小产权房能公正吗? 已经买了小产权房,购房协议能去公证处公正吗?

买了一套小产权房，房子需要到公证处公证。

小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，需要到公证处公证。

小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也应当区分不同情况，妥善处理，对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的，取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，其房产也是需要公证处公证的。

已经买了小产权房，如果符合如下条件，购房协议可以办理公证手续。且能办理相关的产权变更手续。否则买卖合同无效，公证处不予办理公证的。
《山东省宅基地管理办法》第二十四条 因买卖、继承、赠与房屋而发生宅基地使用权转移的，买房户、继承人、被赠与人符合本办法第十二条规定的条件之一的，可依法办理宅基地用地手续，不符合条件的，应按本办法第十八、十九条的有关规定处理。
第十八条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。有下列情形之一的，由村集体依法收回宅基地使用权：
（一）一户超过一处以上的宅基地；
（二）经批准新划宅基地后原有的宅基地；
（三）户口已迁出本村且已不居住的宅基地；
（四）集体供养的五保户腾出的宅基地；
（五）其他应当收回的情形。
第十九条 应收回的宅基地有地面附着物的，村集体应当给予适当补偿。对拒不交回的，经区人民政府批准，实行有偿使用制度，有偿使用费标准为每平方米每年1—5元，但是，影响村庄规划实施的，地上建筑物和其他附着物应当依法拆除，腾出宅基地。
由于历史或规划原因超过法定宅基地面积标准的旧宅基地及占用的村内空闲地暂不能收回的，也可实行宅田挂钩的办法扣减相应的承包田。

50-60万可以买哪里的房子？



买住宅，**勉勉强强；买公寓，面积小还要公司名义（二手5成**肯定也是不够的）；那么，宅基地呢？



网络上挂出的番禺宅基地转让信息，**便宜的仅约2700/平，而据中原研究发展部统计，番禺8月的二手房成交均价是2.65万/平！价格几乎相差了10倍！





（网上部分平台发布的宅基地房源消息，仅供参考）



虽然信息的真实性有待考究，但宅基地价格确实非常诱人，而且宅基地地方大，一旦遇上拆迁，还有可能身价翻倍，所以越来越多的购房者把目光投向了这些地方。



不过，这些村/城中村里的宅基地，真的能买么，风险有多大？

就等拆迁了，能拿到赔偿就好！所以，拆迁的高额补偿可以拿到吗？
按照法律程序签了合同，做好公证，就有保障了吗？
好怕风险大
城里人能买么？
这么便宜，而且自建几层，无论出租还是自住都不错啊！高风险高回报吧
宅基地就是小产权房吗？
做好公证了，就没风险？？
上周五晚，小妹就请来了南方福瑞德律师事务所的高睿明律师，来为大家解疑释惑！







先来看一个真实的案例：



2004年8月，陈某22万买下了白云区某村周某的宅基地，三层半框架结构，建筑面积280平方米。



当时，双方交易签订了规范的《房屋转让协议》，不过由于农村宅基地房不允许买卖，所以协议无法进行公证，作为替代，**后陈某和周某又签订了一份《赠与合同》并完成公证。



之后，陈某又花费了55万装修好了房屋用于自住，一切本该是圆满了，谁料10年后，房屋会因为拆迁而再生变故。



2014年，该宅基地房要拆迁了。拆迁补偿价格远远高于原房屋的买卖价格，利益当前，周某便将陈某诉至法院，要求10年前签订的转让协议、赠与合同全部无效，并交回宅基地及上盖建筑物！



**终结果，法院判定当年双方签订的《房屋转让协议》和《赠与合同》均无效！

估计当时陈某听到判决的时候是这样的...





明明陈某在交易时都做足功夫——操作规范，还做了公证，为何法院竟都不认账？



解读
集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，在一定程度上具有福利性质和社会保障的，所以，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过房屋买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。而且宅基地的政策是一户一地，也就是说原则上，每一户只能拥有一块宅基地。



而案例中，受让人陈某非本村集体成员，因此周某与陈某签订的《房屋转让协议》虽是双方真实意思表示，但由于该《房屋转让协议》，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。关于赠与合同，虽然该赠与合同已经过公证处公证，双方变相操作，签订了《赠与合同》并进行了赠与公证。但其实质是以合法形式掩盖非法目的，因此，该赠与合同应为无效。



通过这个案例，大家应该可以清楚了到，宅基地在非同一村集体中转让的合同，在广州市会被法院认定为无效的，即使是经过公证的赠与也是同样的道理，而