房产证编号有什么用? 房产证号都代表什么意思？

　房产证字第号就是房管部门内部根据产权登记需要所编的证件序号。
　　房产证字第号的作用如下：
　　1、查询房屋产权信息，一般有一下两种方式：
　　1）网上查询：点击省市链接进入各地房产管理局网站进行查询-->需要输入产权人姓名、产权证号（目前只有部分地区提供房屋产权信息查询）；
　　2）房产局查询：若要查询的准确的个人房产证信息（包括：房屋所有人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等），则必须携带个人身份证件及房产证到当地的房管局（房地产交易中心、房屋管理局、房管处）档案馆或窗口查询。
　　2、管理房屋产权信息，比如房产过户，房产交税，房产证抵押贷款等。

房产证号规定为：A房权证B字xxxxx号
一般以行政区划分类，如昆明的A处为昆，B处按各区的简写，如西山区为“西”
“xxxxx”为流水号，位数各地不同，但都留有发展的

房产证号由9位数组成，分别代表不同的意思，具体如下：
每一位数代表区域划分，比如：长安区代码为1，桥东区代码为2，新华区代码为3，桥西区代码为4，裕华区代码为5，矿区代码为6，高新区东区（即开发区）为7、西区为8；
第二位数代表房产类别，比如：1代表国有，2代表集体房产，3、代表私产房；
第三位数代表房产性质，比如：0代表私产房，1代表房管局直属房产，2代表标准价购房，3代表成本价购房，4、代表安居房、经济适用房、解困房等，5、代表房改房经过一次交易后的私产房，6代表集资房；
第四位数以后是流水号。

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第871期 编号：HDFYSYSS2018871

单位｜恒都商业诉讼法律中心

作者｜合同与担保专业组 揭立霞

编者｜恒都微信运营团队



现实生活中，出于经营融资考虑，或出于逃避债务考虑，或因离婚试图转移财产或独占财产考虑，夫妻一方用登记于其一方名下或登记于对方名下房产作抵押，对外与第三人签订抵押合同的情形屡见不鲜，从而由此引发大量纠纷，特别是有关确认抵押合同效力有效或无效的纠纷。该情形下签订的抵押合同的效力究竟如何？需要视具体情形的不同而区别对待。本文即试图根据房屋真实属性、签订抵押合同时各方的真实意思表示以及办理抵押登记时当事方的主观意识等，分情形对抵押合同的效力进行展开讨论。



根据我国《婚姻法》第十七条的规定，婚姻关系存续期间取得的房产，属于夫妻双方共同所有，双方享有平等的处理权。《**高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称“《担保法司法解释》”）第五十四条第二款规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。



由上述规定可知，原则上，夫妻一方以夫妻共同所有的房产对外签订抵押合同并办理房屋抵押的，该抵押行为无效。但是，有证据证明另一方知道或者应当知道而未提出异议的，视为同意，抵押有效。现在的问题是，如何判决另一方知道或者应当知道呢？下面，以两个案例，分别进行示范说明另一方不知道或不应当知道与明知或应知的情况下，对于一方签订的抵押合同的效力将如何认定。



一、其他共有人不知道或不应当知道的情况下，抵押合同无效——以王某起诉张某、某银行确认合同无效纠纷案为例（案号：（2015）二中民终字第08030号）



王某起诉张某与某银行确认合同无效纠纷一案，根据法院已查明的事实，涉案房屋虽然登记为张某单独所有，但涉案房屋确系王某与张某在婚姻关系存续期间购买，属于夫妻共同所有财产。本案起诉前夕，王某曾起诉离婚，法院经审理后判决驳回了王某的离婚诉讼请求。但是，在离婚案件审理期间，王某向涉案房屋所在房管局就涉案房屋提起过房屋异议登记申请。离婚判决作出没多久，张某在未征得王某同意的情形下，即与某银行签订《房屋**高额抵押贷款合同》，贷款300万元，并将登记在其名下的涉案房屋抵押给银行，张某向银行出具了单身证明。本案庭审中，王某提交市建委出具的《信访事项答复意见书》，该意见书记载：房地产评估公司就涉案房屋所作估价报告存在照片不是在涉案房屋拍摄、房屋户型记载错误等问题，并已经对房地产评估公司及相关估价师作出了警告、罚款的行政处罚。**终，法院认为，张某向银行隐瞒自己已婚事实，并未经王某同意，就涉案房屋向某银行设定抵押进行贷款，该抵押行为无效。另外，张某就涉案房屋设定抵押进行贷款过程中，某银行仅依据张某的个人声明即认定张某的婚姻状况为未婚，显失慎重；同时银行对房主评估报告的照片为伪造、房屋格局记载错误、涉案房屋曾存在张某配偶王某提出异议登记等情况均未掌握，亦失审慎。因此，某银行提出的已尽审查义务、对签订合同符合善意取得制度的抗辩理由不成立。**终法院判决，确认张某与某银行签订的《房屋**高额抵押贷款合同》无效。



