未来几年房价走势? 未来5几年房价走势分析

1.未来5年，一线城市的房价上行趋势或已成为行业共识。因为人口基数，供求关系，都决定了一线城市的房价走势。而一线城市受土地价格不断上涨的影响，未来豪宅化趋势已相当明显；

2.在一线城市辐射范围的都市圈亦是房价趋势中的潜力股，这是基于人口流入的判断。一项数据显示，人口流入高度集中在三大都市圈，人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，环渤海有京津。庞大的人口基数，必然对当地房价带来上涨空间；

3.关于未来五年，一线城市的房价，肯定高于当前。但到底高多少，其实具有较大变量。这个较大变量，主要来自两点；

4.本轮一线城市皆翻倍，涨得太猛，体力透支，休整的时间可能会长过以往短周期的下行期，不是降温一年左右，而是降温二年左右；

5.中央严厉约束炒房，应会延续几年，虽然楼市低迷之际，仍会重现救市，但在2022年之前，领导的指示或多或少，仍有一定的约束力。

6.从规律来看，中国的房价三四年一个小周期，10年一个大周期。而往往在小周期中会出现波动。2017年一线城市房价呈现出的紧缩的下行趋势，而2016年一线城市房价延续2015年的上行趋势，整体平稳上涨。从10年长周期来看，中国房价将稳中上行，但是各城市间分化现象依然存在；

7.1998年中国进入到了城市化的进程，不动产价格上涨，其实是货币增发的一个投影。货币的增发量和房地产价格的波动、土地价格的波动有强大的正关系。未来5年内，只要中国经济不崩盘，我们的货币总量就有可能会翻一番；

8.一线城市是中国经济的发动机。从货币增发的效率到中国经济发展的结果，这两个元素中，我们可以得知，一线城市在未来仍然是人口净流入的城市；

现在很多人认为未来5年，国内房价将稳中有升，但是我们认为，房价涨了这么多年，已经进入到了调整周期，更何况世上没有只涨不跌的商品，房价更是如此。未来房价走势将按照以下三根主线走，并且会出现较明显的分化。 首先，房地产将去投机化，回归居住属性。真正达到中央所说的“房住不炒”的目标。未来5年，房地产投机需求退出，并且逐步回归到当地刚需购买力，这意味了房价将由当地刚需收入增减来决定，而不是投机炒房者来决定。而目前房价由投机需求决定，所以未来房价将会有一个回落的过程。
未来几年国内房价可能出现分化，总体上看，一二线城市房价因为房地产调控政策限购、限售的原因，会以15%左右下调，通过几年的时间实现软着陆。而三四线城市房价可能会出现大幅调整，不过也分出现较大分化。一些产业结构单一、GDP增速缓慢、人口流入小于流出的城市，房价将会大跌。而如果紧靠特大型城市，GDP增长强劲，人口流入量大的三四线城市，房价跌幅会稍缓一些。

2018年，随着各级政府坚持限购政策不放松和抑制房价上涨等政策的实施，全国楼市迎来拐点，部分城市房价下跌，尤其环京地区部分县区甚至出现房价腰斩的情况，例如燕郊，房价**高点时每平米均价接近3万，而现在已经降到了不到2万，一时间人心惶惶，而全国范围由于降价导致砸打售楼处的事件频发。



近年来，由于张家口房价的持续上涨，虽然尚未出现这样的情况，但老百姓同样关心房价走势。





▲今日头条上关于张家口未来房价提问截图



张家口房价现状



2015年7月31日，2022年冬奥会举办城市正式揭晓，张家口成为冬奥会主赛场之一，此后“国际张”三个字家喻户晓，房价也一路飙升。申奥结果公布的第二天，几乎所有在售项目均宣布涨价，幅度为200元—1000元不等，一天的涨价幅度赶超了之前一年的上涨金额。





进入2016年，又恰逢棚改大潮，大量的棚改户成为购房主力，由于当时在售商品房项目较少，导致供不应求，房价迅速破万，至2017年中达12500元/平米，直逼不少二线城市。2017年5月限购令出台，火热的楼市逐渐降温，销量逐月下滑，2018年第二季度以来，每月备案量不足400套。





而到了2018年，张家口的房价也没再持续上涨。相反，三季度以来，张家口不少新建商品房项目推出各种优惠政策，送车位、**送家电、毛坯变精装、赠送部分**等等……



可是，优惠活动越多，反而使很多购房者更不敢出手，生怕刚刚付款就迎来降价，那么未来5年，张家口的房价究竟会涨还是会降呢？



2019年—2021年涨与降



1
政策指向



影响房价涨跌的因素有很多，例如楼市政策、供求关系、土地成本、建安成本、城市发展、人口状态等等，但从房产商品化以来，一直受政策影响极深。把时钟拨回两年前，2016年底的中央经济工作会议提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。2017 年3月，政府工作报告提出“遏制房价过快上涨”。过去的两年里，楼市经历严厉调控，各地实施的调控措施达上千次。



2018年在国内经济下行压力趋大的背景下，人们观望调控政策会否出现松动之时，7月31日，中央政治局会议发出**强楼市调控信号：坚决遏制房价上涨。从“遏制房价过快上涨”，到“坚决遏制房价上涨”，虽然仅有几字之差，却表明中央对楼市调控的态度比以往任何一次都要坚决。



张家口房价在未来几年内，必然会与政策指向相契合，过去那种疯狂上涨的情况将不可再现。



2
土地出让情况



2017年张家口市共计出让土地527宗，月均出让43.9宗，2018年1-9月共计出让土地278宗，月均出让30.88宗，同比下跌29.65%。





由此可见，张家口2018年土地出让数量有所下降，但土地出让价格却持续上升，尤其是张家口市区，2018年地王为煤机厂地块，单价为1130万元/亩，远高于过去两年。地价是房价的基础，若面粉一直涨价，面包也很难不涨。