程。
我们现在有多少农民啊,现在数据是9亿多,这么多农民你可能在世界上强大吗?不可能。所以没有城市化你是不可能把国家变得强大的。那么另外一个问题就是城市化来自于社会分工,来自于收入差别。比如说我要在农村建一个污水站,你建不起来,因为它人太分散。只有城市化才能建起来。