经济适用房是商品房吗? 经济适用房买卖和商品房有区别么?

经济适用房是政府为了城镇中低收入家庭所建造的住房,是增量房,售卖价格由政府制定。(只拥有房屋所有权)
房改房.是个人以成本价或标准价及其他国家认可的优惠办法向原产权单位购买的公有住房。
商品房是从开发商手里购买的房屋。(是私产、大产权)
区别就是经济适用房五年内不许出售.如出售要有特定条件.比如只能出售给符合经济适用房条件的家庭.或由政府相关部门收购.房改房要出售的话要补交土地出让金.而商品房是直接可以上市出售的。
房改房和商品房相比，有一笔费用肯定要交，就是补交土地出让金，商品房没有这笔费用；另外，一个比较未知且麻烦的问题是：除土地出让金外，有的房改房可能还存在需要补交的费用，如房东超政策规定享受的，就还要交费用，这个问题可能中介和房东自己都搞不清楚或者不知道，只有在过户的时候才会知道，商品房没有这个问题。因此在买房改房的时候，这两个费用要约定清楚，尤其是后一个，往往**后因为这个问题闹纠纷。另外，还要搞清楚，房改房转让有无特殊限制。
这三种价格出示的手续是有区别的，在购买“房改房”之前一定要调查清楚，做到心中有数。当年按市场价购房的，产权归个人所有，可以随时上市交易；按成本价购房的，产权归个人，但一般5年后才能进入市场交易，交易前要交纳土地出让金；按标准价购房的，职工拥有部分产权，具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。

经济适用房有大产权。经济适用房和商品房的区别如下：

1、供应对象不同：经济适用住房的供应对象是城市中低收入家庭和住房困难户；商品房的对象是自然人。

2、建设方式不同：经济适用住房直接由政府组织建设；商品房则完全是按市场运作方式建设。

3、土地取得方式不同：经济适用住房的土地性质为政府划拨；商品房的土地则是通过“招拍挂”的形式，取得的土地使用权。

4、享受的政策不同：经济适用住房，在建设和销售过程中，政府可以减免部分规费；商品房则全额缴纳。

北京经济适用房5年以后才能买卖,以下有几个问题

1.买家还有限制么:回答：未满五年的经济适用房，在此房转卖时必须经过房管部门审核，符合经济适用房的（一般是在排队的名单内）北京市民，必须有北京户口！

才能购买此房，如果已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，购房者不需要本地户籍，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。

同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

2.买了以后和商品房有什么区别么?回答：购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。与上市流通的其他商品房性质一样，没有区别。

3.可以出租么?回答原购买经济适用房在五年内不得出租。后来以市场价购买者可以出租。

4.买家按市场价买了以后是不是政府可以收回?:比如违法出租等。回答：市场价格必须要等到此房五年以后才能以市场价格出售，如果是五年以后的市场价购买得到的房产，政府不予收回，此房属于商品房，可以流通，变卖和交易，当然也可以出租。不属于违法。

按照市府（2007）27号文件：已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。

深圳经适房买卖合同签订满五年可上市交易！

交易新规发布！

这和你有关吗？先看看！

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南都记者从深圳市住建局获悉，《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》（以下简称《办法》）已于近日正式发布。



根据《办法》规定，经适房买卖合同签订满5年的，可按规定缴纳增值收益后取得完全产权或上市交易。



在应交增值收益方面，《办法》继续沿用了旧政策标准，经济适用房住房权利人申请取得完全产权或者上市交易将缴纳的增值收益为——







所以你手里的经济适用房

到底应该怎么上市交易

又需要注意些什么呢？

解 读 来 了



核心内容沿用旧政策
签合同满5年

上交扣除税费后的5成增值收益可上市交易



据了解，深圳市住建局于2015年6月印发《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》（以下简称《暂行办法》），旨在根据国家、省和深圳市相关法规政策规定，规范已售经济适用住房（以下简称经适房）取得完全产权或上市交易活动。



根据规范性文件管理规定，深圳市住建局在对该暂行规范性文件实施效果进行评估的基础上，结合实际制定了《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》。



深圳已于2013年停止集中建设供应经适房

那么，此次发布的新规适用哪些经适房呢？







对此，深圳市住建局相关负责人表示，《办法》适用范围与《暂行办法》一致，即自2008年1月18日起至停止建设供应之前，市、区（含新区）两级住房保障主管部门或者其他开发建设单位向低收入住房困难家庭配售的经适房。

