房产证可以加孩子名字吗? 房产证上可以加上小孩名字吗？

增名即将部分房产份额过户给子女。可买卖过户或赠予过户。具体如下：
过户的话办赠予费用约为那部分房产份额报税价（即你们商定的房产转让价）的6%（公证费3%，过户税费3%）。但赠予过户后，如果你们以后要转让房产，单一项个人所得税就要交报税价的20%。所以不建议采用赠予过户。
建议采用买卖过户，即直接转让房产给子女，税费约为那部分房产份额报税价的8%（卖方：个人所得税1%（房产证大于5年的免）、增值税5.5%（房产证大于2年的免），买方：契税1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。
报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个**低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。对这评估价**了解的是当地同区域的房产中介，因为他们经常去过户，知道能**低报多少可以通过，所以建议你去中介那了解下。
二手房过户基本程序：签买卖合同、递件、交税、完税过户、领证。不同地区有时程序不同，比方有可能先交税再递件。
签买卖合同是指：买卖双方连同中介方（如果有的话），就房产价格、交楼方式、付款方式等的协商签合同。
递件是指：买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记。买方带身份证原件。如贷款要首套房证明等还要按房管局要求先到相关部门开具。卖方带身份证、房产证、房产原相关税费发 票等原件。交房管局买卖合同可以用房管局版本到房管局后再签。（大城市有很多已实行网签的，就是在网上先申请预受理号和填表，再递件，免得你在房管局排队）
交税是指：房管局收件后，按其要求时间到相关税局部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交各自的税费。

一般情况下，房产证登记的所有人根据购房合同填写。您可以在产权证办下来后，将自己对房屋的一定份额赠与给您孩子，这样才可以办理产权证增名手续。
房屋办理了增名手续后，房屋变更为您、您爱人和孩子三人共同共有的房屋。

　　父母给孩子买房，美国通常有几种做法，所有的解释及建议只为帮助在美国买房的朋友了解一些当地常识，不具备任何法律效力。

　　(做法1)房契上只写大人名字，死后留给孩子。

　　(做法2)房契上同时写上大人和孩子名字(联权共有jointownership with rights of survivorship)。大人逝去后，孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。

　　(做法3)还有就是仅写孩子名字。在美欧，18岁以下未成年人无权签署任何法律文书，只能靠父母或监护人代理，当父母或代理人无法继续代理时，必须准备代理人“后备军”……所以问问律师就会了解这个方法有多麻烦！





　　主要举例比较一下常用的(做法1)和(做法2)：

　　(1)房契上只写大人名字，死后留给孩子。

　　您现在以个人名义买了80万的房子，三十年后您去世后孩子才继承，他以后卖房付税的计税底数(Tax Basis)是您去世那一天的房屋市价(假设120万)，如果他马上以120万卖掉房子，收益所得是零(120万售价-120万计税底数=0)，不需付任何收益所得税(capital gains tax)!

　　(2)房契上同时写大人和孩子名字(联权共有jointownership with rights of survivorship)。

　　您买了80万的房子，马上就把孩子的名字同放在房契上，这在美国算作是赠予他一半产权，他的计税底数(Tax Basis)会是您买价80万的一半，即40万。等三十年过去，您去世了，您那一半由他继承，计税底数(Stepped-upBasis)是您去世那天房屋市价120万的一半，即60万。再加原先他受赠那一半的计税底数40万，总计税底数为100万。他若马上以120万卖房。收益所得是120万售价-100万计税底数=20万，他需要为这20万收益纳税(如果这不是他的主要居所primary residence)！



　　可以看出，联权共有增加了孩子的纳税负担。

　　联权共有还有不少隐患——

　　*如果将来有一天因某种原因你急用钱，非常需要卖掉这个房子。你肯定是非常痴爱自己的孩子，可谁也不能担保他也爱您爱得全无保留。万一他在这紧要关头阻拦卖房，您可是一点办法也没有！

　　*如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世，结果可能是他的合法继承人和您一起拥有这个房产，有些时候这对您可能不是个好消息……

　　*如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世，他的债权人creditors会来找您。

　　*如果孩子有税务问题，会有税务留置扣押权tax liens“绑“在房子上。

　　*如果孩子申请破产，即使您有一半产权，房子仍可能被强制卖出。

　　*如果孩子被起诉承担车祸责任，受害人要求赔偿金额巨大时，房产也会被牵扯到。

　　*而且，前面说过，和孩子联权共有房产在法律上算为您赠送一半房产给他，如果房价超过$26,000，您需申报联邦赠与税gift tax。

　　*联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。

　　美国联邦的Medicaid计划是针对低收入人群，为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时，政府会调查申请人有没有通过转移财产，使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。

　　听起来有点复杂。通俗来讲，大部分情况下，从税务和法律角度看，联权共有不太划算。