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    如何投资写字楼?写字楼投资要注意什么?

    热心网友    2019-03-17 | 我要分享
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    热心网友 | 熟悉区域: | 2019-03-17

    随着新政落地,住宅市场受打压,市民看好写字楼投资前景。那么投资写字楼,需要注意啥?业内人士也发表了见解。
    一、中轴线上值得投资
    写字楼售价虽然比住宅高一些,但是租金可以达到60-80元/㎡/月,投资回报率还可以。建议选一些地段好的,例如处于中轴线上的产品。只要是处于中轴线上的写字楼,应该都没有问题。按15㎡/人计算,投资的面积最好为100-150㎡,如果面积小了就可以拼起来。
    二、前景好就不怕贵
    1.看区域前景如何,城市是否往那个方向发展。
    2.看周边是否聚集商务氛围。如果区域有商务氛围,会聚集更多企业。佛山目前相对比较有商务氛围的区域就是千灯湖、季华路、佛山新城。暂时看得见的,氛围最好的首先为千灯湖区域,因为其属金融服务区,抢占先机,靠近广州;发展速度最快的是智慧新城;最成熟的区域为季华路。
    3.不要怕买贵的,有的时候也许是越贵的,前景越好。
    三、目前是入市好时机
    买写字楼要注意哪些?总结起来有以下几方面:1.好地段是硬指标。投资写字楼必须考虑投资回报率,有稳定、可持续增长租金比较重要,好地段可以保障稳定租客;2.产品要有好的设计。产品要为租客提供生存的发展模式,形成一种长远机制,因此还要考察开发商的经营理念;3.选择好的时机。现在是一个好的时机。国家现在在打压房地产投资,而商铺投资门槛高,公寓产品分流了部分写字楼客户,而写字楼总价比公寓稍高,但租金更高,可以说投资写字楼是目前稳妥的投资途径。

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  • 热心网友 | | 2019-03-17

    随着新政落地,住宅市场受打压,市民看好写字楼投资前景。那么投资写字楼,需要注意啥?业内人士也发表了见解。
    一、中轴线上值得投资
    写字楼售价虽然比住宅高一些,但是租金可以达到60-80元/㎡/月,投资回报率还可以。建议选一些地段好的,例如处于中轴线上的产品。只要是处于中轴线上的写字楼,应该都没有问题。按15㎡/人计算,投资的面积最好为100-150㎡,如果面积小了就可以拼起来。
    二、前景好就不怕贵
    1.看区域前景如何,城市是否往那个方向发展。
    2.看周边是否聚集商务氛围。如果区域有商务氛围,会聚集更多企业。佛山目前相对比较有商务氛围的区域就是千灯湖、季华路、佛山新城。暂时看得见的,氛围最好的首先为千灯湖区域,因为其属金融服务区,抢占先机,靠近广州;发展速度最快的是智慧新城;最成熟的区域为季华路。
    3.不要怕买贵的,有的时候也许是越贵的,前景越好。
    三、目前是入市好时机
    买写字楼要注意哪些?总结起来有以下几方面:1.好地段是硬指标。投资写字楼必须考虑投资回报率,有稳定、可持续增长租金比较重要,好地段可以保障稳定租客;2.产品要有好的设计。产品要为租客提供生存的发展模式,形成一种长远机制,因此还要考察开发商的经营理念;3.选择好的时机。现在是一个好的时机。国家现在在打压房地产投资,而商铺投资门槛高,公寓产品分流了部分写字楼客户,而写字楼总价比公寓稍高,但租金更高,可以说投资写字楼是目前稳妥的投资途径。

