个人住房转按揭贷款有哪些风险

答：提前还贷时间长加大客户风险

在业主结尾款的时候，还涉及一个提前还款的时间问题。目前多数银行对于提前还贷都有提前预约的规定，一般需要10-15个工作日。提前还款办理的时间越长，对办理转按揭客户存在的风险也就越大，因为这期间存在着很多可变因素，将无法保障借款人用**款支付尾款的资金安全性。

答：一、财务风险的规避
财力风险，是因借款人财务状况变坏难以按时还款，而使银行面临违约或拖欠的可能性。银行为了避免发生财务风险，一般采取抵押加第三方担保的办法。就我国目前情况看，第三方通常是借款人的工作单位，但由于部分单位经济效益不佳，单位员工的工作流动频率将越来越大等诸多方面因素，这种担保办法在实践中很难实施，银行也并没有因第三方的担保而降低多少财务风险。具体防范风险的办法可以这样考虑：
1.继续实行抵押加第三方担保的“双保”制度，选择第三方要严格、慎重。
2.对预期财务状况有可能好转的借款人实行延期偿还制度，延期内照计利息。如果借款人仍无力还款，可劝其降低居住标准，也可由售变租。
3.将银行持有的抵押贷款予以证券化。将抵押贷款一级市场上的风险向投资于抵押贷款二级市场上的广大投资者转移分散。要建立住房信贷保险或担保的金融机构，由该机构向抵押贷款银行收购并担保住房抵押贷款合同，再由其将这些抵押贷款证券向公众出售发行，此举既可稳定住房市场，又能降低住房抵押贷款的风险。
二、利率风险的规避
利率风险是指在贷款合同期，由于市场利率波动而导致借款人违约或提前还款的风险。住房抵押贷款是长期贷款，利率变化是难免的（我国这两年就多次调低利率）。利率上升，将使银行筹资成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押贷款或持有可调利率抵押贷款，但可调利率幅度小于利率上升幅度的银行遭受损失；利率下降，对于持有大量固定利率抵押贷款的银行来说，可能面临借款人选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来抵押贷款而造成的利息收入减少的损失。我国目前所试行的住房抵押贷款均采用传统的计划定价方式来确定单一的贷款利率，其中用信用资金发放的住房抵押贷款，利率还要按法定贷款利率减档执行。而针对个人发放的抵押贷款的经营成本要比针对单位发放的贷款高，这就进一步加大了利率风险。因此，住房抵押贷款利率必须让银行根据筹资成本和经营状况确定，即执行市场利率，只有如此，银行也才有积极性。至于用市场利率贷款，购房人可能有承受不了的问题，实际上现在制约居民购房的**根本的因素是房价相对于大众的收入而言太高了，房价构成极不合理，如果房价降到合理的水平，市场利率的承受根本不是问题。因为每月增加的千分之几的利率和大笔的下降房款相比，要差很多。为规避利率风险，住房抵押贷款**好执行浮动利率。但浮动利率的计算比较复杂，借款人也多不愿接受。而执行固定利率，则必须很好地防范提前还款的风险。在美国，通常住房抵押贷款合同中都有提前还款条款以事先规定借款人是否有权提前偿还贷款，对提前还款行为征收相当贷款余额（或总额）的一定百分比的罚款，也可规定特定期限之内不允许提前偿还贷款，如果超过这一期限，则给予借款人提前还款的权力。这种做法值得我们借鉴。
三、房屋（抵押物）自身风险的规避
来自房屋自身的风险主要是：房屋价值变化带来的风险和因自然灾害及意外事故所造成的风险。对于后者，通常银行都采用房屋保险的办法来抵御。而前者的规避更应引起银行的注意。贷款银行一般是在评估机构提供的评估价和借款人的购买价之间选择较低者作为确定借款额度的标准。因此房屋的评估价格高低对确保住房抵押贷款的安全至关重要。而我国房地产价格评估起步时间较晚，技术水平低，操作规范不健全、不统一，就同一标的物评估的价格因评估人不同而相差悬殊，进一步加大了银行的风险。为此，必须下力气完善我国的房地产估价制度，尤其是要真正建立估价师签安制度，其评估结果要由贷款银行**终确认。
四、抵押物处置风险的规避
借款人一旦到期无力归还住房抵押贷款的本息，贷款银行有权处置抵押房地产，以收**息。但抵押物处置的成本大小和处置的时间快慢，对银行都可能产生风险。抵押物处置不是短时间内就能完成的，时间越长，精力耗费越多，成本也就越高，而急于出手，价格自然要低很多，如果不能迅速处置，又要严重影响银行资金的周转。在处置抵押物时还会遇到处样一个尴尬的问题：银行能否将借款人从抵押房屋中赶出去？考虑社会稳定性，这样做显然不合适，但不这样，银行的经济利益要遭受损失，银行毕竟不是慈善机构。因此，没有一个明确的法规制度，银行对抵押物享有处置权只能是一句空话。建议由前文提到的住房信贷保险或担保的金融机构对借款人提供**后还款保证，一旦借款人不能按期还款，由该金融机构代为偿还，并转移原来的借贷关系。在借款人经济条件尚无法改善之前可由卖改租，也可以确保居民居住得到基本保障的前提下降低现有居住水平。没有政府的介入，银行的正常经营根本无法保障。更何况，世界上没有任何一个国家的住房制度实行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，与其通过财政直接补贴，还不如在政策上多为居民融通资金提供保障，这样既可降低银行经营风险，也可让更多的人具备贷款的条件。

答：个人住房贷款风险有：
(一)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险，主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。
1、职员道德风险
主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。
2、贷款审查风险
贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的**款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。
3、贷后治理的风险
大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数目远远大于公司类贷款客户的数目，假如沿用公司类贷款的贷后治理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

答：银行的风险就是贷款人还不了款的情况下，银行损失。
所以要考虑按揭房的负债、是否容易拍卖、还有贷款人的个人还款能力和还款意愿

答：原借款人提出申请→签订三方协议→签订住房转让合同→购房人提出贷款申请→银行审批→签订新的借款合同→办理产权过户和抵押登记手续→发放贷款→售房人归还贷款。

答：一、当前房地产抵押贷款存在的风险
1、内部操作风险。
一是信贷人员风险意识不够强，总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多，有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说，抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式，当借款人不能按规定履行还款义务时，银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点，易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够，不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度，忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全，若抵押的设定存在不符合法律规定的因素，将会影响其法律效力和实现，并**终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务，如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素，往往导致贷款决策失误，准入不严谨，贷后管理失效。
2、抵押物权利瑕疵风险。
一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。
3、无效抵押行为风险。
一是按照《担保法》规定，**、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。
4、抵押物价值下跌风险。
一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房地产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。
5、抵押登记不完备风险。
一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空，抵押权力无效，在发生贷款损失需处置抵押品时，银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询，或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询，就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”，更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款，存在较大的操作风险和道德风险。
6、抵押物处置风险。
一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定，当借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，必须先与抵押人协商一致，倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产，抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人，耗时又费财力，常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况，往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则，若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议，借款人即便不能按期归还贷款，由于租赁仍然有效，也很难处置抵押房地产。同时，当贷款人拍卖抵押房地产时，按照《合同法》的规定，承租人基于租赁合同，具有优先购买权，将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。
7、抵押物灭失风险。
若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话，一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故，将造成抵押物的价值灭失，导致贷款人对抵押物的完全失控，存在抵押物灭失的损失风险。