房地产交什么税? 房地产企业如何交税

1、销售不动产营业税，税率5%（以销售收入计税）； 2、城建税 税率7%（以营业税计税，分乡1%、镇5%、县城以上城市7%）； 3、教育附加 税率3%（以营业税计税）； 4、地方教育附加 税率1-2%（以营业税计税，是否征收以各省规定为准）； 5、印花税 税率0.05%（以销售收入计税）； 6、土地增值税 税率30%-60%（以销售收入扣除成本费用及土地成本后的增值部分计税，计税较为复杂）； 7、企业所得税 税率25%（以企业年度利润计税，计算有一定难度）；

主要涉及契税、印花税、土地使用税、增值税、土地增值税和企业所得税

一 取得土地环节

开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

1、契税

应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%）

2、印花税

应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

印花税税额=土地使用权出让合同金额×5‱

二 建设开发环节

取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

1、土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

2、印花税

房地产企业纳税的方法：

包括土地增值税、营业税、印花税和企业所得税。土地增值税计算的依据是增值额,分为4个级次,即：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%的部分,增值税的税率是30%。

（二）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分,土地增值税的税率是40%;

（三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分,土地增值税的税率是50%

（四）增值额超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税的税率是60%。如果能够提供原来的购房发票,营业税按照差额的5.6%缴纳,印花税按照成交价全额的0.05%缴纳。

（五）作为公司出售房产收入,还应缴纳企业所得税,即差额的25%。

（六）企业出售房产，按照销售不动产税目缴纳营业税，税率5%。根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 》 财税〔2003〕16号： 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；

2.按照营业税额随征城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳；

3.出售房产收入并入应纳税所得额，缴纳企业所得税，年终汇算清缴，税率25%。

随着房地产行业加快了转型进程，众多房地产开发商“自持物业”已经成为常态。那么，“自持物业”如何纳税，本文就这一问题做一探讨。



一般来说，“自持物业”主要有三种用途，一种是用于租赁，其次是用于办公等，三是用于高管或员工宿舍。租赁属于企业的经营行为，办公属于自用，而员工宿舍则属于职工福利，所以，三种用途的税务处理也各不相同。







增值税
对于将开发的房产用于租赁(租赁环节产生的各项税收不在本文讨论范围)和办公，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条和财税〔2016〕36号附件1第十四条，不属于视同销售行为，所以这两种行为不征收增值税。对于将房产用于员工宿舍，根据财税〔2016〕36号附件1第二十七条，属于用于集体福利的不动产，应当作进项税转出。



有一个问题需要关注，就是办理不动产证的问题。在实践中，办理不动产证是需要发票的，而开具发票就要缴纳税收，但房地产企业能否自己给自己开具发票，由于相关规定既没有明令禁止，也没有允许，所以在实务中是有争议的，不过大多数税务机关对自己给自己开票是持负面态度的。如果是一般纳税人，开具的是增值税专用发票，自己也可以认证抵扣，税负并没有增加。所以，这个问题还要咨询当地税务机关加以解决。



此外，对于房地产企业将房产自用一段时间后，又销售的，如何纳税的问题，根据相关政策精神，主要取决于是否已办理产权登记，如果已办理产权登记，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；如果未办理产权登记，则适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。也就是说，开发商将房产自用，并将产权登记在房企名下，然后再对外出售，就不属于自行开发的产品，而是“二手房”。如果未将产权登记在自己名下，自用后再出售的，仍按自行开发的“一手房”计税。



企业所得税
国税发【2009】31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。



《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算：（六）其他不改变资产所有权属的用途。



对于将开发的房产用于租赁和办公，不视同销售，不征收企业所得税；对于将房产用于员工宿舍，虽然属于将开发产品用于职工福利，但根据国税函〔2008〕828号文件精神，资产的所有权属没有发生改变，也不视同销售，不征收企业所得税。



从财务核算的角度，对于用于租赁的，应从“开发产品”科目转入“投资性房地产”科目，折旧允许税前扣除；用于办公的，应从“开发产品”科目转入“固定资产”科目，折旧允许税前扣除；用于员工宿舍的，应从“开发产品”科目转入“固定资产”科目，计提的折旧属于福利费，允许在福利费额度（不超过工资薪金总额14%）内进行税前扣除。







土地增值税
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条规定，（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。



对于将开发的房产用于租赁和办公，不视同销售，不征收土地增值税；对于将房产用于员工宿舍，虽然属于职工福利，但产权未发生转移，也不征收土地增值税。



房产税
《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定，房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。



对于将开发的房产用于租赁、办公以及员工宿舍的，均应按照规定从使用月份次月起缴纳房产税。



此外，根据财税[2000]125号文件第一条：“对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税”。对于符合相关政策的企业，向职工出租的单位自有住房是免征房产税的。但是这一政策限制条件较多，普通的房地产企业很难符合要求。



土地使用税
《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(财税[2006]186号)的规定，关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题。以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。



房地产开发企业将开发的房产用于租赁、办公以及员工宿舍的，均应按照规定从土地交付月份次月起缴纳土地使用税。

问
　　我公司是一家房地产开发公司，由于近来房地产经济形势不好，房价下跌，销售疲软，开发产品占用大量银行借款，需要定期支付利息，现在公司因资金问题已经举步维艰。我公司准备与经营好的大型房地产公司合并，把我公司现有的资产合并给另一家企业。请问，企业合并重组中还要缴纳土地增值税吗？



答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第三条曾规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为。”所以，长期以来房地产开发企业以土地、房产参与企业兼并可以免征土地增值税，此项政策也一直被房地产开发企业视为土地增值税的优惠政策执行。



　　2015年2月2日，《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第一条规定了企业改制土地增值税的免税政策，第二条规定了企业合并的土地增值税免税政策，第三条规定了企业分立的土地增值税免税政策，第四条规定了在企业改制重组时单位、个人以国有土地、房屋进行投资的免税政策。但是，该文件第五条规定：“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”从而，结束了房地产开发企业在企业改制重组中的免税政策。



　　可以说，房地产开发企业在改制重组过程中土地增值税没有任何优惠政策，全部应视同销售征收土地增值税。