如何投资买房? 如何投资房产 投资房地产的方法

目前房产已成为一种日益受到重视的投资工具，逐渐被更多的家庭纳入理财计划。个人房产投资是投资人通过购买不动产后，一是通过房产的转手买卖获得短期增值收益；另一种是以出租等方式获取房产投资的长期增值收益。那么个人投资房产有哪些注意事项，又有哪些风险需要防范呢？

房地产属于实业的范畴，一般认为通货膨胀对实业的影响较小，所以一旦通货膨胀到来，房地产的价值可以随着物价上涨而“水涨船高”，有时还会超出通货膨胀几个百分点。而且房地产具有耐久性，所以房地产是投资（尤其是长线投资）很好的项目，是获利大、风险小的投资工具，它对抵抗通货膨胀、增加个人收益具有极大的作用和功效。在当前股市火暴的情况下，不少市民冷静地选择了房产投资。“理财帮手”短信平台近日收到不少读者发来的短信，咨询投资房产应注意哪些问题。就此，理财专家作了分析和解答。

1. 个人资金实力及租赁市场的分析

首先房产投资要有相当的经济实力作为后盾。购房的先期投入较大，而且如果投资采取出租的方式，则投资回收期相对较长，因此是否将房地产作为投资工具的选择，要结合自身的经济实力进行分析。

其次在投资前要在对租赁市场调查的基础上，对租赁市场有一定把握，避免投资的盲目性。投资者**看重的是资金回报率，房地产投资回报表现在租金回报和价格变动幅度上。市场价格主要受供求关系影响，所以，投资房地产**根本的还是要看市场的供求状况如何，尤其是租赁市场的需求变动和价格走势，来决定投资时机是否成熟。

资金链储备

房地产属于高总价的投资行为，随便一套房产都是以万为单位计算的，这就要求投资者手中有足够的资金储备，可支配资金要在100万左右，因为一旦投入进去不是短时间可以获取收益的，需要一个好价格在抛售，还要维持自己的日常生活。



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获取政策、行情信息

有了资金后，接下来要做的就是投资在哪里？具体在哪个地段的那栋楼房？这个就需要我们能够第一时间获取相关的信息，可以通过中介、报纸、新闻等分析具体楼市情况。

*本文仅作知识扩展之用，具体资金操作请严格遵照国家有关法律法规行事。



*本文有多个版本，欲了解**新内容和近期政策走向，请关注本文图片上的二维码。特别是除了这15种之外，还有其他方式可能更适合您。



随着移民海外和留学生人数的增多，很多人都在想尽办法把资金转移到国外投资买房，甚至使用了非法渠道。但事实上，国家对合理的资金诉求还是给了很多合法出入途径的，充分利用合法途径，安全运转资金才是上上策。



2018年中国外汇储备经历两连降，并且相比8月微降82.3亿美元，9月外汇储备降幅增大至226.9亿美元。全年来看，9月外汇储备规模也是今年首度跌破3.1万亿美元。



伴随外汇储备的大量蒸发，国家亦收紧外汇政策口子。严格管控之下，市场仍旧对资金出境十分饥渴。各种资金出境的方法也层出不穷。



我们来看看在现有政策框架下，有哪些合法渠道可以向海外转移资金。



下文总结了当下15种主流仍属于合规范围内的资金出境方式以及政策红线，供大家参考。（重点强调，资金跨国流动涉及法规文件众多，合规与不合格的行为判定仅一线之差，本文难以完全覆盖。）





一、“个人额度”

二、朋友间互转

三、利用境内外双身份证

四、利用消费转移资金

五、保险融资

六、现金对倒

七、融资租赁/跨国公司资金池调拨

八、境外放款

九、内保外贷

十、内存外贷、内存离岸贷

十一、境外证券投资通道—QDII、QDII2、RQDII、香港公募基金境内发售

十二、跨境私募基金通道—QDLP、QDIE、跨境人民币投贷基金

十三、离岸基金模式

十四、经常性项目项下资金出境

十五、衍生品模式







一、“个人额度”



目前，中国允许个人每年兑换等额5万美元的外汇，用作旅游、购物或者教育。



但若是需要海外购置房产，则需要将更大额的资金转移出境，5万美元的限额显然不能满足要求。对此，购房人往往会通过其亲友，先将人民币换成外汇，然后让购房人亲友分别购买不超过5万美元的外汇，将购买的外汇从其各自在中国境内的银行账户汇入开发商的境外银行账户或购房人的境外账户，以交付购房款。



但这种方式涉及到分拆结售汇问题，“对于部分个人通过分拆方式，利用他人的年度用汇额度进行资金的违规跨境流动。对涉及此种违规行为的个人，外汇局会将其列入‘关注名单’，取消其之后两年内的便利化购汇额度，情节严重的还将移交外汇检查部门进行立案处罚”。



根据外管局规定：

5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；

个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；

同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况。



以上行为将被界定为个人分拆结售汇行为，此等行为一律进入黑名单，违规者将被剥夺两年合计10万美元的换汇额度。



因此，作为变通，目前资金出境需求方作出如下图操作：



需要向海外转移资金的需求方请三位亲友分别在境外开设银行账户，三位亲友再分别邀请四位朋友（避免法规中不得超过5人的监管要求）各购汇5万美元以下，总金额不超过20万美元，汇到三位亲友的境外银行账户，这样一来，三位亲友每人境外银行账户中都可以累计近20万美元，合60万美元。再将三个境外银行账户中的60万美元转移到需求方海外账户，便可用于海外投资之用。



*注：此种方法实质上属于变相分拆结售汇，请小伙伴严格避免触及政策红线。