1、夫妻一方婚前支付**款取得产权的
按揭贷款房屋,离婚时该方须向另一方按比例补偿夫妻共同还贷款——王某诉马某离婚纠纷案
【本案要旨】
夫妻一方婚前签订
不动产买卖合同,以个人财产支付**款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,
不动产登记于**款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。协议不成的,人民法院可判决该不动产归产权登记一方,双方婚后共同还贷支付的款项,由产权登记方对另一方按比例进行补偿。
【评析】
依照法律规定一方在婚前已取得产权证,不管有没有支付全部购房款,房屋产权都应归该方所有。即使在婚后用共同财产支付了部分的购房款,也不影响房屋产权的归属,只是在这种情况下,另一方有权就这部分用共同财产支付的购房款要求分割或要求获得补偿。
对于一方婚前签订买卖合同支付**款并在银行贷款、房产证登记在**款支付方名下、婚后夫妻共同还贷的,完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平,该房产实际是还钱个人财产(还钱个人支付**款及还贷部分)与婚后共同财产(婚后双方共同还贷部分)的混合体,《婚姻法司法解释(三)》第十条规定离婚时处理此类纠纷的主导原则是,既要保护个人还钱财产的权益,也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益,同时还不能损害债权人银行的利益。
本案中王某与马某结婚用房就属于被告马某于婚前支付**款
按揭贷款购买并取得房屋产权证的
商品房。其双方婚后利用工资进行还贷。王某依法有权对其婚后参与还贷的款项进行分割和补偿。
来源:中国法院网 2013-11-14
2、一方婚前按揭贷款购买的房屋婚后增值的,离婚时应根据还贷实际情况给予对方补偿——李某与王某离婚纠纷案
【本案要旨】
夫妻一方婚前购买婚后共同还贷的按揭房屋,离婚时未完成全部还贷义务的,由产权登记方完成。房屋增值的部分由法院根据财产的具体情况、双方还贷的实际情况、以及照顾子女和女方权益的原则,由产权登记方对另一方作出公平合理的补偿。
【评析】
根据《婚姻法》司法解释(三)的相关规定,通常情况下,对于婚前个人买房婚后共同还贷的房产的分割,应遵循以下几点:
首先,尊重夫妻双方的处理意见。先由双方协议处理,如果双方能够达成一致意见,只要内容不违法,不侵害他人利益,法院可以予以确认。本案中,经法官居中调解,双方各执一词,双方无法达成一致意见,故以判决方式结案。
其次,夫妻双方无法达成协议的,判决房屋所有权归产权登记一方所有。本案中,李某、王某未达成房产分割的一致意见,因此,法官首先判决房屋所有权归产权登记的一方李某所有。
第三,对婚后还贷的款项及增值部分进行分割。婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分,由法院根据财产的具体情况,以及照顾子女和女方权益的原则判决,由产权登记一方对另一方进行补偿。
对按揭房屋在婚后的增值,应考虑双方还贷的实际情况,对其作出公平合理的补偿。本案中,由于夫妻双方经济独立,还款比例约为1:1,对补偿数额的计算方法是:在明确**款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷的总额、房屋现值等数据的基础上,用婚后共同还贷款÷房屋总价款(房价款+总利息)×房屋现值÷2,即得出对另一方补偿的数额。按此方式计算,本案中,李某约补偿王某48.75万元。
来源:中国法院网 2014-3-21
3、婚后一方父母支付**款、产权登记于一方名下而由夫妻共同还贷的按揭房屋,视为夫妻共同财产——陈某某诉薛某某离婚纠纷案
【本案要旨】
婚后由一方父母支付**款为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下,但由夫妻共同偿还贷款的,离婚时出资人子女一方主张该不动产应视为父母只对其个人赠与的个人财产的,法院不予支持,该不动产应作为夫妻共有财产予以公平分割。
【评析】
《**高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释三》)第七条第一款规定:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”但该规定并未区分父母系出全资还是仅支付**款的情形。
根据公平保护的立法意图,在确认不动产所有权时,应当对《婚姻法解释三》第七条第一款做严格解释,该条规定的婚后父母对子女赠与的标的物应指不动产而非出资,只有父母通过全资购买取得了不动产的所有权,并将不动产登记在自己子女名下时方可适用《婚姻法解释三》第七条第一款的规定,而对于父母部分出资购买房屋之情形,因此时父母并未支付购买房屋的全部对价,其尚未取得房屋的所有权,从而其无权决定将房屋赠与自己子女并将房屋登记在自己子女名下。因此,婚后一方父母支付**款为子女购买不动产,产权登记在出资人子女名下,但由夫妻共同偿还贷款的情形,不适用《婚姻法解释三》第七条第一款的规定,该房屋无论登记在夫妻任何一方的名下,都应视为夫妻共同财产,在离婚时予以公平分割。
来源:中国法院网 2014-9-3;北京法院参阅案例第19号 2015-3-10
4、夫妻双方婚后共同按揭贷款买房、离婚时约定仅由一方还贷的,不得对抗善意债权人放贷银行——某银行诉张玉、周楠借款合同纠纷案
【本案要旨】
夫妻双方在婚姻关系存续期间为共同的生活需要,向银行按揭贷款买房,离婚时约定的由一方承担贷款的协议只对夫妻双方有效,不能以该协议对抗银行债权人,银行有权就夫妻共同债务主张双方承担无限连带责任。
【评析】
夫妻之间在婚姻关系存续期间可对债权债务做出约定及对财产做出处分,且这种约定只要不违反法律的强制性规定,则对夫妻双方均具有法律约束力,任何一方都需遵守。但夫妻之间的债务承担约定只在夫妻之间有效,不得对抗善意第三人或债权人。因此,在本案中,两被告离婚后贷款承担的约定对双方都有效,但不得对抗善意债权人放贷银行。