如何看房子？怎样判断房子的好坏？

房子作为一种价值不菲的特殊商品，购买前一定要精挑 细选。
1、判断住宅质量。在一般情况下，要买到施工质量一流的房子，自然要找施工质量一流的公司承建的项目，这些施工企业有严格的质量管理体系，一般来说施工质量有保证。 由于房屋施工过程中，等量部门在不同阶段都会进行检查， 因此对于地基沉降变形、房屋直缝开裂等严重质量问题都会 及早把关，这样的房子一般是不会交到用户手中的。针对查看现房的购房者本人，应注意的质量问题有以下几个：一是门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。二是对于已做过粗装修的居室，看其墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂；门框、窗框边缘等易 受撞击处是否密实，不应有缝隙。三是卫生间、厨房地面是 否做过坡处理，主要是为了自然排水（绝不能往门口处倾斜， 不然水要流进居室内）。厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格， 砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。四是室内是否有暖 气回水或其他管线穿过。因为有较多管线越穿居室，会造成 装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响房屋整体感。另外，该居室的自来水水质、各种电路、闭路电线、电话线插座位置等，也应作细致的了解，以免今后麻烦。
2、考察楼盘品质。一是楼盘品性，即指楼盘档次的高低。 具体表现为楼盘所属内在的配置的多少及好坏、楼盘的朝向 和环境、楼盘户型设计是否合理等。例如普通多层商品房住 宅、基本要求有供水系统、供电系统、排水系统、车库、电话线路、有线电视、通邮等；如高层住宅，除上述基本生活 配套设施外，须另行配套电梯、职能系统、消防通道、消防 设施等。高层住宅在其自身诸多的优势，如果采用名牌、性能好、 质量稳定的电梯，购买高层住宅时可作考虑。如大型住宅小区须有配套的幼儿园、商店、车库、物业管理办公室等。二是楼盘质量，即指建筑的质量。大多包含很多方面内 容，大致有建材质量、装潢质量、楼盘新旧程度。对于大多 数消费者来说，对楼盘质量好坏较难清楚地把握，但有时可 以根据个人经验进行推测。例如客户可以用手轻轻敲一下墙 壁，就很容易发现墙体是空心砖还是实心砖；摸一下下水管道质地，搞清是塑料还是铸铁。值得注意的是，在购买顶楼时，要认真仔细地查看天花 板是否潮湿，如潮湿，日后就很可能会渗水，还要认真查看卫生间是否容易排水，厨房是否可以改造装潢等。
3、辨别户型优劣。判断一个户型设计的优劣，关键是看它的功能分区和动静分区是否合理。一般来说，居室、餐厅 和厨房是住宅中的动区，它应靠近入户区设置；卧室是静区， 它的位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。同时室内交通应尽可能便捷，空间尺度要舒适。起居厅应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向、视野和 采光口，地面的比例不治理环境 1/7。由于起居厅兼交通通道，所以在厅中的门应尽可能减少、留出足够摆放家具的稳 定空间。厅宜作成长方形，在入口设一过渡空间，以增加户 内的私密性和满足使用功能的需要。主卧室**好有好的朝向，宽度不宜小于 3 米，面积应大于 12 平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于 10 平方米。餐厅和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐 厅如独立设计，**好做成明餐厅，净宽度不宜小于 2.4 米。厨房应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于 1.5 米。按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。带浴缸的卫生间净宽度不得 1.6 小于米，如为沐浴则净宽度不得治理环境 1.2 米。可将洗衣机放在对着起居室的卫生间前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。阳台栏杆应主高 1.1 米。为了保证起居室有良好的视野 和采光，其实体的栏板应降至 0.85~0.9 米（上加横栏杆）， 或将封闭阳台的围护结构做成全透明或部分透明，起居厅也 可做成落地窗，外加透空栏杆。

