毛坯房什么意思?购买毛坯房有什么问题要注意的?

毛坯房又称为“初装修房”，这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。生活中一般将刚修好的房子，没有任何装修和装饰处理的房子也称为毛坯房。
　　毛坯房交房标准也可以参考以下八个方面：
　　1、毛坯房全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。
　　2、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直；户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。
　　3、毛坯房各种管道应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。
　　4、毛坯房交房标准有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。
　　5、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。
　　6、毛坯房屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。
　　7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。
　　8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。

毛坯房事没有装修，还不能居住的房子，检验注意有无漏水，墙体有无倾斜，窗户有无裂缝。楼顶有无开裂，水泥有没有松动。主要是检查安全和质量。

需要注意以下问题：
1、了解房屋真实的产权状况
如果是夫妻共同财产，那么共有人是否均同意等问题要了解清楚。所以首先要验看正本、查询产权证的真实性、注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址、用途。
2、房屋是否有抵押情况
如果卖方是按揭购房，房屋在出售房屋时，银行贷款没有还清，即房屋处于抵押状态。从法律上来讲，在卖方没有还清银行贷款前，是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。实践中卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。这种交易，姬律师提醒广大买房人要将房款直接支付给抵押银行，否则卖方不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，**后可能房款也无法追回。
3、房屋的查封状况
有的卖方在房屋处于查封状态下，仍与他人签订房屋买卖合同，其目的就是将此房屋赶快套现。对于购房者来说，在查封状态下，根本不可能办理房屋过户，**糟糕的结果是因房屋被查封，有可能将来就被执行，房主也找不到，**终房款也无法追回。
4、对房屋基本状况进行审查
要了解房屋基本状况，包括防水处理、采光通风、交通状况、配套情况、容积率、停车位等重要内容，并根据需要索取相关资料及文字承诺。
在这里，着重提醒购房人的是房屋的质量及房龄问题。有的二手房年代已经久远，房屋可能存在一定的质量问题，例如：房屋漏水、墙体出现严重裂缝等。对于房龄，由于是无法通过感觉确定，而卖方为抬高价款，往往在此并不诚信，作为买方，除向小区其他业主问询外，**好能要求卖方同去房管部门查档，了解真实房龄。
5、房屋落户情况
很多人购买二手房是为了落户口，给孩子上学，然而买了房子后发现房子内有陌生人或卖方的户口，导致自己的户口无法迁入。所以应将落户的具体时间及违约责任都写入购房协议中，以便日后维权。
**后是买卖双方共同办理房屋物业交割手续。很多人认为办理过户手续后交易就完成了，实际上不是如此。过户后，买房人和出卖方应当共同办理物业交割手续，即结算房屋内的水费、电费、燃气费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等手续，只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成。
为顺利完成二手房的购买，还需要注意以下程序问题：
1、购买房屋的渠道
二手房交易手续较为复杂，稍有不慎便会落入“购房陷阱”，建议选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，其一为工商部门颁发的营业执照，其二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
2、签约过程中的注意事项
对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、房款及过户中的所有税费承担、中介费、给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等。
3、付款环节的注意事项
若买卖双方在决定交易后，可先由买家将楼款预先存入中介公司指定的银行账号内，成功过户后，由中介公司转交首期款及尾期款给卖方，切莫对交易过程中任一环节掉以轻心。
整个二手房交易的过程，风险无处不在，为防范风险，建议购房人签署详尽的买卖合同，力求损失的**小化。

毛坯房收楼首先要注意房子的墙顶地的六个墙面，注意墙体的材料、抹灰层质量、有无歪斜等;
　　针对墙体，主要的注意事项有：
　　墙体使用的材料是是红砖、轻体砖、煤渣砖、空心砖、还是预制板?
　　抹灰层有无空鼓，裂缝，起皮，斑驳，阴阳角大致方正等不好情况;墙面平整度是否合格;厨房、阳台、卫生间的地面是否比其它地面低等。
　　顶面和地面的方正有无大的歪斜，特别注意厨房、阳台、卫生间的顶面有无渗漏水现象。
　　另外，毛坯房收楼注意事项还包括：门窗、上水、下水、地面防水、强电、煤气、暖气、中央空调、厨房的排烟道，卫生间的排风等事项。

