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(一)【买卖双方主体信息】证明交易主体信息,主体信息不明确立案困难。
法律虽然没有规定必须提交被告的身份证复印件才能立案,但事实就是没有身份证复印件立不上案。因此签订买卖合同时应首先索取对方正反面的身份证复印件留存,不然诉前保全和立案困难。
(二)【深圳市二手房预约买卖及居间服务合同】就是中介版二手房买卖合同,证明双方权利义务的具体内容。
主要证明合同价格,定金、首期款、赎楼、递件过户、抵押等合同关键节点及违约责任的约定,合同约定不能诉讼继续履行的,尊重双方的约定,买受人不能诉讼继续履行。
市面上大多数中介合同版本和网签合同相比,缺少新房产证由谁领取和买受人什么时候办理抵押的约定。
(三)【出卖人产权证、产权查询单】证明标的物的登记情况,出卖人有处分权。
不动产权证复印件在签订买卖合同时,就应该核实清楚,确定是出卖人的财产,有没有共有权人,出卖人有处分权。
需要查封出卖人的房产,需要在立案后由律师或买受人,拿上立案通知书原件,到
不动产登记中心窗口查询并打印,然后提交给法院,这是查封的必然程序。深圳市所有的
不动产登记中心均可以办理产权查询。
不动产产权查询单也可以证明出卖人的卖房时间,在买受人违约时,可以要求出卖人出示二次卖房时的合同确认价格,证明其没有损失。在出卖人一房二卖时,可以作为计算差价损失的直接证据。
(四)【出卖人抵押、查封单】证明房产抵押、查封情况。
在查询产权的时候应一并打印抵押和查封单,在诉讼继续履行案件中这两个是必须要的证据。有抵押单可以追加抵押权人参加诉讼,避免列错第三人。
有查封时,不管是诉讼解除合同还是继续履行均需要考虑诉讼策略问题。诉讼继续履行时,有必要的话可申请追加前面申请查封的人参与到自己案件里,纠纷合并处理,主要是前面查封是已决债务,数额已经明确。出现一房多卖时,买受人也可以申请参与到他们案件里面,纠纷一块处理。
(五)【主体变更确认书】证明买受人主体发生过变更。
主体变更确认书是买受人权利义务的概括转移,有别于合同约定买受人过户时享有更名权的约定。在合同备注条款约定买受人过户时有更名权,属于由第三人履行合同及向第三人履行合同的情形,在合同义务未予履行或履行不符合约定时,依合同相对性原理,第三人不需承担合同责任,违约方亦无须向第三人承担合同责任。合同的主体没有变化,第三人不承担合同的权利义务,只是履行一道手续,如同银行和担保公司的地位,买卖双方解决违约问题时,和他们无关。
北京高院在指导意见中突破合同相对性原则,赋予买受人指定的第三人有诉讼继续履行的权利。【京高法发〔2014〕489号】第十七、第三人过户登记请求权的行使:房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的,该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务,但第三人拒绝受领的除外。
(六)【代理人的委托书】证明代理人有代理权。
委托书分为经过公证委托书和没有经过公证的委托书二种。碰见没有办理公证的委托书,首先应该核实被代理人签字的真伪。
只要是当事人本人签订的委托书,即便没有公证和公证委托书的法律效力相同。要注意核实委托代理人的权限,代理人超出权限的代理行为对被代理人不发生法律效力。尤其需要核实授权签订文件的具体名称和实际签署文件名称是不是一致,不一致有可能会被法院认为是越权代理,对被代理人不发生法律效力。比如只授权办理网签合同签订,就不能签订中介版本的买卖合同。
(七)【定金收据及转账凭据】证明买受人支付定金的数额及时间。
买受人直接转账支付,出卖人不出具书面的定金收据;买受人直接转入双方约定的监管账户,转入出卖人账户或监管账户的时间就是出卖人出收到的时间。
(八)【中介资金监管协议(定金、交房保证金)】证明定金(含交房保证金)诉讼时的现状。
不管是直接支付给出卖人还是打入监管账户,定金的所有权人为出卖人,没有经过出卖人同意或监管协议的约定退还情况没有出现,监管方不得私自将定金返还给买受人。诉讼时可以主张监管在中介的定金由中介直接返还,但是中介已经跑路的,应坚持让出卖人返还。
(九)【租赁合同】证明房产租赁情况。
主要是了解租赁合同是否办理备案登记;了解房产是否存在长期租约且租金很低的情况;核实承租人放弃优先购买权的真实性。
租赁合同办理备案登记的需要注意解除备案登记,需要承租人和出租人共同申请,并交回发放的租赁备案凭证原件。不然即便租客实际上没有租住,仍有可能使用租赁备案凭证申请该房产的学位,致使买受人合同目的落空。
(十)【放弃优先购买权承诺书】证明租客、共有权人放弃优先购买权。
租客的优先购买权不容侵犯,租客可以主张强制缔约权,要求按照买受人的合同强制履行。共有权人的共有权也不容小觑,没有取得共有权人书面同意的证据,有共有权人放弃优先购买权声明的也可以,共有权人优先购买权还排在租客前面。
租客也可以查封房产主张继续履行租赁合同,逼迫出卖人赔偿其损失。
(十一)【赎楼担保融资协议】证明出卖人已和担保公司签订赎楼服务协议。
担保协议在实践中分为出卖人和担保公司的双方赎楼服务协议及买卖双方和担保公司的三方赎楼协议两个版本。出卖人和担保公司的双方协议中,赎楼基本上和买受人无关,买受人取得贷款承诺函后只要如期支付赎楼费、短期利息和罚息就可以了。一笔款赎楼基本上都是三方版本。在三方协议的版本中,因为是用买受人的
按揭贷款偿还出卖人的抵押贷款,赎楼不能的法律风险转嫁到买受人。
(十二)【赎楼、过户公证委托书及缴费单】证明出卖人已出具公证委托手续,委托担保公司赎楼及代办过户手续。
2017年司法部的“五不准”出台后,办理赎楼和过户需要分开办理委托公证,过户公证上需要注明买受人的姓名及身份证号码,对出卖人是一种保护,可有效避免ABC单,防止中介利用公证委托书故意造成出卖人一房多卖。出卖人在办理赎楼公证的时候,往往也会授权担保公司有办理或解除首期款资金监管协议的权限,此权限给出卖人留下极大的隐患,担保公司的工作人员,可能隐瞒出卖人,配合买受人反复的更换银行,甚至在买受人已经逾期履行义务构成根本违约、出卖人已经发函解除买卖合同的情况下,仍然配合买受人办理首期款资金监管手续,严重损害出卖人的权益。办理或解除首期款资金监管的权限完全可以不用授予给担保公司。