经济适用房比商品房便宜多少? 购买同样大的经济适用房和商品房税差多少

经济适用房的优点：
　　第一、简单的概括，经济适用房的优点就是价格便宜，有很多房子是新修建的、购买优惠、户型新颖。
　　
　　第二、在政策上，政府越来越重视经济适用房的建设，政府加大了经济适用房的开发力度，并出台相关政策如限制经济适用房的购房人群、给予相关购买优惠等。
　　
　　第三、近年来新开发的经济适用房，其地理位置已开始转向四环以内地区，开发单位对于建设经济适用房逐渐积累了经验，在配套设施，绿化环境等细节上都有进步，更加关注其适用性，因此经济适用房的优势十分明显。
　　
　　经济适用房的缺点 ：
　　第一、建造廉价房由政府出面组织，效率低下。如果政府直接出面，违背市场经济中专业分工原则。即使间接出面，中间承接的发展商不以经济效益为考核，难以达到社会资源的**优配置。
　　
　　第二、廉价房以售为主，缺乏退出机制，这是一个根本缺陷。因为买廉价房的时候是穷人，不代表将来是穷人，一辈子是穷人，收入改善后还不退出，一直占用政府补贴的住房，对其他穷人不公平。所以现在有很多人手中有经济适用房，但自己却贷款买更好的商品房，经济适用房则用来出租，以租养贷，造成了经济适用房供不应求的局面，而那些真正需要经济适用房的人，却无房可买。

经济适用房是国家为解决低收入人群的住房问题而做出的一种政策性安排。作为一种保障性住房，经济适用房在上市规则和交易中需要缴纳的税费上与普通商品房存在一些差异。具体在哪些方面存在差异呢？
一、 经济适用房可以上市交易吗？
上市交易时有条件的。经济适用住房在交易时有一些政策性的限制，在五年之内（以填发日期或契税缴纳日期为准）是禁止转让的。如转让必须是购买原价，且买方符合经济适用住房购买资格，买方需到住房开发办公室办理审批，然后才能交易。五年之后交易卖方要补交土地出让金。其它交易过户手续与商品房基本相同。
二、 经济适用房上市交易要缴什么税？
（一）除所得收益缴纳外，以经济适用住房成交价（或评估价）为计费基数按下列规定缴纳税费：
1、土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行；
2、所得收益缴纳（已购经济适用住房出售免缴）：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住 房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费 后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平 均单价50％以下的部分，按20％缴纳所得收益，80％归卖方；成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以上的部分，30％缴纳所得收益，70％归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
3、印花税：0。1％，买卖双方各承担一半；

6月30日《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》颁布，公布自7月1日起,合同满五年,符合相关条件的经济适用房家庭可向住建部门申请,缴纳50%的增值收益后,取得完全产权并可以上市交易。消息一出，小编的第一反应是，真爽！当初的福利如今可以换成金钱了，当初投入的几十万直接可换成百万啊。但实际计算后发现，经适房由于要上缴50%的利润给政府，其实并没有商品房的收益高，一套经适房比一套商品房的收益要少100多万。

1深云村90平房比同地段商品房少赚110.4万
深云村处于南坪快速和北环快速交汇处，我们找到了位于龙珠大道和南坪快速交汇处北侧的佳兆业香瑞园，在地理位置上与其十分接近，于2008年开盘，2009年入伙，建筑年代也很接近。对比二者当初购买的价格和如今转手后的价格，发现：在同样未计算税费的情况下，深云村每平米的收益23729元（上缴50%的收益给政府之后），而佳兆业香瑞园每平米的收益为36000元，一平米收益相差12271元，照此计算，一套90平米的房子，收益足足少了110.4万。


当然，不得不说的是，由于深云村当年的均价仅有4541元／平，投资少，到如今即便是上缴了50%的收益，它的投资回报率也达到了惊人的4.73，而佳兆业香瑞园虽然增值猛，但由于2009年需要投入16000元的均价，它的投资回报率仅有2.25。从投资回报率这一点来看，经济适用房还是完胜商品房。
深云村情况

2009年基准售价：4541元／平方米

单套价格：34万~44万

地址：位于安托山西北侧，北环大道南侧，西侧为深云立交桥

户型数量：主体由16栋29-34层的住宅楼组成，共3735户

单套面积：70-90平方米之间



2桃源村一套90平经适房比同小区商品房少赚107.3万
再来看看桃源村，桃源村2009年1月配售的经济适用房的价格为4863元／平，而那时该小区的商品房价格约为13000元/㎡，如今桃源村的均价大概为45000元/㎡。照此计算，桃源村经适房在上缴了收益给政府之后，每平米收益为20068元，而商品房的每平米收益为32000元，每平米收益相差11923元，一套90平米的房子少了107.3万元的收益。


和深云村情况一样，虽然收益没有超过商品房，但桃源村三期的投资回报率是远远超过商品房的，一套经适房的投资回报率达到了4.41，而一套商品房的投资回报率只有2.46。
桃源村三期项目情况

2009年基准售价：4863元／平方米

单套价格：34万~44万

地址：位于南山区龙珠大道南侧，北环大道北侧，桃源村居住区东面地块，东侧为深云立交桥

户型数量：由12栋高层建筑组成，地下2-3层，地上32-35层，共2568套，停车位1550个

单套面积：70-90平方米之间

注：需要缴纳增值收益：应缴增值收益=(该套住房市场价格-该套住房原购买价格)×50%-税费。因为在扣除税费后，业主需要缴纳住房的一半增值收益，然后才能取得完全产权，进而上市交易。

《办法》适用于全市1.2万套经济适用房。截至2015年6月30日,已配售的市属经济适用房项目中,签订购房合同满五年的购房家庭,涵盖8个项目共4714户,包括桃源村三期2513户、深云村676户、福保110项目599户、福保桂花苑506户、龙翔苑201户、康达苑131户、星海名城六期75户、星海名城五期13户。

那么问题来了？买经适房不划算？
疑问一 上缴50%的收益太高了？
答案显然是否定的，我们时刻要明白的是，经适房，安居房等一切保障性住房，其实并不鼓励上市，原则上是不予以上市的。经适房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的住房。具有政策优惠、对象特定、限定标准和价格、有限产权等特点,有鲜明的社会保障性质。

事实上对比其他城市，深圳规定的50%的标准还处于偏低水平。