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  • 热心网友 | | 2019-03-17

    A.投资前四个风险要提前了解
    1.了解规划、预防贬值风险
    预防投资的贬值风险是第一位的。写字楼所处的地理位置以及商业配套是影响写字间价值的重要因素。另外还要考虑市政或其他原因造成的贬值,如果所投资写字间的周围在未来的几年内会涌现出过多新楼盘,也会对现有写字楼市场构成冲击。所以在出手前了解未来区域规划也是很有必要的。
    另外,写字楼由于受宏观经济的影响较为明显,这就需要投资者时刻关注相关房地产政策、金融政策、国民经济状况以及产业结构状况等等。这样可以尽力保证所投资的项目未来在市场上立于不败之地。
    2.目标精准,防止租赁艰难
    在投资之前,要对项目周边及目标人群进行深入考察,充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的各种需求,根据周边的商圈及配套对所投资的写字间进行综合分析,从目前市场需求来看,中小户型面积的项目在市场中是比较热销的,相对较少的投资成本会让投资见效相对较快。
    3.选对时机,规避不正当竞争
    专业人士介绍:写字间不同住宅,开盘并不是投资写字间的最佳时机,恰当的时机应该是项目整体销售率超过50%的时候,届时已经进驻了一部分公司,投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例,如果进驻公司档次较低,加之投资者比例过高,直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。不仅如此,当大经济情况萧条时,业主们会竞相压价,在对客户进行争夺的同时一定会影响到写字间的收益。
    4.量体裁衣,谨防压力过大
    由于购买写字间的资金相对较高,多数投资者为了缓解资金压力都需要贷款,购买写字间的贷款利率要高于住宅,贷款年限与住宅相比要短,另外还需交纳房产税等各项税费,因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。另外,写字楼的变现周期较长,因此在投资写字间前要量体裁衣,充分考虑自身的经济能力,以免在后期还款压力山大,又不得不急于变现,造成不必要的损失。
    B.八招教你成功投资写字楼
    1.区位资源:
    这里的区位资源有两方面,一方面是地理位置,无论购买什么楼盘,大家第一眼看重的永远是位置在哪?写字间也一样,地理位置很重要,房产增值主要来源于土地的增值,交通便利的市中心由于土地的稀缺性,所以增值空间更大一些。因此,是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素之一。另一方面,资源集中度、周边设施配套度是否完善。即周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚之地;写字间作为“生产资料”,商业办公配套设施齐全,才能商机勃发,更具有投资或办公价值。
    2.设计、外观:
    作为企业,办公地点不仅仅是“生产价值”的场所,同时也承载着一个企业对外形象展示的职能。一般只要条件允许,企业会选择一栋设计新颖合理的写字楼,来提升企业的形象。所以,写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位,采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。
    3. 使用方便:
    对于实际使用的企业来讲,写字楼入住后,办公使用是否方便,是衡量这栋写字楼能否增值的一项重要标准。这里的方便指的是交通是否便利,停车是否方便,乘坐电梯是否需要漫长的等待。交通拥堵的地域或者位置偏远交通不便的写字楼一般不适合投资;同时,过长的等待时间成本也会让人产生厌烦的情绪,只有使用者感到方便快捷,身心愉悦,企业才能在此长久发展,也会形成口碑,只有企业争相进驻,投资者的收益才会最大化。
    4.物业不可忽视:
    作为投资办公产业,写字间的增值、保值,离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题,都会影响办公企业的体验感受,试想没有任何一个企业喜欢在垃圾满地、时常停水停电、冬天冷夏天热的环境下办公吧。所以,投资者在选择投资时一定要擦亮眼睛,选择物业档次高的项目,以后有可能会产生较为稳定的收益。
    5.软性配套:
    除了硬件配套要拿得出手外,软性配套也很重要。这里的软性配套应着重看信息化配置和智能化配置。通信网络是办公的基础,而同时,随着科技的发展,通风、采光、门禁、监控等最新智能产品与技术不断涌现,智能化系统的应用在越来越普遍,新建的写字间一般会考虑到将最新的信息化、智能化系统引入到自身的产品中,方便企业办公的同时,更节能,处理问题也更及时。无论投资或办公,拥有这样系统的写字间都是值得关注的。
    6.自用型客户比例:
    投资写字楼不但要看你的客户群体是谁,即租给谁;还要看你的竞争对手是谁?如果投资可以切成很小块出售的物业时,你就要当心了,虽然投资门槛较低,总价不高,但是进驻的物业公司档次低,小业主过多,流动性大,不但会影响物业的管理水平,经济水平不好时,小业主还会恶意竞争地竞相压价,影响你的收益。如果开发商坚持整层或半层销售,则在很大程度上提升进驻门槛,提升自用型客户的比例,同时,入住的客户一般也较有实力,如果这栋写字间60%以上客户都是自用型的,对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用的。
    7.投资比较:
    投资项目比较方面,甲级写字楼与乙级写字楼之间相比,甲级写字楼虽然价格要高一些,但是,甲级写字楼物业管理以及设计配套更完善,提升企业的形象,所以租金一般会不断上涨。虽然乙级写字楼总价低,随着更多写字楼项目不断涌现,管理、形象有所差距的乙级写字楼由于招租困难,特别是招不到有实力的企业,势必导致租金也很难有所提升。
    8.投资回报率:
    当然,投资者在投资时,还要充分考虑到自己的资金实力。依据一般的计算方法,投资回报率=月租金×12(个月)/售价。例如,现有一处写字间,面积约100平方米,售价约为18000元/平方米,依据此处写字楼周边的物业剖析得知,月租金约为9000元,盘算得知,这处写字间的投资回报率为6%,投资者需根据自己的资金情况,来选择投资项目。根据国际专业理财公司的计算原则,15年内收回投资总价表明该项目具有可投资价值。

