电梯房公摊面积怎么算? 电梯房公摊面积多少才合理

电梯算是公摊的面积。

公用建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

电梯房的公摊面积计算方法如下：

第1步：需要先得到分摊系数，这样才能知道房屋的公摊面积；

分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。

第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

一般的电梯房在75%左右，还要看房屋是几梯几户的，一般一层2户人家2部电梯的商品房2只有70%左右，因为公用面积分摊得多。

国家目前没有任何法规对房产的公摊面积作出强制性规定。但在现实中电梯房的公摊面积一般为整套房产面积的18-22%，即得房率至少在78%以上。
　　公摊面积指每套（单元）REPLACE_TEMP_1依法应当分摊的公用建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整个小区服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

前段时间，住建部发布的一则《住宅项目规范（征求意见稿）》，文中提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发了市场的一系列争议。有的人叫好，喜于不用再受到公摊面积带来的困扰，有的人担忧，害怕房价再经历一轮上涨。



现状：在公摊面积前购房者成弱势群体



一直以来，由公摊面积引发的乱象不在少数，轻则是在大厅、电梯等空间的各种广告收费没有返回给业主，有些小区部分消防应急场所等区域本被算做公摊，但随后被改成车位出售或者出租，为公摊付了钱的业主，却得不到也本应属于自己的收益。重则甚至有的楼盘更是明目张胆地将公摊面积分摊超过52%，100㎡的房子，到手只有48㎡的使用面积，三房秒变单身公寓。





确实，以现在按照建筑面积的算法，公摊面积不透明带来的可操作空间，开发商浑水摸鱼更加容易。现在房价这么贵，动辄几万一平，如果公摊面积计算错了，那就只能当做慈善了。



其实我们现在买房的计算方法，存疑的地方还不少，小编总结了几点需要考虑的问题。



1、面积差补计算方式存疑

①差补面积是公摊面积的还是套内面积的？

②补款是按建筑面积还是套内面积算，如果按建筑面积算约等于任人宰割，并且难以核实。



2、精装的房子为什么公摊面积也按精装价格算？



3、房地产税开征后将按建筑面积还是套内面积交税？



“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”一提出来，取消公摊面积的呼声越来越大，那到底按购房按套内面积计算实施前和实施后的差别在哪里呢？



实施前VS实施后 到底是赚了还是赔？







1.直击人心的房价



目前，市面上商品房的成交都按照建筑面积来计算（重庆、港澳除外），套内面积仅有参考价值作用。若采用以套内建筑面积来计价，开发商无法在额外的面积上多做猫腻，房价将更加透明，涨跌更加直观。



但问题来了，在各种建筑、销售成本面前，开发商是否能乖乖就范？只能说很难，对于大多数开发商的做法，莫过于在总价不变的前提下，提高了套内面积单价，对于购房者的实际购房成本支出并没有多大影响。



开发商不是英雄，没有办法为购房者两肋插刀。

商品房的“公摊”部分，每平米都是费用，置业买房公摊面积的了解也是至关重要

　公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内面积之和构成了一套房屋的建筑面积。一套住房如果公摊面积较小，相对来说房屋的得房率就较高。而如果公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；一般来说高层住房的公摊面积要大于多层住房。不过具体每一套房子的情况都不一样。

1、电梯井，尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门；

2、管道井，走各种管道的空间，有垂直的，也有水平向的，有贯通的，也有分隔的；

3、楼梯间，容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件（如墙或栏杆），同时它是一个相对独立的建筑部分，联系整个建筑的交通运输；

4、变电室，小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所；

5、设备间，设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所；

6、公共门厅，进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置；

7、过道，住宅套内使用的水平交通空间；

8、值班警卫室，设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆；

9、共用墙体，住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面等。







不同楼宇公摊的比例各不同




7层以下住宅公摊率为7%至12%。多层建筑一般是指层数在6层左右砖混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房（热交换站、水泵房、配电室等）。

7至11层住宅公摊率为10%至16%。楼层为7至9层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%至15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%至20%之间。按规定7层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。

12至33层住宅公摊率为14%至24%。高层住宅的公摊面积是**大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25至33层之间，而且高层住宅的楼梯高度**高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”、“强电井”、“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

别墅类的公摊率为1%至8%。别墅是包括地下层在内的**多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

总体而言，公摊面积计算公式为：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，公摊面积=公摊系数*套内建筑面积，公摊系数=总公共分摊面积/（套内建筑面积*总套数）；套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。