房价怎么计算？公摊面积算房价吗？

答：可分摊的公用建筑面积主要包括以下两大部分：
1.大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房。
2.套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。不应计入公用建筑空间的主要有：
1.仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2.售房单位自营、自用的房屋。
3.为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。此外，其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。369 号文对于预售商品房的分摊面积，做了如下规定，“售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告”。“售房单位在销(预)售商品房时，在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位”。“建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国土房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积与购房者结算房价。在建设项目全部竣工后，与测绘部门**终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变;面积减少的，售房单位应按实际售价退款”。根据这一规定，自去年10月份以后开盘销售的新楼盘，面积要测量两次：一次在预售前，一次在竣工后。由于目前大量开盘的商品房都是期房，建议买房人在购房时注意以下几点：把相关内容写进合同，并在合同中加一条：当面积结算发生误差时，分摊面积和套内建筑面积的比率也应当相应调整。比如买房人买了一套100 平方米的商品房，如果实测总建筑面积增加了3 平方米，那么套内建筑面积也应按比例相应增加，否则买房人补交了3 平方米的钱，很可能得到的是3 平方米的分摊面积。入住时向开发商索要测绘部门的实测报告，因为买房人随后要交纳的公共部分维修基金和房产契税，都和房屋面积有直接关系。房改房的面积结算与此不同。根据规定，单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用369 号文的规定。

答：建筑面积的计算
（一）计算全部建筑面积的范围
1、房屋按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，多层房屋的建筑面积按各层建筑面积之和计算。
2、假层、阁（暗）楼和斜面结构屋面其室内净高在2.00m以上（含2.00m）的部分，按其投影面积计算。
3、房屋天面上层高在2.20m以上（含2.20m）的楼梯间、电梯机房、按其结构的外围水平投影面积计算。
4、底层、夹层、地下室中以及独立建造的自行车房、汽车库，层高在2.20m以上（2.20m）的，按其结构的外围水平投影面积计算。
5、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。不作为外墙仅为装饰的，按结构的外围水平投影面积计算。
6、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
7、有顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
8、挑楼、全封闭的阳台和挑廊，按其结构的外围水平投影面积计算。
9、复式、跃层建筑中的挑空层部分，不论层高多少，均按一层计算建筑面积。楼梯井不作为挑空层认定。
（二）计算一半建筑面积的范围
1、敞开式阳台和挑廊，按其结构的外围水平投影面积的一半计算。
2、房屋中挑阳台，其周边设置栏杆等围护结构、无雨罩的，以敞开式阳台认定，按其结构的外围水平投影面积的一半计算。
3、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
4、挑阳台的底层投影部分，设有类似于楼上阳台围护结构的，按其结构的外围水平面积的一半计算。
（三）不计算建筑面积的范围
1、在房屋屋顶周边设置栏杆等围护结构形成的晒台、露台等，不计算建筑面积。
2、房屋中与室内不相通的伸缩缝不计算建筑面积。
3、假层、阁（暗）楼和斜面结构屋内净高在2.00m以下（不含2.00m）的部分不计算建筑面积。
4、挑楼、挑廊、挑阳台的底层投影部分不计算建筑面积。
公摊面积的计算
（一）公用共有部分建筑的组成：
1、房屋中的电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室（配电间）设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其它功能上为整幢建筑或某一层建筑及某一部位建筑服务的公共用房、管理用房和公用通道等的建筑面积。
2、套（单元）及自有部位与公用共有部分之间的分隔以用外墙（包括山墙）墙体水平投影面积析一半。
公用共有建筑面积不包括建设成本已摊入房价中的小区配套建筑物的建筑面积。
（二）公用共有建筑面积的分摊方法
1、住宅楼公用共有建筑面积的分摊方法
住宅楼的公用共有建筑面积，根据《规范》附录B2.2.b项：“无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊”的规定，按楼梯单元，以该单元相关房屋的自有建筑面积按比例分摊，求得各套房屋分摊所得的公用共有建筑面积。
2、商住楼公用共有建筑面积的分摊方法
根据住宅和商业等的不同使用功能 ，先按各自的建筑面积将全幢的公用共有建筑面积分为应由住宅分摊的面积和应由商业等用房分摊的面积两部分；然后住宅和商业等部分将分摊到的面积再各自进行分摊。
住宅部分：各楼梯单元将分摊到的幢公用共有建筑面积，按住宅楼公用共有建筑面积分摊方法分摊到楼梯单元各户，加上住宅本身按楼梯单元分摊的公用共有建筑面积，得到各套就分摊的公用共有建筑面积。
商业等部分：将分摊得到的幢公用共有建筑面积，按各自有部位的建筑面积依比例分摊至各自有部位，即为整幢服务的公用共有建筑面积按某层分摊的建筑面积，得到时各自有部位分摊得到的公用共有建筑面积。
3、多功能综合楼公用共有建筑面积的分摊方法
多功能综合楼公用共有建筑面积按照各自的使用功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
4、特殊部位建筑面积的处理方法
（1）下部若干层为非住宅，上部为住宅或非住宅，设计上专为通往上部各层服务的室外或室内楼梯、走廊，斜道等的建筑面积单列计算，不计入公用共有建筑面积分摊，其建设费用摊入所在层造价。
但当还设有专为上部各层服务的电梯间、前室，电梯间、前室的建筑面积上部各层分摊。
（2）底层公用通道的建筑面积单列计算，不计入公用共有建筑面积，其建设费用摊入总造价。
（三）公用共有建筑面积的计算及分摊
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内（或各自有部位）建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租等部位的建筑面积，即为整幢建筑物的公用共有建筑面积。
1、公用共有建筑面积分摊系数
公用共有建筑面积
公用共有建筑面积分摊系数=-------------------------------
套内（或自有部位）建筑面积之和
2、公用共有建筑面积的分摊计算
各套的套内（或自有部位）的建筑面积乘以公用共有建筑面积分摊系数，得到产权人应分摊的公用共有建筑面积，即：
分摊的公用共有建筑面积=套内（或自有部位）建筑面积×公用共有建筑面积分摊系数
房产建筑面积测量的精度要求
《规范》对房屋测量的精度要求分为三个等级，根据宁波市的实际情况，决定分为二个等级中误差执行：
1、对新建商品记的测量（含此前未测量的）精度要求采用第二等级中误差，计算公式为
S 开平方×0.02+0.001S,式中“S”为房产面积m2。
2、对其它房产测量精度要求采用第三等级中误差，计算公式为S开平方× 0.04+0.003S, 式中“S”为房产面积m2。

