地产开发商模式
地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地,以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品,如产业
综合体、总部综合体等,然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理,**后获取开发利润的模式。从本质上讲,地产开发商模式与传统的
住宅开发模式并没有太大的差别。可通过以下三种方式盈利:
1.1物业出售
即出售产业物业获取利润,由于产业地产前期开发投资巨大,且我国缺乏畅通的产业地产融资通道,地产开发商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金,与国际产业地产开发商相比,我国的地产开发商物业销售比例偏高,普遍在7成以上。
1.2物业出租
即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益,由于我国工业用地政策有很强的区域个性,很多地方规定,工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让,这就堵死了物业出售的获利通道,开发商不得不持有并出租物业,以获取稳定的租金,持有物业虽然资金回收较慢,但能使开发商获取物业增值收益。
1.3提供服务
即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。在专业分工越来越细化的时代,企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多,基础性的物业服务已经不能满足企业的需求。提供配套的产业服务在提高园区的招商能力的同时,也蕴藏着巨大的利润空间,甚至已有产业地产商开始向园区服务运营商转型。
产业新城开发商模式
产业新城开发商模式其也是我国在产业地产领域**早实践PPP模式的开发商,主要通过土地一级开发和土地二级开发获利。土地一级开发获利,产业新城开发商代替政府从事区域一级开发如九通一平、公共设施建设等,因此,土地是其**大的产品,
土地出让收入也是其**大的土地一级开发收入,另外产业新城开发商参与产业招商等新城的运营,税收收入、基础设施
配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入也是其土地一级开发收入来源;土地二级开发获利,即开发商获取房地产用地进行二级开发,通过销售房产获利,目前,房地产开发销售收入成为产业新城开发商的重要收入来源。产业新城开发商至少需同时具备以下三大能力:
2.1政府谈判能力
产业新城开发商在代替地方政府从事新城开发,紧跟政府步伐是其天然属性要求,产业新城开发商在拿地、规划、开发、运营等环节都必须与政府进行多轮谈判,难度十分巨大。
2.2区域规划能力
产业新城开发商从事的是大片区开发,为使片区开发顺利进行,必须在蓝图描绘、目标制定、产业导入、空间布局、招商引资、投入产出等方面具有前瞻性、创新性和操作性的思考,区域战略规划、产业规划至关重要。
2.3资金募集能力
产业新城开发面积动辄十几乃至数十平方公里,涉及数百亿的土地开发资金,开发商必须综合运用银行贷款、信托融资、夹层融资、企业债、中期票据、短期融资卷、债权融资、上市融资等多种融资手段,构建强大的资金募集能力。
产业投资商模式
产业投资商模式是国内**早实行“基地+基金”双轮驱动模式的开发商,与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比,产业投资商不仅将资金投向产业地产,同时还将资金投向入驻园区的企业。产业投资商可通过三种方式盈利:
3.1园区运作模式
园区业务仍为产业投资商的主要业务之一,与地产开发商和产业新城开发商类似,产业投资商也可通过出让园区土地、租售产业物业获取收益。
3.2资本运作模式
产业投资商发挥充分熟悉入驻企业的优势,采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化、培育,待孵化企业被并购或上市后,透过分享企业成长的红利来获得资本增值,形成既当“房东”又当“股东”的模式。
3.3基金管理模式
作为产业投资商,其需要具备园区开发运营的产品开发能力、产业服务能力、和产业招商能力外,还至少需要具备基金募集和产业投资两大能力,其中,基金募集能力是指基金主发起方大规模、快速度向社会募集资本的能力,一般与基金管理团队的经验、有无政府引导基金兜底、第三方理财机构的营销能力等因素有关;产业投资能力是指高质量向潜在的产业项目投资的能力,该能力可通过组建高质量、经验丰富的基金管理团队实现。