　　一、收房日期和形式
　　已经买过房人可能有过这样的遭遇：如期接到收房通知单后，全家人兴冲冲地赶到新居现场，却发现，现场已经是非常热闹，人来人往。也许你早上8点多钟就来现场了，却要排到中午甚至下午才能验收房子。面对这种情况，你要有绝对的耐心。既不要被现场热闹的气氛感染，急着交钱收房，也不要失去耐心，冲工作人员发起脾气，甚至在验房的时候“找碴儿”，一定要本着“新生活开始第一天”的心态，和开发商、物业公司配合好，要知道，从此，这就是你的新家园。
　　我们建议，大家在接到开发商验房通知后（不论是否分批接到），请及时联系各楼栋的牵头人，尽量分批集中统一前往，人多力量大嘛！
　　如果收（验）房通知单的寄达日期超过了契约的规定日期，应属延误了交房时间，大家看契约规定的赔偿条例是如何规定的，要向开发商提出。验房时，一定要先验收，检查过房屋没了问题，或所有的问题都已得到圆满解决后，再签字。千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收。只要业主签署了房屋交接单，办理了入住手续，那么开发商就会以“业主已经认可”为由，对质量问题拒绝赔偿。所以，在房屋交付时，邻居们弄清楚该房屋是否已经具备交付条件十分重要。前往验收房屋，并不意味着一定要**终签署房屋交接单和办理入住手续。业主相应义务的履行，首先要存在前提，即开发商交付的房屋除了具备房屋交付的法律文件外，该房屋的实际质量也应当符合规定。
　　切记!到时大家分批集体验收。人多、眼多、智慧多！如果开发商不同意，有问题找组织---临时业主委员会，联合起来抵制开发商、物业公司的各种侵权行为。临时业主委员会应该设验房专题，将验房中出现问题及时发布，提醒大家随时关注。
　　二、需要准备的验收工具
　　1、 房验小锤：用来检查墙面、地面、窗台空鼓。
　　2、 稍大一点的水桶：用来检查地漏、排水管是否通畅。
　　3、 卷尺：用来检查房屋净高等。
　　4、 验电插头：用来检查插座有无脱线、不通。
　　5、 网球：用来检查排污管道有无障碍物。有显示日期功能的相机（带闪光灯），律师建议**好用光学相机—用于房屋有问题时留影取证。
　　正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：00去。有条件的可请专业人员帮你验房。
　　三、验收过程和具体步骤
　　要根据购房契约和补充协议验收房屋，下面提供验房的参考步骤，通过的项目可在后面打“√”，未通过的注上说明，**后汇总，请开发商代表签字确认。各位邻居有认为需要添加的其他验收内容，就自行添加或发到网上来，相互提醒相互帮助！
　　第一项：查验文件
　　业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件，必要时可以要求核对相应原件。只有证件（原件）齐全，才能签署收楼单。只要开发商手续不完整，即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住，也不能视为法律意义上的交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被要求收楼，也要在相关文件， 如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。
　　分别有以下文件资料需要查验：
　　1、规划部门出具的《南京市建筑工程规划验收合格证》。
　　2、建设主管部门出具的《南京市建设工程竣工验收备案证明书》。表上每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住的。
　　3、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》。—必须具备。
　　4、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》—必须取得，要带走。
　　5、开发商提供的《住宅使用说明书》—开发商据此承担保修责任。必须取得，要带走。
　　6、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积。或者由有权部门（如南京市规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告：《南京市房屋建筑面积测绘报告》。—必须具备，否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算**终房款，无法开具正式发票。
　　7、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。
　　8、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。
　　9、民防部门出具的《南京市民防工程竣工验收证书》。
　　10、质量技术监督部门出具的《南京市电梯（扶梯）验收结果通知单》。
　　11、环保部门出具的《南京市建设工程环保验收合格证》。
　　12、燃气主管部门出具的《南京市燃气工程验收证书》。
　　13、城建档案部门出具的《南京市工程验收档案认可书》。
　　14、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)—可带走。房屋的设计图纸和水电路图纸，管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等。
　　第二项：核实面积，计算和落实房款得多退少补问题。
　　面积结算是验房手续当中比较重要的一项。请带上契约或副本，确认售楼契约附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同。契约面积是期房的销售面积，而在工程完工后，开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测。测绘部门出示的面积实测表，就是开发商和我们要进行面积结算的依据（一般在入住后开发商才请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测）。记住：要按购房契约约定的面积误差的条款结算面积。我们的契约约定：面积误差按《江苏省城市房地产交易管理条例》执行。因此，如有误差，需要开发商明确处理方法。