为保持政策的稳定性和连贯性，《暂行办法》的核心内容在《办法》中均予以沿用，主要内容包括：——

Θ 经适房买卖合同签订满5年的，可按规定缴纳增值收益后取得完全产权或上市交易；

Θ 应缴增值收益按《暂行办法》所规定的比例及公式计算，具体计算公式为：应缴增值收益＝（该套住房市场价格－该套住房原购买价格）×50%－税费；

这里所称的税费，是指经济适用住房权利人在办理经济适用住房《房地产证》或者《不动产权证书》（非市场商品房）时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费。
Θ 经适房取得完全产权或上市交易前发生继承的，继承人可选择按规定申请将继承的该套住房的产权份额转移登记至其名下等方式继承。



此次正式发布的《办法》

在旧政策的基础上进行了哪些调整呢？

你快搬好小板凳，认真听讲吧



新变化：新增&明确

新增出现婚姻情况变化相关规定

进一步明确市区两级主管部门的职责分工

……



针对《暂行办法》实施过程中遇到的新情况、面临的新问题，此次发布的《办法》新增出现婚姻情况变化相关规定，具体内容包括——



Θ 经适房权利人登记结婚，可以按照自愿原则，向主管部门申请追加登记配偶为该套住房的共同权利人，申请追加的，配偶需符合购买保障性住房条件，且经其他权利人一致书面同意；



Θ 作为经适房共同权利人的夫妻，因离婚需要变更权利人为双方其中一方的，应当凭离婚证、离婚协议或者生效判决等相关证明材料，向住房保障主管部门提出申请。







此外，《办法》还对市区两级主管部门的职责分工进行了进一步明确：区属经适房的审核、批复改由区住房保障主管部门承担，并报市住房保障主管部门备案。

商品房你随时可以购买，只要有对应的钱

经适房你需要申请，并且条件符合，一般来说需要一年的时间

商品房你购买所需的钱是市场价，之后拥有100%的产权

经适房你购买的是打折房，粗算为市场价6折左右，但产权是共有的，政府会持有那房3-4成产权

商品房地段面积任你挑

经适房地段面积有所限制，不一定能够绝对称心










商品房变经适房 业主拒交差价




据了解，万升小区是经济适用房项目，由正祥置业开发建设。温先生说，当时一家人看中了该小区7号楼一套70平方米的房子。2001年6月，他父亲提交了相关材料，并于当年9月通过审批。不过，因父亲年纪太大，不能申请贷款，温先生一家放弃了此次认购。次年2月，温先生的妻子张女士又提出同样申请，但审批期间，温先生经咨询得知，自己已享受过单位福利分房，不符合经适房申请的政策，便再次作罢。



“不久后，正祥置业的售楼人员说，该小区部分房源可以按商品房销售。”于是，温先生选购了5号楼的一套133平方米多的商品房，签订了商品房买卖合同，并全额付了房款，办理了房产证。



去年年底，温先生突然收到开发商的通知说，他的房子性质为经适房，需要补缴1万多元的土地出让金和行政事业规费等差价款。“签的是商品房买卖合同，房产证也是商品房产权证，怎么就变成了经适房？”温先生不能接受，拒绝补缴差价。





填报了审批表 房子就是“经适房”？




前日，正祥置业相关负责人回应说，2005年3月1日之前，福州市经适房产权登记未要求提供审批材料，因此购房人办理产权登记时，有提供审批表的就在产权证上注记经济适用房，未提供的则不备注，“温先生办证时，可能没有提供审批表，因此产权证上没有注记为经适房。”



也因此，2011年，该小区部分性质未明确的住房，被福州市房屋登记中心暂时冻结办理过户手续，其中包括温先生家的房子。为解决此问题，2015年7月3日，福州市政府就此召开了专题例会，决定由正祥置业负责收集业主信息名单，并委托查档，经核查确认有经适房审批材料的，按经适房规定处理。无法确定房屋性质的，按商品房处理。



上述人士说，根据留存的认购书、温先生家人两次填报的《福州市购买经济适用住房申请审批表》等档案，正祥公司认定温先生所购买的上述房屋为经适房。





认购书有涂改 字迹真伪存争议




对于开发商的说法，温先生并不认可。



据温先生提供的当年其父亲温老先生和妻子张女士填写的《福州市购买经济适用住房申请审批表》显示，温老先生的那一份流程完整，但批准的是70平方米的房子，而非133平方米。而张女士的审批表只审批到区一级，市局的审批意见栏空白，流程还没有走完。



“这都能证明，当年虽然两次申请经适房，但都放弃了。”温先生说，认购书中的房产信息也有涂改的痕迹，且签名明显不是本人字迹，不排除有篡改的可能性。此外，市政府召开的专题会的会议纪要也提到，“正祥公司未经批准将部分住宅作为商品房出售。”也可说明正祥将经适房当商品房出售的事实。



对此，正祥公司上述负责人称，不存在篡改认购书的行为，温先生可以进行笔迹鉴定，或走法律程序维护自己的权益。