房改房如何继承? 房改房是什么意思，房改房如何继承

房子当时建时并没有取得产权，只是给二老居住，当时有的只是使用权，不是所有权。

在爷爷去世后奶奶才出资购买、取得产权证，房子从1996年才取得所有权，所以应当是奶奶的个人财产，不是爷爷奶奶的共有财产。

奶奶立遗嘱给大女儿，只要遗嘱符合《继承法》规定的条件，应该是有效的。但涉及房产的遗嘱**好办公证遗嘱，否则将来奶奶百年后还会有麻烦。如果奶奶现在神智还清楚，建议带原遗嘱到公证处公证。

将来法院会如何判，没人能猜到。但有公证遗嘱在，有产权证证明是爷爷死亡后奶奶取得的个人财产，按法律规定说应该没有太大问题。

房改房，现如今又可以叫做已购公有住房。

1、已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

2、按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

过户流程

1．买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2．如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3．买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4．立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

国曜律师事务所
国，万邦治和之谓“国”；
曜，日月聚辉之谓“曜”。

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随着房价的急速上涨，房屋继承纠纷日益增多，房改房因其与商品房的性质不同，有其特殊性，权属认定成法定继承纠纷的热点和难点。老年人再婚的越来越多，再婚老人的“房改房”该如何继承？ “房改房”属特定历史时期的政策福利分房，其对特定对象的补偿、非市场性、社会统筹性、享受政策的一次性决定了判断其权属，既不能简单依据出资来源，也不能仅以购房合同签订及房产证取得时间来判断房屋产权归属。使用包括死亡配偶工龄在内的各种优惠，并非仅仅是对房价的政策性补贴，是对原有承租权的承袭和转化，是死亡配偶享有共有权的根据。享用死亡配偶工龄优惠所购的“房改房”，由健在一方配偶与已故配偶的继承人共有，双方共有的份额可以参考支付购房款、对房屋贡献大小等因素确定。老人再婚后夫妻共同出资也应根据实际情况来具体认定。








“房改房”的权属认定









房改房是我国城镇住房制度改革的特殊产物，与普通商品房迥异。首先，房改对象特定，仅为售房单位职工和家庭，且每个单身职工和家庭只能享受一次。其次，权利主体多样，购买者只有以市场价、成本价购买的才具有完全产权，以标准价购买的只具有部分产权，其与原产权单位或集体组织存在特殊共有关系。再次，房价的优惠性。房改价并未完全体现房屋价值，它是售房单位根据房改对象职级、工龄甚至已死亡配偶生前工龄等多种因素给予工龄折扣、住房补贴、免税等政策优惠和福利补助后的优惠价，房改房的权属认定也比较复杂。

因《**高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》[①]已于2013年2月被**高人民法院以“与现行房改政策不一致”为由决定废止，当前涉房改裁判依据仅有《婚姻法司法解释（二）》第十九条及《婚姻法司法解释（三）》第十二条，此外，只能参考国务院及其部委和各地方政府的政策、规章。

因此在各地的审判实践中也出现了不同的裁判意见。有裁判观点认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。在已故配偶生前，诉争房屋仅为其承租的公有住房，而非诉争房屋的产权。在夫妻一方过世后，其承租人的身份亦已消灭，公房则由健在一方实际居住并通过自身意思表示取得诉争房屋的所有权。而夫妻共同财产是指一方或双方在婚姻关系存续期间取得的财产，离婚和死亡是导致婚姻关系终止的原因，夫妻一方死亡后，婚姻关系自然终止。住建部建住房市函[1999]005号《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》[②]仅是对个案的复函，针对的是以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体的购买公有住房的情形，并不适用使用已故配偶工龄购买房改房之情形。因此，健在一方使用已故配偶工龄购买的房改房不应认定为夫妻共同财产，而应认定为健在一方的个人财产 。另一种裁判观点认为，房改房是国家根据职工工龄、职务、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利，这种政策性优惠福利实质上是对职工的一种工资差额的补偿。而根据现行房改政策，房改售房并不会因为一方死亡而受影响。虽然职工生前并未实际取得工龄优惠，但其实际来源于职工生前的贡献，故应理解为个人的财产性权益。再者，住建部建住房市函[1999]005号《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》明确规定了购买公有住房，每个家庭只能享受一次，亦说明该政策性福利具有极强的人身属性。因此，使用已故配偶工龄所购“房改房”，应由健在一方与已故配偶共同共有。笔者赞同第二种观点。





