小产权房能转正吗? 小产权房还能转正吗？真正的答案只有一个

现在由于房价的直线上涨,存了那么多年的资金远远不够买房,而小产权房相对来说，价格比较能接受，于是很多人开始购买小产权房。**近接到了越来越多关于小产权房的咨询问题，这其中关于“小产权能否转变成大产权”的疑问**多，那么小产权到底能不能转变成大产权呢？

小产权房能否转成大产权？

研究发现，“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。

所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

另一方面，在买房过程中界定大产权房与小产权房，**主要的标准是看房产所占土地的来源。如果是国家（也就是当地政府）划拨或者转让的，属于大产权（经济适用房除外）。这类房产在建设之初就已经向国家缴纳了相应的土地使用费用，个人在购买后，受到国家的认可，可以出售、抵押。

近年来，随着房价不断上涨，关于小产权房转正的呼声越来越高，毕竟小产权房的低房价对于普通工薪的购房者而言，是一大乐事。那么问题来了，小产权房真的会转正吗？



一、什么是小产权房？

顾名思义，小产权房就是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

通俗点说，小产权房，办不到房产证，上升空间不大，甚至如果价格不乐观的话，以后想出手也很难。

二、小产权房真的会转正吗？

许多人抢购小产权房都怀着一种侥幸心理，认为总有一天，国家会认可小产权房，那样就可以转正了。然而，在小编看来这基本上是不太可能的，原因有以下5点：

1、从相关法律来看，买卖小产权房仍是不受法律保护的

根据我国《土地管理法》中的规定，农村宅基地属于集体所有，村民只享有使用权，其兴建的房屋只能在集体成员内部流转，无权卖给城市居民。由此可见，小产权违约是有明确的法律依据。

上周，深圳出了一个政策，一时间让全中国沸腾了，都在传深圳的小产权房要转正了。



带着怀疑的态度，我仔细阅读了深圳规划土地委员会与深圳市法制办联合发布《深圳关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》。　



仔细一看，其实并不像传言的那么回事。



按照《处理办法》的意思，深圳市政府此次处理的重心并不是住宅类小产权房。而是聚焦于产业类和公共配套类两类小产权房。



大概意思就是公共配套类转为非商业房产，生产经营类、产业类和商业办公类需要补缴至少50%的地价，就可以转为商业房产。



而至于住宅类小产权房怎么处理，文件中只字未提。未提就是还要继续拖着，拖着就是还没有找到更好的办法来处理。



那既然“谣言”把大家心中对这个话题的火撩起来了，我不妨借着这个热乎劲儿跟大家聊聊中国小产权房的未来。


01

聊未来之前，我们先来回顾一下历史，看看小产权房是如何诞生的



随着工业化、城市化的快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇就业。城镇流动人口的快速增长，加大了对住宅的需求。



在住房供不应求，城市房价日益高涨的情况下，推动了小产权房的建设。



02

在这样的时代背景下，小产权房迅速在中国蔓延开来



据2007年国土部门不完全的统计：截至2007年上半年，全国小产权房面积已经达到66亿平方米，占据中国整体房屋面积的四成。



黑格尔曾说过：存在即合理。小产权房之所以这么大的体量盘踞中国神州大地上，自然有它的道理，什么理由呢？



价格便宜，相对国有土地上的商品房，小产权房的价格只有三分之一，甚至更低。



而从需求端角度来讲，由于近年来城市房价持续走高且超出绝大多数老百姓购买力，越来越多有住房需求的低收入人群开始考虑购买小产权房，这也刺激了小产权房入市。



从这个角度讲，小产权房本身就是我国房地产市场供需结构失衡的产物。

03

既然小产权房价格低的如此诱人，那我们就来看看背后的原因在哪里？



这还要从商品房说起，开发商盖房子的地从哪来的？地方政府手里拍卖而来，拍卖的价格就是交给政府的土地出让金。



而政府拍卖出去的土地是国家的，在中国，只有城市的土地才是国家的，农村的集体土地，包括耕地和宅基地都归村集体所有。



小产权房下面的土地正是农村集体土地，小产权房的房价成本中没有土地出让金以及各种交易税费，所以价格便宜。



要知道，地方政府每年靠卖地所获取的土地出让金占据了财政收入的一半以上，像南京、合肥等城市能够达到80%以上，所以没有交土地出让金的小产权房是属于一直以来都属于非法交易，但是随着近两年供给侧改革的推进，国家在这方面也在逐步的探索。

04

小产权房开始迎来“半合法化”



2017年8月28日，国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知里，已经对小产权房的未来做了初步的认定。