　　（购房者对实测面积有疑问的，也可以要求重新测量。从普遍发生的面积事件来看，主要有三个方面：一是开发商增加公共建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围；二是在不增加公共建筑数量的前提下，将测量面积人为加大；第三是调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积。事实上，这三种方法都被交叉使用，而这一切，都必须得到土地、房管或测绘部门的认可或配合。提请各位邻居注意！主要分摊项目：1、电梯间；2、电梯机房；3、水箱间；4、楼梯间；5、消防控制室；6、一层门厅及值班室。不分摊项目：1、人防工作间；2、风井；
　　第三项：验收房子。
　　看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一切物业费用及相关费用，应该在验收好后，再交付费用。物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据！从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把(记得拿上那些工具)。也许在这之前，你已经无数次来看过房子了，但你**好还是跟在物业或工程部人员的身后去验收房屋。如果房子和契约约定的一样，且没有质量问题，你就在收房单子上签字。如果在验收的时候发现问题，一定要当场请施工单位及时维修，维修后再重新验收房屋。
　　1、看墙壁。首先仔细检查每个房间墙体是否平整，墙壁是否有裂纹，房顶上是否有裂缝（没有裂缝**好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题）。包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)。
　　内墙墙面上及房屋顶部是否有麻点。（这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。）墙身顶棚有无部分隆起，用小锤轻敲一下有无空声。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方。
　　2、看地面。仔细检查地板是否平整，地面有无空鼓、开裂跑砂的情况。如有空鼓，一定要责成陪同验房的相关人员尽快修复。
　　3、验地平。验地平就是测量一下离门口**远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现开发商的建筑质量。因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法也是挺简单的。将透明水管注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口**远处的室内。看水管在该处的高度，然后再做一个标志。接着用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。
　　一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，如果出这个范围，你就得注意了！
　　4、查渗水。（**好是在房子交楼前，下大雨后的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。）特别是查看一些墙体是否有水渍，特别是一些山墙、厨房卫生间的顶面、外墙等地方，如有水渍，说明有渗漏，务必尽快查明原因。顶层住户更应检查顶层是否渗漏。（特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。墙身、墙角接位有无水渍、裂痕）。
　　5、试门窗。由于是新房子，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了。
　　查防盗门（要求开发商提供防盗门的质量检测报告！该门与质检部门查处的不合格门—是否同一公司名下的产品）是否太紧或太松（门缝隙是否太大），门插是否太短，门四边、角是否平整，门开关有无特别噪音，门是否有破损，猫眼是否正常，视觉清晰，门铃是否正常，按钮是否牢固，防盗门开关是否有障碍，如碰到墙、消防箱等。内门（如有的话）是否规则。对讲系统是否正常，单元门能否受控打开。
　　窗户开关是否灵活，是否磕磕碰碰。是否能关严，隔风、隔音的效果如何。窗是否变形，与墙体是否吻合，窗边与混凝土是否无缝隙，锁扣是否正常，能否锁紧，是否灵活，玻璃是否完好，是否平整、干净、明亮，窗台下是否有水渍（如有可能是窗户漏水），查看密封胶条是否完整牢固。阳台护栏是否牢固。
　　下列部位必须使用安全玻璃：
　　（一）7层及7层以上建筑物外开窗。
　　（二）面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边（玻璃在框架中装配完毕，玻璃的透光部分与玻璃安装材料覆盖的不透光部分的分界线）离**终装修面小于500mm的落地窗。
　　（三）幕墙（全玻幕除外）。
　　（四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶。
　　（五）观光电梯及其外护围。
　　（六）室内隔断、屏风。
　　（七）楼梯、阳台、平台走廊的拦板和中庭内护栏板。
　　（八）用于承受行人行走的地面板。
　　（九）公共建筑物的出入口、门厅等部位（包括1、门玻璃2、安装在门上方的玻璃 3、安装在门两侧的玻璃，其靠近门道开口的竖直边与门道开口的距离小于300mm ）。
　　（十）易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。