笔者认为：“房改房”是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。是我国特定历史时期依靠国家政策保障实施的产物，它的出现与我国长期实行低工资制度、住房实行福利性实物分配制度密不可分的。这种政策性优惠福利相当于是对职工的一种工资差额的补偿，只是表现形式不同于一般的财产，但仍属于是财产性权益。职工生前没有实际取得并不能就此否定他对这种财产性权益的拥有资格。根据现行房改政策，房改售房并不会因为一方死亡而受影响，在职工去世后，这种财产性权益通过配偶的购买行为转化为房屋形态，将工龄优惠折扣通过房价表现出来。另外，我国继承法规定了公民享有遗产继承权。被继承人死亡后无遗嘱的前提下，其遗产可以由法定继承人继承。因此，不存在因一方死亡失去财产主体资格而将遗产直接归属健在一方一人所有的情形。**后，人死后政府通过折算死者工龄优惠、职级因素、购买其生前承租公房，将其本应享有的权利补偿给其继承人，正是中国特定时期房改政策的精神。死亡配偶所享受的房改房福利待遇通过其继承人得以补偿，这是由特定时期国家房改政策的福利性、补偿性、身份性等特殊性决定的。不能抛开特定时期国家政策考虑问题【案例一】[③]： 秦某甲与秦某某等遗嘱继承纠纷案裁判意见与笔者相同。





再婚老人去世后房改房继承探析









随着社会的发展，配偶去世后，选择再婚的老人也越来越多，再婚老人去世后，房改房继承纠纷也日益增多。再婚老人遗留的房改房该如何继承呢？







笔者认为:健在一方再婚后，其购买的房改房的权属的认定应结合个案的实际情形来认定，关键要看购买房改房申请表上记载的申请人的家庭情况来确定。 一种情形是再婚后夫妻共同参加的房改购房，产权登记在一方名下的，属再婚夫妻的夫妻共同财产，即婚姻存续期间用共同财产房改、产权虽登记配偶一方名下的房屋，依《婚姻法司法解释（二）》第十九条规定，认定为夫妻共同财产。另一种情形是健在一方购买房改房时虽已再婚，但其申请参加房改时是其与已故配偶组成的家庭户为单位申请的，适用了已故配偶的包括工龄年内的各种优惠，则房改房的产权归健在一方与已故配偶共有。

笔者比较认可北京高院解答的观点，2018年6月11日，北京市高级人民法院审判委员会［2018］第9次会议通过《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（以下简称《北京高院解答》）[④]。该解答第6条承认使用已故配偶工龄优惠购买房改房的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已故配偶的遗产予以继承。本质上是已故配偶按照其工龄优惠折算的购房货币补贴在购房款中所占份额拥有相应的产权份额。从系统解释角度而言，北京高院的处理意见与《婚姻法司法解释（二）》第19条“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”衔接恰当，对于处理健在一方再婚后用夫妻共同财产购买房改房的权属认定问题亦是便于裁判，尤其是对健在一方再婚后去世引发的继承纠纷之解决大有裨益，即无遗嘱情况下，可将使用已故配偶工龄折抵房款的财产价值进行折算后作为遗产予以分割，分割时再进一步分出房改房剩余财产的一半为健在老人与再婚配偶共有，“健在一方”继承的已故配偶财产以及房改房析产后的财产可作为其个人财产部分由其法定继承人来继承。当然，若健在一方有充分证据证明其使用婚前个人财产购买房改房的，则该房屋的产权应认定为其个人财产。

**近整理案例的时候发现李松房地产团做过一个案子，打起来有点“剪不断、理还乱”的感觉。



分享给大家，遇到这样的情况就这么打！



这是一个四口之家，家里有父亲、母亲、妹妹和王海。



王海一家人住在母亲单位的福利房里（以下简称301号），母亲去世后父亲变更为承租人。





来源：网络



后来房改，301号可以购买，但老王没钱，于是儿子王海出资购买。



简单说就是，王海出资、父亲出名购买了母亲单位的福利房。



当时约定好，并写下协议：“301号系由王海出资，在老王去世后过户到王海名下。”



但老王过世后，王海的妹妹拒绝过户给小王。



说这是父亲留下的遗产，有自己的一部分。



王海自然不同意，于是找到李松律师。







李松房地产团在了解事实后，以合同纠纷为案由，将王海的妹妹告上法庭，要求其配合过户。



**后我们积极促成双方达成调解，考虑到王海的妹妹没有自己的房子，便协商让妹妹居住使用301号其中一间房，但要配合将房子过户给王海。