有谁晓得哪些房产不能抵押贷款?

房产抵押贷款的条件如下：
1、房屋抵押贷款要求房屋的年限在20年之内；
2、房屋的面积要大于50平米；
3、房屋要有较强的变现能力。
4、房屋抵押贷款额度是房屋评估值的70%。
5、新房贷款的贷款期限长不超过30年，二手房不超过20年。
6、贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。
7、一般为“房龄+借款人年龄”男性不超过65岁，女性不超过60岁。

一、小产权房

小产权房又叫自建房，是通过私人之间买卖土地建设起来的房产，因为土地不是通过拍卖所得，因此小产权房的业主只能拥有土地的使用权，没有所有权。而且我国的国土资源部也明确规定，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，因此小产权房是不能作抵押贷款。

二、军产房

军产房就是部队在军队所有土地上建立起来的房产，军队房屋的所有权属军委、总部，所有权性质属军产，不属于个人所有，因此不能作为抵押物。

三、未取得房产证的商品房

如果商品房只有购房合同协议，没有房产证是不能作抵押的。因为房产抵押必须要进行登记，而登记的依据就是房产所有权，也就是房产证。我国《物权法》规定不动产所有权以登记为准，房产证是房屋所有权的唯一证明，没有房产证的房子是不能买卖、置换、赠与、继承、转让的，因此不能作正常的抵押。

四、房龄过老的商品房

现在很多贷款机构对房龄的要求都是在 30 年之内，如果房龄超过 30 年是很难抵押做贷款的。

五、面积过小的商品房

除了房龄，贷款机构对房子的面积也有要求，一般都是要求房子的面积达到 50 平米以上（部分地区或贷款机构可能放宽到 30 平米以上）。因为房子面子太小市场潜在的购房者比较少，万一贷款还不上了变现比较难，所以一般贷款机构不接受作抵押。

六、产权人年龄过大的商品房

一般来说，银行等贷款机构办理抵押贷款年龄要求，女性不得超过 60 岁，男性不得超过 65 岁（具体会根据借款人的条件及健康情况来定），如果产权人的年龄过大，贷款机构一般是不接受做抵押的，除非借款人把产权转移到到年轻人的名下。其中的原因是年龄大的产权人不确定风险比较大，万一产权人突然去世，而贷款又不能正常还款，那房产就没法处理。

七、被查封的商品房

这种情况可能是房屋所有人因为惹上官司，被法院进行查封，一般房屋被法院查封就不能进行常的交易，也不能抵押做贷款。

八、未满五年的经济适用房

经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，经济适用房 5 年以内，国家是不给办理产权证的。根据目前国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理房产抵押贷款。

九、未满 5 年的保障房

保障房是具有政策保障性质的房产，是政府以土地划拨的方式为主，投资、管理的政策性住房，和经济适用类似，保障房也有一定的交易限制，5 年之内是不能获得产权证的，也没法正常交易，所以未满 5 年的保障房也是不能抵押贷款。

十、公益事业用房

指城市中为社会公共利益服务、不以牟利为目的而兴建的房产，属于社会公共福利，根据《担保法》第三十七条，公有财产不得抵押，其中第三项规定，**、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。

第一类：没有还清贷款的房子

应当注意，如果该房产还处于按揭的状态，那么，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，等于将产权暂时移交，借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，不能另行用它申请贷款;

1、可以先垫资还清银行贷款，解除抵押手续，然后在银行重新申请贷款。

2、用房屋余值进行二次抵押贷款

根据个人情况来定。第一种首先要先还清银行贷款，办理速度较慢，但是利息低，适合长期使用。石家庄贷款,石家庄房产贷款,石家庄抵押贷款,石家庄中小企业贷款,石家庄贷款公司,石家庄银行贷款,无抵押贷款,房贷计算器。第二种不用还清银行贷款但是利息高点，办理速度快，适合短期周转。

第二类：尚未达到五年期的经济适用房

在经济适用房的相关规定章程里，明确指出，只有期满5年，经济适用房(或限价房)才有上市交易资格，产权才能进行抵押。

第三类：小产权房

名为小产权(村证、县证、购房合同、购房协议、回迁协议)，实为无产权，这就是该类房产存在的尴尬，属集体土地证或没有产权证明，仅有一纸销售方的出售合同，并未受到房管单位的认同。而这类房屋，如若遇到政策性用地规划等情况，就面临灰飞烟灭的风险，故金融机构不予对该类房产抵押放贷;

第四类：部分已购公房（房改房）

虽然已购公房多已转为个人独立产权，但仍有少数较为特殊。例如，部分不能提供购房合同、协议的房产;由于此类房产权属尚属于较为模糊的状态，故出于信贷风险及变现能力考虑，所以无法抵押房产申请贷款。

第五类：房龄太久、户型太小的二手房

大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款。