答：建筑面积等于使用面积加公摊面积,其中使用面积是商铺的净空面积和公用墙壁厚度的一半之和。您合同约定的计价是按照建筑面积还是使用面积?若是按照建筑面积计价,公摊面积与使用面积是一样的价格是合理的。
国家没有规定具体的公摊比率,公摊面积是按照您的商铺所在区域的实际情况由国家有关单位实际测量计算而来,若有异议,可申请复测。
在没有具体的证据之前您是退不了房的。问一下:您说的10平实际面积计算墙壁厚度没有?若没有计算的话,我估计墙壁所占面积就有:0.15X20=3平,公摊只有30%了,住房公摊一般20%左右,商铺公摊高一些,30%是比较合理的。

答：建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积

公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积

公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）

套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积 +阳台面积

答：开发商会根据整栋楼的公摊面积,计算公摊系数,公摊系数=整栋楼的公摊面积/整栋楼的建筑面积。每一户的公摊面积=用本户的建筑面积×公摊系数,而套内建筑面积=建筑面积公摊面积。

答：我们在买房子的时候很关注的一点就是公摊面积,那么公摊面积到底在什么范围才是合适的的呢?大家买房时公摊面积主要包含里哪些部分,又该如何进行计算呢?

住宅楼的公摊面积

一般来说,普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊的系数约在10%-15%;带电梯的小高层的住宅,公摊的系数约在15%-20%;高层的住宅相对更高一些,约在20%-25%。在签订购房的合同时,合同上都会注上房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易的权属登记中心测绘部的测绘结果为准,房产证上标注的面积也是以此为准。

房屋公摊面积的算法

公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数

各套 ( 单元 ) 的套内建筑面积乘公用建筑面积分摊系数,得到购房者的应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积的分摊系数×套内建筑面积。

公摊面积=建筑面积-实用面积

所谓的公摊系数,也就是房子的得房率。

得房率标准如下:

1.高层的塔楼住宅(75%——78%),公摊系数为(22%——25%)

2.高层的板楼住宅(78%——85%)

3.小高层的板楼住宅(85%——88%)