房改房买卖是不是必须交土地出让金?房改房土地出让金如何计算?

过户费用根据你们签定的合同约定确定由谁承担,房屋价款的构成包括土地出让金.和过户费用是二码事.
土地出让金是国家征收的,双方可以协商约定
我通过中介买了一套房改房的二手房。中介合同中约定“其它所有办理产权证、土地证、契证所需的税费”由买方承担。现在手续已经基本办好，但是其中有一项费用为“土地出让金”将近2000元。中介说根据他们的行业惯例是由买方承担的。但据我了解，一般房屋买卖中买方不承担该项费用。请问：合同中的约定包括“土地出让金”吗？我这种情况这项费用应该由哪方承担？
关键是看你所付房款中是否已经包含了这项""土地出让金""的费用,如果不包含,应当由你交纳.另外,对于""其它所有办理产权证土地证契证所需的税费""的理解,如果通常的理解包括土地出让金,而且,原房款中并不包含这项,应当是由你----买方交纳.
未交清土地出让金的房产不能转让。理论上该由卖方交。
约定买方交也可以！
土地出让金不一定非得要买方交纳，关键是看合同中有无此项约定由谁交纳，如果没有，双方可就此达成补充协议，那就要看双方谁更想得到这个合同利益了，是你更想要房，还是对方更想要钱。

未交出让金的房改房要补缴
根据财政部、国土资源部、建设部关于《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》(财综字[1999]113号)，市区房改房在转让交易时要补缴土地出让金。
出让金怎么算?
由于很多市民在买房时并不知道要补缴这笔出让金，等双方讲好价格去行政服务中心办手续时才知道要补上，很多买房者都觉得自己的房子买亏了，导致一部分人在转让办证时停止了交易。
对于已购公有住房上市出售需按照有关计算公式来补缴土地出让金，其中，应补缴的土地出让金=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥40%)×上市房屋分摊土地面积 (平方米)×年期修正系数。
据了解，所谓标定地价即专门评估机构评估。上市房屋尚未确定分摊面积的，则可用：总用地面积÷总建筑面积×每户建筑面积得到分摊面积。例一：一套总用地面积为100平方米的楼房，做6层，每户建筑面积85平方米，那么其分摊面积为：100÷ (85×6)×85=16.67。
基准地价 五种级别五种标准
据介绍，基准地价是指政府委托评估的，地价被政府所认可的特定条件下某一用途类型、某一区域的土地使用权平均价格。我市居住用地基准地价按不同的标准分为五级，其中一级为304元/平方米，二级为 243元/平方米，三级到五级依次为192元/平方米、145元/平方米、110元/平方米。
所谓标定地价，算起来也是有章可循的：标定地价=基准地价(元/平方米)×区位修正系数×容积率修正系数。区位修正系数由各地根据房屋所处位置、交通便捷程度、基本生活设施和公共服务设施状况、环境质量等因素来修正，变动范围一般以基准地价为基数，上下浮动20%，即基准地价的80%— 120%。而我市的普通多层，容积率都符合要求，在计算标定地价，基本上没有考虑容积率修正系数。
不同年限住宅　年期修正系数不同
年期修正系数按照出让年期的不同而各不相同，住宅土地**长出让年限为70年。
直属分局土地利用科沈科长告诉记者，目前我市办理的住宅土地出让年限一般为50年，若房龄比较长，则可办理30年出让年限，而对于“次新房”或框架结构的房子，可办理70年。根据住宅用地出让年期修正系数表，30年的修正系数为85.906%，50年为96.8816%，70年的为100%。
房改房买卖合同效力认定出让金的账。假设该房子地处一级土地上，区位修正系数为120%，土地出让年限为50年，那么它的标定地价为304×120%=364.8元，应补缴的出让金为：364.8元/平方米×40%×16.67平方米×96.8816%=2357元。

确实是买房一方来出的；
10%的土地出让金，1~3%（按房子面积）的契税，个税1%（按业主名下房产套数）， 这些现在都是买房人来缴纳的费用；
一般来说，土地使用权出让金是已经交了的，房价应包含地价，你也可以看以下价格与同期房屋相比来比较房价是否已包含了地价；
房改房以前一般是单位上的福利房也称集资房，当时土地的性质为划拨，当时是有国家出70%，单位出30%然后取得土地的出让权；
房改以后都卖给了个人，也就是可以上市交易了，但是一部分单位的土地证是单位上的大证，现在缴纳土地出让金，也就是土地使用权归你所有了，以前是单位上的土地使用权，现在归个人是要交纳出让金的。但是土地的性质一般还是划拨，个别城市不同。