二手房**怎么付? 请问在二手房买卖时候，是先过户还是先付**款？

**款**好不要直接给房东，也不要给中介，这样有风险。正常情况下，**款应该给银行监管，等产权证各方 面过户后，银行再把**款拨给房东。
虽然在签合同前可以查产权是否有纠纷，是否被冻结，但是在办理产权过户期间，万一房东到处欠债，被人告了，这时候产权刚好被冻结了，产权就不能过户，但你的**已经给房东了，房东要是把**花掉了，你就拿不回来了。虽然这时候凭合同条款告他，你是能告得赢的，但是房东到处欠债，也不差你一个人，你的**款就打水漂了。
所以说有的房东明知道自己的产权可能被冻结，还破罐子破摔，趁着产权被冻结之前，赶紧把房子卖掉，能卖掉拿全款更好，卖不掉提前拿个**也可以。
所以说还是等产权过户后，再让银行把**给房东是安全的一种做法，毕竟**款也不是小钱

二手房的**款是指除了银行贷款的部分之外需要一次性支付给卖家的费用，其**款的计算方式为：

净**款=实际成交价-客户贷款额（净**款：不包括国家税费和中介服务佣金的**款）

贷款额=二手房评估价×70%（首次贷款额度可达70%）贷款额估算方式，预估出大致评估价格。

二手房要先付**再贷款，然后过户的，银行看不到**的条子是不会批贷款的，具体流程如下：
1、 递交材料，提出申请
买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。
工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。**后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
2、评估
根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
3、银行审批
银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。
4、交**，办理过户
审批通过后，买方向卖方支付房屋**款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭**款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
5、办房产抵押登记、保险手续，银行放贷
买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。

求购房者先付**，要求购房者用**去帮房东还清贷款解除抵押，如果购房者直接把**给房东还贷款，这样做其实是风险比较大的，**终很有可能钱房两失，而不给有的房东是真没钱解抵押，还想买人家房子怎么办呢？有些客官老爷就开始郁闷了，失眠了.........

先科普一下房屋有贷款而需要解抵押的过程

一、**好不要直接给**解抵押--风险太大

二手房要买卖，首先需要结清贷款，也就是解抵押。很多房主会要求，“你先付个**，让我去把房贷还完”，但直接把钱给业主，可能会面临以下两种风险：



（1）卖家不止有一笔贷款。

你的**出去了，房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地，进，拿不到房子，退，收不回**。除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱，如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算。极可能出现这样的情况：卖家拿到你的**去还钱，但只是杯水车薪。



（2）卖家挪用**款。

卖家并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。**麻烦的是，业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，好则耗时费力，差则钱房两失。



二、保险做法---房款进行资金监管

一般买一套二手房需要1-3个月，从看房起算加上筹集资金，申请贷款有的得半年还多；金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎，大额房款可能被骗。这样的新闻报道屡见不鲜，有被伪造的房产证骗去大额**的买家，也有被坑骗不明不白丢掉产权的卖家。

而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说，做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理，不“过户”不给钱。买房人不是直接付款给业主，而是把钱放在银行一个被“监管”的独立账户上，过户完成，这笔钱才能解冻给业主。万一“过户”出纰漏，别担心，钱一分也不会少。目前，北京二手房交易，通过中介成交的必须进行建委资金监管。个人成交的，暂时没有强制的要求。所以，建议买房人留个心眼，把房款打入资金监管账户。



三、现实与理想不一样----教你实际操作

目前，北京二手房交易，通过中介成交的必须进行建委资金监管。个人成交的，暂时没有强制的要求



现实与理想差距主要出现在以下几点，也是好多房屋交易里**容易碰见的：

1.在第二点中提到做资金监管，虽然是个好东西但是不能解决你实际问题

（1）购房资金监管后房主是需要在完成过户手续之后才能拿到钱，但房东拿不到钱就不能解压，还是不能过户。

（2）资金监管是按照网签价的比例监管的，买方在贷款不多的情况下一班都是按**低过户价过户，按**低过户价过户省税，只要是合格的中介也都会提醒这一点。（举个例子：你实际成交价500万，但是你网签价可能是200万，建委资金监管会按照你网签价的百分比来监管）

