自住型商品房能出租吗? 自住型商品房可以出租吗

根据北京市对自住型商品房的有关规定，自住型商品房作为商品房属性的住宅，当然可以进入二次流通环节，进行二手房买卖。
不过，五年内禁止出售。出售的收益有30%要交给政府。也就是说，收益由售卖人和政府分享。当然，如果出售时平出或赔本，政府就不再“分享”亏损的部分了。至于出租，理论上讲是终身禁止，因为它的前缀是“自住”。

自住型商品房可以出租。只有公租房不允许私自出租。自住型商品房是政策性住房的一种，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

今年，昌平区共有三处自住型商品房，共计6100余套，**快将于本月接受报名。

2013年10月底，北京市出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，明确要求开发“价格低于周边市场30%、面积以90平方米以下为主”的自住型商品住房。它是“完善住房供应结构，下大力气做实中端，支持居民自住性、改善性住房需求的重要举措”。名下一套内住房京籍家庭，或者持有有效暂住证，并连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，且名下无房的非京籍，均可以（且只能）购买一套。

昌平这三处房源分别位于北七家镇定泗路和平西府村、沙河镇七里渠村。其中，北七家定泗路自住房项目总面积**大，为42万平方米，每平方米价格约1.9万元，预计5、6月份可以接受家庭报名申请；平西府自住房项目预计4月可以接受家庭报名申请 ，年内开始摇号。该项目总面积6.4万平方米，售价每平方米1.9万元；沙河七里渠自住型商品房项目总面积6.7万平方米，售价每平方米2.1万元，8月份可以接受家庭报名申请。



谁能购买、如何购买呢？下面为您说说自住型商品房那些事儿。

◎买房资格

名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭。

持有有效暂住证，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，且名下无房的非京籍家庭，都可以购买一套自住型商品房。

◎如何购买

房企把关、市住建委监管购房资格审核，由开发商摇号。

◎房屋情况

比同地段同品质的商品住房低30%左右，具体定价会参考周边的商品房项目和二手房价格，按照该地段一年后的价格预期制定限价。

套型以90平方米以下为主，**大套型建筑面积不得超过140平方米。

◎能否交易

5年内禁租禁卖，购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如果有增值，应当将差价的30%交纳土地收益等价款。

◎与限价房申请条件有何区别？

根据规定，符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭，均可购买自住型商品住房，对家庭资产、收入等方面均没有限制。

而限价房的申请条件是：家庭人口3人及以下，家庭年收入8.8万元及以下，人均住房使用面积15㎡及以下，家庭总资产净值57万元及以下；家庭人口4人及以上，家庭年收入11.6万元及以下，人均住房使用面积15㎡及以下，家庭总资产净值76万元及以下。

◎有北京工作居住证能否购买？

根据北京限购政策，拥有北京户籍的无房家庭可购买两套房，有一套房的可再购一套房。拥有北京工作居住证的家庭，购房政策与北京户籍家庭相同。

◎如何保证购房摇号过程公平？

相关规定中要求，开发商要在市住建委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价格等信息，公示期不少于15天。选房顺序由开发商公开摇号确定。市住建委相关负责人表示，对于“自住型商品房”摇号的公平和公正性要求会比普通商品房更加严格，届时各区县也会加大监督力度。

可以预见，“自住型商品房”会成为今年北京土地市场的显著特征，随着持续增加供地量以及加快供地节奏，将稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。在此背景下，开发商是选择观望风色、亦或是断臂求生?接下来它们在市场的一举一动都将值得关注。



自住房将成主流



4月的**后一周，北京土地市场密集出让地块。27日，河南正商分别以28.9亿元和12.1亿元夺得丰台区槐房村新宫村地块和顺义区仁和镇地块，而金隅空港联合体则以19.3亿元夺得顺义区天竺镇地块。此次拍卖为北京年内成交的第16-18宗住宅地块，三宗地块将为本市提供建筑规模约26万平方米的自住型商品住房。



短短四天，北京9地块集中拍卖，其中7宗为自住房供地。业内人士分析，按照目前的供地速度，今年底或明年初，北京新房市场将迎来自住型商品房项目的供应高峰。



北京市规划国土委相关负责人表示，北京“3·17”调控政策出台后，已累计成交10宗集中建设自住型商品住房用地，可建设自住型商品住房建筑规模约87万平方米，供应地块区位优势明显，位于轨道交通沿线等交通便利的区域，将进一步满足北京市居民住房刚性需求，稳定房地产市场预期。



早在4月7日，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》同时发布，未来五年自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。与原计划相比，今年自住房用地由83万公顷大幅增加到200公顷，供应5万套。从供地面积上看，是原计划的2.5倍。



据记者统计，目前在北京市规划国土委官网上已挂出的地块，将于5月开始挂牌竞价的经营性地块就已达到21宗，其中不乏大部分自住型商品房地块。截至目前，北京市已推出的自住型商品房用地，已经是2016年全年自住型商品住房用地实际供应量的3倍多。



专家对此表示，住宅地块，尤其是自住房地块的供应量大幅增加，一方面能缓解供需矛盾，有效稳定房价;另一方面，这对于引导市场预期也将带来良好影响，更加有利于促进房地产市场健康发展。



房企新盘难入市



实际上，除了土地市场的供应外，北京市今年还会积极研究打通各类保障性住房使用渠道，在确保限价商品房备案家庭住房需求基础上，将部分剩余限价房转化为自住型商品房，重新定价后公开销售，保障无房家庭的自住性需求。



根据北京市住房和城乡建设委员会的解释，自住型商品住房是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。**重要的是，其销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。



不过，自住房这个市场“搅局者”，确实给部分房企出了一道难题。



以丰台为例，北京整体土地资源稀缺，丰台是北京五环内唯一整片开发、集中供地的区域，因此地价被频频拉高，这里逐渐形成北京新晋的“高端”居住聚集区。



资料显示，龙湖在2014年以35.7亿拿下丰台西局地块，纯商品住宅部分楼面价约6万元/平米。这一价格远远超出周边二手房价格的同时，也重新定义了京西丰台区域的土地价值。自此，斥巨资布局丰台的品牌房企越来越多，而且大多是联合拿地。目前，泰禾、华润、首开、招商局、中粮、天恒、首开、葛洲坝、华侨城和中铁等均已在此斩获土地。



不过，自去年‘9·30’新政以来，北京为稳定房地产市场，楼市政策频频收紧，‘3·17’新政之后又持续升级。这本身已让此前高价拿地的房企倍感压力，而随着周边大量的自住型商品房地块陆续推出，开发商对于普通商品房项目的未来定价和入市就显得更为尴尬。



据相关数据显示，丰台槐房、新宫区域周围在售新房参考价为72646元/平米，二手房价格大约40000~50000元每平米，位于该区域的天恒金融街公园懿府，当初在拿地时的楼面地价就超过50000元/平米。而近期拍出的自住型商品房地块，其35000元/㎡的限价或将此地区的住房均价拉低不少。