买二手房交多少定金? 买二手房定金到底该交多少合适

一、契税：

在购买任何房产时，对于契税的要求是首套房面积小于90平米，税率为1%；面积大于90平米，税率为1.5%。但是在北上广深四个城市中购买二手房时，税率高达3%。

二、增值税及其附加税

这个税费和房产证时间有直接关系,房产证未满2年的，税率为5.6%，房产证满2年的，则免收增值税。同样注意的是在北上广深四个城市中二手房的增值税及其附加税的税率为两次交易差额的5.6%。

三、中介费

目前市场上90%的二手房时通过中介交易的，一般中介费为成交价的1%-3%之间，具体收费标准要看中介机构。

四、个人所得税

满五唯一的房产，可以免收个人所得税。其他的在出售二手房时，都需要缴纳个税，税率为房屋计税价格的1%或者是买卖交易差额的20%。

五、印花税

按照规定印花税包括交易印花税和权证印花税，但是从09年至今我国暂免收取住宅印花税，只收权证印花税，价格为5元/本。

六、手续费

100万以内1-2万100万以上1-20万不等看实际情况， 二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证以及及其它证件。

今天做客直播间的是21世纪不动产区域经理刘平，跟随刘经理聊聊购买二手房路上都有哪些事！



01

案例分析



去年三月份，王先生和赵女士签订了买卖合同，合同约定，赵女士购买王先生房屋，交易价格是135万，并在当天交付了5万元定金，两个月后，银行也出具贷款承诺书。但是此时卖方却忽然反悔，提出双倍赔偿定金。



此时，赵女士该怎么办？合同还能继续履行吗？

刘经理：这种情况分两种方案来解决，一种就是合同继续履行，还有一种就是解约。如果想继续履行合同的话，很明显，房主已经不想配合了，这种情况下我们可以提起诉讼，通过诉讼的这种途径，来要求法院支持继续履行合同。

还有一种方案就是解约，解约里面也有两种方案，双倍返还定金只是其中的一种，另外一种就是看买卖双方合同上是否有约定违约金的赔付，现在大部分违约金的赔付是总房价的10%，我们来选择其中一种，看看哪种更合适，双方来进行协商。



02

听众二手房问题



2012年在唐山买了一套二手房，106平米，今年刚下来房本，想过户到自己名下，费用都有哪些呢？

刘经理：过户费用和2012年买的没有关系，是以房产证下证日期为准，新下的房产证不满两年也不满五年，该交的税都得交。契税、增值税和个人所得税都得交，石家庄当地政策增值税是5.6%，个人所得税是1%，建议咨询一下唐山当地的费用标准。



购买已出租房屋时，应该注意什么情况？

刘经理：已经出租的房屋里面有租户，而租户有优先购买权。如果买家去看房，看见里面有租户，一定要问下租户是否购买，如果租户不买的话，严谨意义上来说我们应该获取租户一个书面的承诺，承诺放弃优先购买权，这种情况对买卖双方都有好处。



五证齐全的房子，没有房本可以交易吗？

刘经理：只要交易过一次的房子都被称之为二手房，二手房具备上市交易的**主要的条件就是要有房产证，没有房产证，办不了过户手续，需要等待房产证下来后再进行交易。



二手房交易中，如果卖方延期过户，这个有什么风险吗？买方应该怎么办？

刘经理：卖方延期过户了，很明显买方就延期收房了，不能按照预计时间收到房子的处分权或者说拥有这套房子。在延期的过程中，很有可能会出现房市发生变化，涨了或者降了，然后出现各种违约责任，当然也不排除会有一些冻结、查封等情况发生。

一般情况下我们按照合同约定，如期办理这些手续，如果碰到延期，一定要问问房主是什么原因，一定要积极地和房主协调这件事情，如果房主拒不配合的话，可以通过法律途径来保全自己的合法权益。



什么是二手房的评估值？房产评估值有什么用呢？

刘经理：房产涉及到的价格比较多，一个是房子的成交价，成交价就是我们买卖双方约定好的价格，还有一个就是房子的评估价，房产在银行有一个认值，也就是说银行的贷款额度以这个评估值为准。还有一个价格叫过户价，就是房管局过户的时候纳税的价格。2017年住建部为了规范整个二手房市场，避免偷税漏税等金融风险，二手房政策方面明确指出杜绝阴阳合同，三价合一。



看上一套二手房，目前该房子还未下来房本，双方约定暂时先签订合同，待房产证下来再进行过户，这种情况有风险吗？

刘经理：有风险，我们一再强调没有房产证的房子不能交易，房产是以登记为准的，没有房产证不能办理过户手续，房市和房子价格都有可能发生变化。



03

听众房产问题



永嘉公园城办证的问题出在哪了？

永嘉公园城办证主要还是开发商这里资金比较紧张，之前土地流拍过，证件一直下不来。后续还需要看开发商资金方面能否解决。