那么问题来了：实际500万买的房子有一部分钱监管不到

2.现实中**多的情况就是房主自己没有能力去解抵押（有解抵押的能力还能卖房子），有些杠精客官老爷可能会说：找资金方垫资；确实是个好办法，但是垫资费用谁来掏，人家垫资机构都是按天或者月来收利息的，北京垫资200万你垫资**少2月吧，你试试得多少钱。这比费用房主承担房子少卖钱了，买方承担觉得太贵了，左右为难！

3.北京目前个人交易建委没有强制资金监管，但个人交易大多都是朋

一个漏洞百出招数成功骗了十多套房，不是骗子太狡猾，而是房主不够警惕！或者中介和相关单位能更尽职，骗局仍可避免！





检察日报：山东一男子伙同亲属以买房为由，在支付**款后把房产过户到自己名下，再转手将房产抵押套现，骗取16处房产。明明有中介居间服务，卖房人又是怎么上当的呢？



付**骗房主过户，贷款后玩消失

2013年冬，山东潍坊的卖房人尹某通过中介认识了买房人汪某。双方商定房屋售价58万元，汪某说想先付13万元的**，然后办过户，他再用该房办银行贷款。并保证：“你放心，绝对不会骗你，我们现在住的房子也是用这种方式办的贷款。”

当天下午，两人在房产中介签订了购房合同，汪某给了尹某1万元作为定金。

次日，汪某带着尹某到房管局办理了房屋过户手续。随后汪某通过银行转账向尹某支付了12万元，并主动给尹某写了一张欠条。

第三天，汪某带着两个人来到尹某所售房屋处，说是银行和担保公司的人来看房评估贷款额，他告诉尹某这是正常流程，尹某便没有多想。

一个多月过去了，尹某催要购房余款，汪某说贷款还没下来，但保证如果两个月后还没付余款，就再把房子过户给尹某，此前支付的**款也不要了。尹某同意了延长还款期限。

2014年春节，尹某就联系不到汪某了，他到房管局查询，发现这套房子早已在2013年11月28日就贷出了45万元，这才意识到自己被骗了。

尹某只是被害者之一，当地公安机关先后接到多名群众举报，查明汪某伙同几个亲友利用上述方法先后骗取16套房产，将这些房产抵押给借贷公司获得贷款900万元。

近日，法院一审以诈骗罪分别判处汪某等三人有期徒刑十五年、六年、五年。



杨文战律师解析：付**就成功骗房，问题出在哪儿？



一、购买二手房，买方需要贷款，支付**后先过户是常态。

在二手房交易中，如果买方需要贷款，通常都是先签合同、付定金，然后进行网签、付**。**后通过银行贷款取得余款。由于银行放贷要办理抵押手续，在卖方取得余款前，先把房产过户给买方用于办理抵押贷款是常态。

表面看，这个履行程序与骗子汪某说的手续差不多，既然大家都是这么办，为什么上面的骗子汪某就用这种方法骗了16个人呢？杨律师要说，细节决定成败！



二、缺乏经验、没有在细节中发现疑点，是卖房人上当的重要原因！

现在二手房买卖很少自行交易，通常都是通过中介来进行，很多人认为有中介把关应该不出会大的问题，丧失了警惕。其实，中介有中介的立场，实践来看，并不是所有的中介都会尽职保证交易的安全。

目前介绍的案情，签约、付定金环节还算正常，但是在第二天就把房子过户，在第三天有人上门评估房产就有大问题了！

如果在银行办理二手房贷款，过户前应该由双方亲自出面到银行提交房产资料、买卖合同，由银行进行初步审核，并初步决定能否符合放贷条件。银行审查是需要时间的，能否放贷也不一定。所以，从保护房主的角度讲，在银行初步审核通过之前，是不能把房产过户给买家的。

尹某第一天签合同，之后没去过银行办理过贷款申请和审核，第二天就把房子过户了，第三天汪某就自称带银行和担保公司的人上门评估，在正常的二手房交易中，是不可能发生的。