由上述案件审理查明事实可知，张某在面临与王某离婚的境况下，虚构婚姻状况，提供虚假的房产证明材料，试图通过与银行签订贷款抵押合同的方式，达到转移房产或虚设债务的目的。也即，本案签订抵押合同的过程本身，恰恰证明了张某一直试图以各种方式掩盖事实真相，进而达到让王某对涉案房屋办理抵押的行为完全不知情的结果。法律对此种情形有明确规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。因此，张某与某银行签订的抵押合同无效。



另外，我们也注意到，某银行试图以善意取得制度来抗辩合同无效的认定。银行的抵押权是否适用善意取得呢？关于善意取得，现有的明确的法律依据是我国《物权法》第一百零六条的规定。从该条规定的内容来看，适用“善意取得制度”，需同时满足三个前提条件：一是受让人取得该物权是善意的；二是受让人支付了合理对价；三是依法办理了登记手续或履行了交付行为。后面两个条件很好理解，关键是第一个条件“受让人取得该物权是善意的”如何评判？



《**高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条对此作了进一步的规定：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。



回到本案，如前所述，王某曾在与张某的离婚纠纷案件审理过程中，向涉案房屋所在地房管局提起过房屋异议登记申请。另外，房产抵押评估时，存在房屋照片及格局与真实房屋情况不一致之情形，如果本案某银行在签订抵押合同前尽到审查注意义务，完全可以发现涉案房屋的权属归属还有他人，或至少发现房屋权属异议登记记录，自然就可以发现张某无权单独处分涉案房屋，即无权单独与银行签订涉案房屋的抵押合同。但是，因该银行未尽到应有的注意义务，即其在签订房产抵押合同时存在重大过失，因此其不符合《物权法》第106条规定的善意取得涉案房屋抵押权的“善意”条件。因此，法院对其善意取得的抗辩理由未予认定，符合法律规定。

出延安市区往南，顺延河继续往南不几分钟，就到了一个叫虎头卯的城郊结合带村庄。村里的许多房子都依山而建，尽管路边不时污水横流，但由于村子和火车站隔延河相望，这里已经成了延安南郊待开发的**。

走过一段路面破旧、垃圾随处可见的斜坡，又拐了几个弯、６４岁的刘占荣在一处两层楼前停了下来。他指着两层楼后的一排窑洞对记者说：这三孔窑洞就是我爷爷当年购置的房产。三孔窑洞都还停留在上世纪７０年的的状态，被烟火熏得发黑的木门窗有的地方已经开裂，石头砌的窗台上落了厚厚一层灰，好久没有人居住过的样子。

在窑洞门前呆了约二十分钟，刘占荣手往口袋里掏了几次，但每次掏出来的都不是钥匙，只是一个装着上世纪５０年代房产证的“宝贝匣匣”。

“我爷爷留下的东西咋就和我家没关系了？我想不通！”刘占荣说这话的时候，正好有村民从旁边经过，他看别人陌生，别人看他更陌生。



土窑洞里发现解放初“房产证”



在陕北民间，尤其是延安一带，**近这些年经常有“延安时期”中共政府颁发给当地居民的历史文献被发现。刘家也有一套当年“延安政府”颁发给他们祖上的房产法律文书，时过境迁，尽管白纸黑字依旧，但这些已经有历史文物痕迹的证物却让刘家人陷入了一片纠结。刘占荣有时候甚至很后悔这些东西的被发现。

2010年8月的那场雨势头很猛，整个米脂县都被笼罩在一片烟雨中。

傍晚时分，正在榆林市打工的刘占荣接到邻居电话，说他家的窑洞被雨水泡塌了。电话这头，刘占荣心里猛地一惊，稍后他宽慰自己说多亏窑洞已多年不住人。

次日雨停，刘占荣和儿子赶回到位于米脂县张士沟村的老家。在村人的帮助下，大家手把手开始从坍塌的窑土里帮刘家清理被掩埋的旧家具。

突然有邻居喊“老刘，快过来看！”乡亲们闻讯都围了过去。喊话的人从窑洞的拐角处挖到了一个小瓷罐，约15厘米高、浑身黑亮。刘占荣小心翼翼地揭开瓷罐盖子，里面露出一块粗布包裹着东西。摊开粗布，是几份折叠在一起的印刷品，纸质已经泛黄。





人群里顿时出奇的安静。大家都摒住了呼吸想看看这瓷罐里的究竟。折叠的纸张被一一铺平，一份是原延安县人民政府颁发的“土地房产所有证”，一份是陕西省人民政府财政厅印发的“契正契线”，还有一份“陕甘宁边区房窑证”。

前两证的签发时间均为1952年4月。“陕甘宁边区房窑证”的签发时间为民国三十八年十一月，即１９４９年１１月。三证均证明刘家祖上曾在延安柳林镇虎头卯村有一处房产——三孔窑洞。

手捧瓷罐的刘占荣嚎啕大哭。一激动，瓷罐掉在地上碎成数片。