一、毛坯房的特殊性:毛坯房与精装修房的差别是室内客
厅、卧室、厨房、卫生间墙面、天花、地面没有精装面层。业主们认为验房很简单，其实不然，如果你是一位装修施工人员，就会知道毛坯房客厅、卧室、厨房、卫 生间墙面、天花、地面是精装修的基层。基层如果墙面空鼓、裂缝，墙面平整、垂直、方正超差过大，地面找平层空鼓、开裂、起砂、壳皮，卫生间防水层空鼓、脱
落、拉毛起砂、防水层破坏、细部做法不合格影响防水寿命，管道支架安装不牢等问题，到你开始做装修时会意识到毛坯房基层不合格，带来后续装修很大难度，处 理起来费用很高。如家装公司不跟你说，不给你处理，将来的问题可就麻烦了。
二、毛坯房与精装房的共性毛坯房的外墙，外窗，户门、中央空调、暖气和精装一样是一准次到位，验房的定位一样，验房的工作量一样。给排水，电气，弱电就差器具，其它也基本到位，需要认真验收。
三、验收毛坯房的必要性毛坯房的毛坯部分，要验收墙 面、地面、天花、厨卫间基层的合格程度，为后续装修留的基层是否合格，是否影响后续装修；外墙、外窗、户门与精装一样的质量水平，是否合格；给排水、采
暖、燃煤气、电气、弱电的来源、管线是否合格？中央空调等是否合格。所以毛坯房的验收很有必要，只是和精装房的针对性不一样。如果收房时不认真检验质量， 等到装修时候才发现房屋的本身存在着这么多的问题，想要找开发商整改，已不是原来的初装样子了，只好认倒霉，花大把的冤枉钱。
四、毛坯房验房要点外墙细部做法有窗眉滴水，窗台排 水坡度，阳台、雨蓬、空调板滴水；外墙螺栓孔漏水隐患，石材墙体收口漏水隐患，外保温收口冷凝水隐患及碰划伤漏水隐患；外墙砖的空鼓、收口勾缝；涂料墙的
裂缝、收口漏水隐患。屋面细部有雨水口坡度、卷材收口；烟风道、出气孔、女儿墙卷材收头做法；出屋面排水管、保温层排气孔卷收头做法；避雷线等细部的收头 做法，屋面排水找坡。地下室细部有穿墙套管的防水处理，墙面、天花漏水；户门验收防盗门的标识，铁皮厚度、锁舌、锁点，保温填充；安装牢固，开关灵活，门
框扇表面涂层质量。外墙铝合金窗有门窗安装不牢，门窗变形关闭不严，门窗开关不灵活，玻璃划伤，铝材划伤、打胶不顺畅。墙面有空鼓、开裂、不强度低，垂直 度、平整度、阴阳角方正超差过大；混凝土结构裂缝、孔洞、露筋、夹渣等。水泥地面有空鼓、裂缝、起砂、壳皮，标高不准，平整度差。卫生间有防水层破坏、脱
落，表面拉毛强度低、有管道支架打孔未做防水处理，防水层在墙体阴阳角、管道根部、门口处细部做法不合格；烟风道不畅通等；卫生间厨房预留坐便、浴缸、洗 衣机、洗脸盆，厨房洗菜池等的位置是否正确，管道是否安装牢固。
五、不认真验收毛坯房的后果？
客厅、卧室、厨房、卫生间墙面、天花、地面的精装修 毛坯基层，墙面空鼓、裂缝，墙面平整、垂直、方正超差过大，若装修公司不注意维修后再装修，精装后同存在同样的质量问题！地面找平层空鼓、开裂、起砂、壳
皮，装修后仍有空鼓，粘接不牢的质量问题！卫生间防水层空鼓、脱落、拉毛起砂、防水层破坏、细部做法不合格会造成卫生间漏水！若装修公司趁机钻空子，增加 装修费用，那也是情理中的事。