1、看房子风水玄机在这里：
真要搞懂风水知识来看一个房子好坏，看10本书都不能看自家房子风水好坏，比如流派有六合风水，杨公风水，金锁不关、走马阴阳、理气、峦头、形法、八宅，不下数十种。用这种方法看房子有说吉，有说凶。非要把有些知识搞得像敲代码一样，砂、水、形、气就是要让人搞不懂。我有个好朋友学了三家风水，学费花了20多万，结果学了回来，从来不敢出去给人看风水，只敢纸上谈兵。大脑里知识是装满满，但是就是没底气。



其实风水学也不是想像的那么难，只是被一些神棍故意将其复杂化，然后转换成一引起词语，让学者在一些弯弯绕里面学不会。

以下是看风水**常识和实用的风水技能，你按照以下方法去论证，就大概能看出你家房子风水好坏了：



2、将房子看成似一个“人”拟人化风水

房子是个壳子，没人住就没有生气，人住进去了，人就是房子的“心”，房子周边的建筑就是这个房子的“朋友圈”，房子周边的山、河、路、林等环境就是房子的直接生活环境。

外环境，如果你住的房子背靠高楼，前有“明堂”（指一块空地），正面的远处有低于你这个房子的建筑，此是有办公桌，左边青龙建筑略高（指有依仗），右边也有建筑较左低为白虎（也是依仗），有前后左右四方，具备两、三方也不错。这种房子基本就算是算标准搭配了。如果房子这个“人”周围，有河流环绕，公路环绕，则更加，是为玉带绕腰。

如果这个房子的“朋友圈”建筑有医院，垃圾场、寺庙、废处理之类的负面建筑或者场所，那就糟糕了。如果房子被高楼遮挡无光，被外面有任何建筑的侧面、斜边、尖角、高塔、柱子、烟冲、强光、路冲等伤害的，都是大凶的房子。

内环境，如果室内的设计天花板凹凸不平，有尖角、棱角、鹿头牛头、、刀剑尖厉、黑色阴暗的物品图画，就是房子自己自伤。

外环境，凶的建筑物在东南多伤害家中长女，在东伤害长子，在西北伤害家男主，在西南伤害家女主，在特定的年份或者月份了生大事。

内环境，床头如果有“不正常”的风水则影响人的大脑和思想，床尾和床下则影响人的隐私位置。

3、接着是对房子进行理气，看房子纳什么气，坐什么星，行什么运。
房子在不同年份建设的就属于何种运的房子，比如八几年后房子就是八运房，这个参考价值不是很大。然后用罗盘在未进门之前看房子的坐向。



定下坐山，排飞星，看房子门口纳什么星的气，然后看床、炕、灶等纳什么气，坐如房间在整 个房子的东北，而门口开在坤西南。纳的气都不同。

4、说起看房子风水，真是学得多真到用时不知因啊。
关注和学习风水学多年，发现许多 的爱好者、研究者感概，风水各种煞千奇百怪，能看到的，看不多的劈爆。明显的谁都 会看，但是真到拿罗盘，现场堪舆的时候，学问大的很。心里根本没有底气。后来才发现还有一种更高明风水看法，叶鸿生奇门风水根本不用到你家现场，就可以将你家风水问题阐述的七七八八，照片几张房子方位图就给处理了，准的像鬼神。后来我干脆转行学奇门遁甲风水了。房子风水有什么问题用奇门盘一照，那里有问题，门口下有下水道响声、对面楼有光煞、店铺旁边有变压器等，盘上一清二楚。

风水是无处不在的神秘物体，“宁可信其有，不可信其无”。有关风水的买房注意事项不是空谈，老祖先的的风水学是有一定的科学根据的。如遇上不好的风水只会给自己带来很多的不幸，房子里的风水一定要看，我们自己如何看房子风水呢？
一、站在屋宅中向窗外观看，如果发现两幢高楼大厦之间有一条狭窄的空隙，这时候要注意了，在风水学上，这样的情况被称为“天斩煞”，因为好像是用 刀从半空斩成两半，所以称其为天斩煞，如果屋宅面对天斩煞，对家运的影响是很大的，家中会经常有口舌是非，容易破财，事业不顺利，不利家人身体健康，甚至 严重的会有血光之灾。所以，大家在选房的时候，**好不宜选择面对天斩煞的房屋，如果已经住在这样的房屋中也没关系，有适当的化解方法，可以在窗外挂八卦凸 镜，或是在窗台上摆放一对开光铜麒麟来减少煞气。
二、风水上注重藏风纳气，所以选房时，应该注意风势。如果发觉房屋附近风大，并且十分急进，那**好不宜选择，因为此地无法聚气，自然不会是旺宅。
三、厨房与浴室卫生间紧邻，这是水火不相容的，水火相克必有损伤，不仅会破财，不利财运，对家人的健康也会有很大的影响，对于这样的情况，移动是不可能了，只有利用风水上的化解，可以在浴室卫生间的门上放置平安瓶或在厨房门后放置一对开光铜麒麟即可减少煞气。
四、当有尖角对着你的时候是否有感觉不舒服，风水上有尖角冲射主不吉的说法，犯尖角煞轻者主是非口角，家中不安，重者病灾、意外事故伤亡等。在选择房屋时，如果你站在房子中的可以看被屋外的尖角冲着，而且距离很近，遇到这样的情况就需要多注意了。
五、如果是曾经发生过事故地段楼房，这样的房屋适合商业用途，不适宜居家，建议慎重，否则不利家运昌隆。