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  • 热心网友 | | 2019-03-17

     1、要看地头。保障投资回报关键是出租率,商务式写字楼主要针对中小企业而设,因此一定要选在中小企业多的地方。
      2、对中小投资者来说,可选择面积在80-120平方米的单位,一方面投入的资金相对不高,另一方面租赁需求大,租客相对稳定,价格合适时也容易出手。
      3、留意写字楼附带的装修、景观、楼层是否舒适,管理费最好在10元/平方米以下,车位、电梯等硬件设施配套要充足,裙楼是否有商业餐饮配套4.要考察项目是否有商

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  • 热心网友 | | 2019-03-17

    投资写字楼有许多门道,稍有不慎,可能钱财尽失。

    注意1:中小写字楼投资者忌

    一忌只看买价,不看租价。二忌只看硬件,不看服务。三忌计算方法不对,盲从销售人员的论据。四忌只看自己,不看整体。五忌只看利润,不看风险。六忌花精力太大,不将此计算为成本。七忌事先不谨慎思考,到时候忙于维权。八忌不关心二手市场。九忌思考能力差,凭感觉办事。

    注意2:“甲级写字楼”的真正含义

    甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法,国家在这方面并没有成文的规定,什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在中国现行的建筑设计规范里也 无法找到这个名词,但仔细探讨会发现,它是在外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中,逐步引进并流行起来的词汇,是将写字楼按照其综合质素不同,划 分为甲、乙、丙等几个等级,从一般意义上讲,国际上判断甲级写字楼有8大特征:管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能 化、便捷的交通和商务化等等。

    注意3:“5A”不是等级标准

    “5A”智能化是指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话,是一种概念理解上的误区,如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话,那更是一种很不专业的说法。

    注意4:物业管理要关注

    写字楼的成功很大程度上取决于后期的管理水平,专业管理写字楼的物业公司,能给楼盘一个良好的内部环境,对大厦的设备设施有较好的维护,保证长期使用,对 保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。另外,拥有一个经验丰富的租务部,也是投资者选择此类物业时应考虑的。第一太平戴维斯、戴德梁行、高力 国际等知名公司管理的写字楼的物业水准值得投资者信任。

    注意5:选择写字楼客户要有的放矢

    如果资金充裕,建议选择那些最小的租客也需要大约500~1000平方米建筑面积的写字楼,(一般写字楼的使用率为70%左右)。入住这座写字楼的公司水平相差不大,物业档次高,今后会有较为稳定的回报。

    而当投资那些可以切成很小块面积进行出售的写字楼时,您就要当心虽然总价上可能会便宜些,但由于进驻写字楼的公司档次低,流动性大,再加上小业主太多,影响到该写字楼的物业管理水平。

    注意6:投资存在4大缺陷

    1.不能用于自住。写字楼是不能用于自住的,当写字楼租不出去的时候,它只能闲置在那里。

    2.银行贷款限制多。与投资住宅相比,个人投资写字楼的整个标的并不小,而且银行贷款利率高,成数少,年限短。

    购买写字楼的贷款利率要高于住宅利率近1%,另外,还有房产税等需要交纳各种税费,约占投资额的20%。

    3.土地出让年限短。写字楼的土地出让金要比住宅高,但土地出让年限只有40或50年。

    4.价格高。写字楼的造价要高出普通住宅的3~4倍。

    注意7:让写字楼租出去的4招

    1.选择信誉度高的企业或个人作为承租方能够保证出租合同的顺利进行,使出租方获得预期的收益。

    2.选择信誉度高的中介机构。如果通过中介机构来寻找承租方,那么中介机构的资质和实力均是考察的重点。

    3.合理定价。不要期望通过高额的租金迅速收回投资成本,必须考虑到市场竞争的存在。合理的租金,甚至有原则的让步都是可取的手段。毕竟保证出租的顺畅,避免因空置导致更大的损失才是最重要的。

    4.选择长期租约。与短期租约相比,长期租约更能保证投资者的利益。

    注意8:租赁要办理相关手续

    投资者购买了写字楼后,如有租客求租,首先买卖双方要签署租赁合同;其次要将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照(复印件)、产权证原件 出示给房屋所在地街道并做登记申请;最后将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照(复印件)交至所在区房地产交易中心,办理租赁登记,并按 规定缴付款项。

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