如果是别墅，这别墅怎么算面积？

你所说的300平米会因参考标准不同而使实际面积有差异。下面是几种参考标准：

出售的话有按占地面积的也有按建筑面积来算的。
按建筑面积的是看开发商把楼建好后的上下三层的建筑面积，地下室有很多为送的，小花园也是，车库折半计算。
具体算法依据各地的综合地价，开发商也给出不同的算法。你**好询问售卖别墅的负责人他所卖的别墅是如何计算面积的。

别墅的面积不是一层的，也不是数层的，而是通过计算出来的建筑面积．一般建设物面积都用指建筑面积，无论是标价还是卖买，用套内面积那是特例．现派生出来的其他面积指标则明显有骗人成分．
当然，建筑面积基本上就是等于数层面积的合计．
但也有个别计算特别的地方，如阳台的面积是按50％计的，即一平米阳台只计半平方米．飘窗台不计．室内2．2米以上的隔层数二层计等．计算方法是根据国家建设部的＜建筑工程量规则＞定的．
根据上述规则，一层120平米，二层就不一定是120平米，因为有阳台等因素．
买卖别墅当然是要看建筑面积，即数层的合计，但由于别墅是高档住宅，面积大的不一定价高，还是看占面积，整体的管理，周边环境，建设风格等，因素很多．
别墅一般是以整栋计价，不是简单地按建筑面积计的．

　这个得看你算面积为了什么，各种时期是不一样的，你要是建筑设计师，其实可以粗算的，要是地产商就得算的很细了，下面的房屋建筑面积计算规定希望可以帮到你
　　房屋建筑面积计算规定
　　1、计算全部建筑面积的范围
　　(1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
　　(2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面积。
　　(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。
　　(4)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
　　(5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
　　(6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
　　(7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
　　(8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
　　(9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
　　(10)地下室、半地下室及其相应的入口，层高在2．20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。
　　(11)有柱或围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
　　(12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
　　(13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其外围水平投影面积计算。
　　(14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2．20m以上部位的外围水平面积计算。
　　(15)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
　　2、计算一半建筑面积的范围
　　(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
　　(2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
　　(3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
　　(4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
　　(5)有顶盖未封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
　　3、不计算建筑面积的范围
　　(1)层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室和半地下室。
　　(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
　　(3)房屋之间无上盖的架空通廊。
　　(4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
　　(5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
　　(6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
　　(7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
　　(8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。
　　(9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
　　(10)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

　　房地证上有土地使用权面积。
　　国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
　　别墅是包括地下层在内的**多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。
　　别墅（Villa）：“口”
　　双拼（Two Family House）：“日”
　　排屋（Town House）：“目”
　　排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。
　　别墅的买卖双方合同一般都有注明：
　　1、本商品房户型为：别墅；
　　2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。
　　容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
　　规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
　　2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。
　　自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的**大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的**潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均**幅度是其他别墅项目的6倍。
　　中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。
　　现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。
　　别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。

应该按照560平方米算面积。
因为这个面积是建筑面积，相当于使用面积。
其它都是配套的基础面积和公用面积。不在使用面积内。
不过可以作为谈判的条件。