个人怎样投资房地产?个人投资房地产有什么要注意的呢?

很多了都知道钱存在银行，不仅利息低，而且也贬值，这实际上是一种资源浪费，用来炒股呢，又担心风险太大，所以大多数都会选择投资房地产。而学会理财又成了一件越来越重要的事情，个人如何投资房地产理财？

大城市，随手可见很多的楼盘，可以说能让投资者看得眼花缭乱。那么，如何在这中间把握好投资，如何看准方向投资房地产呢，房地产投资中有哪些风险？

要投资，买期房2要看好。所谓期房，指的是尚未竣工验收的房产。REPLACE_TEMP_1的好处就在于，在你购买看好这个楼盘时，极有可能**先买到朝向、和楼层等都比较好的房。

房地产具有耐久性，所以房地产是投资（尤其是长线投资）很好的项目，是获利大、风险小的投资工具，它对抵抗通货膨胀、增加个人收益具有极大的作用和功效。在本文中，法律快车的小编将为您介绍个人投资房地产应注意的风险，

一、个人房地产投资应注意的风险

由于房地产具有增值的特性，这就决定了相对于其他投资工具而言，房地产投资有收益大风险小的特点。如果你将购置的房产用于出租，你不仅可以收回一部分资金，还可以获得房产**所带来的收益，这时几乎没有任何风险。至于炒卖房地产，当然会因为市场价格一时的涨跌而面临损失的风险。一般来说，投资房地产只有长线投资才能始终立于不败之地；而短线投资房地产，有时会受到经济衰退的影响而导致全线崩溃。

但根据风险与收益对称的原理，投资者在可能获取较高收益的同时也面临较大的风险。如果投资者完全用自有资金买房，若房屋不能及时变现，投入的资金就会被套牢，如果是通过贷款支付房款，就背上了长期支付利息的包袱。因此在选择房产作为投资工具的同时，要具备对风险的承受力和规避风险的能力。

通常房产投资成本高，投资收益的大小和成功与否要经过较长时间的检验，因此投资者不应草率行事。尤其是对于部分以借贷形式投入房产的投资者，更应本着“稳健”的原则，经过精确计算后再选择相应的投资策略。有关金融专家表示，用于房屋住房还贷的比例，不宜超过家庭收入的40%。

二、购置房产后如何进行投资操作

投资者购置房产后，即投资者用现款或分期付款的方式直接向房地产开发商购买住房，并适当装修、装饰后出售或出租，以获取投资回报，是一种传统的投资方式，也是迄今为止住房投资者**常用的一种方式。如何将房产出租出去，寻求合适的租户，按时收取房租，就成为投资者关心的问题。

随着房地产中介市场的不断壮大和成熟，客观上也为房地产个人投资带来新的机遇。如近年在各地兴起的“房屋银行”，对大多数希望选择以出租作为投资方式，但又缺乏投资经验的投资者来说，无疑是其首选方式。

很多人都有一笔闲钱，存在银行里利息太低，炒股又担心风险太大，那么投资房产也是一个不错的选择，既可收取租金，又可期望**变现。那么，个人如何进行房地产投资呢？

贷款买房适逢**佳时机

一名消费者算了这样一笔账，假如将自己所有的资金全部投入买房，那么，一年的资金收益率等于零；若购房申请20万元5年期按揭贷款，自己的20万元则可投资股市，若用于认购新股，既无风险，每年又可获利10％以上，这样不仅买了住房，还获利4％左右。这名购房者以其理财的技巧，显示了贷款买房的实惠。

投资购房，银行提供按揭，且贷款利率再一次降低。如今，各银行都纷纷推出了住房消费信贷业务，还推出了营业房地产按揭业务，百姓贷款购房已十分方便。百姓如果自有资金不够，则可借机向银行贷一部分资金。

投资出租物业正当其时

笔者一大学同学结婚后单位暂时未给分房，他每年租房的花费就有近万元。去年底，他通过银行按揭购买了一套两室一厅的房子。他给笔者算了一笔账：他和太太月收入加起来有5000余元，买新房后每月按揭还款1500元，问题不大。而且房改后，他要么能搭上末班车从单位分到一套房，要么可以用双方单位的购房补贴，再通过公积金贷款重新购买一套房子，然后把第二套房子出租给别人，这样每月至少有500元租金入账，还款压力无疑有所减轻。目前，他除较早地住上新房，改善了生活质量外，还拥有了两处不动产，一处供自己使用，一处当作投资工具，可自由支配。

投资房产的想法在一般人看来肯定是有些超前了。众所周知，以买卖形式进行房产交易，存在着较大的风险性：一是低买高卖的时机难以把握；二是交易成本高，且缺乏灵活的变现能力。但买房用于出租，以收租获取投资回报则灵活得多。而且业内人士亦认为，买房除满足自己居住需求外，用于租赁投资将成为一种发展方向，这也是住房市场化的必然结果。

物业的投资价值主要决定于该物业的服务质量、租金回报和地理位置。而在内地一些城市，物业服务的质量是租房者关注的重点。

由于投资者很少是建筑业专家，因此，很难对物业的内在质量进行评估和判断。所以，考察发展商的实力和开发物业以前的业绩，就成为**直接，也是**有效的办法。

投资住宅要有长远眼光

与商业用房相比，投资住宅一般比较安全，只要区位不是特别偏远，**会比较稳定。需要注意的是，你要设法了解城市的规划，选择那些规划规模较大，各项基础设施完善，正处在开发之中的项目进行投资，因为这类项目一旦开发建成之后，房产的价格肯定会比你购买时的价格高出很多。

有不少购房者，在选择商品房时，以选择郊区或新区的住宅为目标，他们的精明同样令人佩服。购买同样面积一套市中心住宅，其价格相当于购买郊区（或新区）住宅加上轿车，且居住环境、增值潜力等均要比购买市中心住宅优越。

投资房产需要有长远的眼光。商品房买卖是各类商品买卖中动用资金**大、各种制约因素**多的一种交易活动，因此，在交易过程中，不但要详知各种程序和操作方法，而且要讲究策略。

个人投资房地产方法分析
销售比较法
选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。
总租金乘数法
公式：总租金乘数＝投资价值/第一年潜在租金收入
投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
直接资本化法
公式：总资本化率＝第一年的营业净收入/投资价值
营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。
税前原始股本收益率法
公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入/初始投资。
初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。
租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
IRR法（内部收益率法）
房产投资公式为：IRR＝累计总收益/累计总投入
优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有**的可能，也有贬值的可能，只是看**、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。