房产契税怎么算? 房产契税是怎么算的？

50万的房子如果面积超过90平米的计算公式为：总房价*契税标准=契税总额，即50万*1.5%=7500元。

买方还需缴纳的费用：

1、契税：面积90平米以下的是1%，90-140平米的：成交总价×1.5% （商用用房或大于144平米的税率为3%）

2、交易服务费：建筑面积（平方米）×3元

3、交易印花税：成交总价×0. 05%

4、产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）

契税是根据房屋面积来规定的，一般房款总金额的1.5%。144平米以下普通住宅1.5%，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。住宅面积超过144平米的税率为3% ，非住宅商业房为4%。通常契税跟着**款一起缴，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房发票。

房产契税的计算公式：房屋契税=房屋总价×税率。

1、确定房屋总计。根据成交价格、市场价格、房屋交换差价来确定房屋的价格，商品房的销售一般属于第一个“成交一笔交易，价格按照合同价格中列出的收盘价作为计算的房屋契税基数”。此时，计算房产契税的关键点就变成了税率的确定。

2、确定计算房屋契税的税率。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定：契税税率为3-5%。各地适用契税的税率，由省级政府根据本地区实际情况，在3-5%的范围内确定，并报财政部、国家税务总局备案。

契税是在房地产所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。契税实行比例税率，税率为3%~5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在3%~5%的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：新房应纳税额=计税依据×税率;二手房应纳税额=二手房税率×房地产评估价。如果是首套房的话，建筑面积小于90米的，交纳总房款1%的契税;建筑面积在90-144平米的，交纳总房款1.5%的契税;建筑面积在144平米以上的，交纳总房款3%的契税;如果是二套房的话，不管面积大小统一为总房款的3%。一般契税的顺序是购房-交**-办理贷款-贷款审批-审批合格-进入交房流程。但是有的外行步骤不是很严谨，所以大致就是贷款批下来之后，开发商打电话让你去交房，这时候需要去审批核心交契税。如果不是个人购房，还需要交印花税。法律依据：《中华人民共和国契税暂行条例》第三条契税税率为3—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

1、房产原值如何确定（财税[2008]152号）

“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”

提醒：在根据国家会计制度进行核算自建房产原值时，一定要提前规划，对非房屋主体建造工程的支出单独签订合同（如：围墙、操场、公路等），避免增加房产原值，导致以后每年多缴纳房产税。



2、地价如何计入房产原值征收房产税（财税[2010]121号）

“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”

提醒：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（容积率=建造面积/土地面积）



3、装修款如何计入房产原值征收房产税（国税发[2005]173号）

“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。”

提醒：企业在对房产装修时，对不可随意移动的附属设备和配套设施，可以考虑选择质量高、耐用、不易损坏的设备，降低后期不断更换而增加房产原值的风险（时间价值和通货膨胀）。



4、房产税的适用税率、优惠政策

（1）房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定，税率1.2%。

其中：自用的地下建筑，按以下方式计税：（财税[2005]181号）

a、工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

b、商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

c、对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（2）房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，计征房产税的租金收入不含增值税，税率12%。

对个人出租住房，按4%的税率征收房产税。（财税〔2008〕24号）

土地价值计入房产原值征收房产税，是2010 年底房产税政策调整以来，企业经常遇到的涉税业务。企业对房产原值计算的准确性，直接关系到房产税的计税基础。当容积率大于0.5 时，应当将全部土地价值计入房产原值计算房产税。但是，某地一家大型制造企业A 企业就没有注意这一点，错误计算了房产税，面临较大的税务风险。


症 状


房产税缴纳不足


2012 年9 月，A 企业通过竞买出让取得一宗土地，出让单价为0.4 万元／平方米，面积为52505 平方米，实际容积率为1.28，宗地上总建筑面积67206 平方米。其中，办公楼9层，建筑面积25528 平方米，账面房产原值3962 万元；厂房2 层，建筑面积33659 平方米，账面房产原值3733 万元；仓库1 层，建筑面积8019 平方米，账面房产原值1226 万元。2016 年5 月，该经营场所建成验收。


企业计提缴纳房产税时， 将应税办公楼、厂房和仓库一律按照建筑物对应的土地面积价值计入房产原值。

其中，在开发土地发生的成本和费用已计入账面房产原值的前提下，办公楼计入的土地价值为25528÷9×0.4=1135 （万元），厂房为33659÷2×0.4=6732（万元），仓库为8019×0.4=3208 （万元）。并入相应的房产原值后，按照山东省计算房产税时房产原值扣减30%的标准，A 企业2016 年6 月～12 月缴纳房产税（1135+3962+6732+3733+3208+1226） × （1-30%） ×1.2%×7÷12=97.98 （万元）。

税务机关在纳税评估中发现，A 企业房产税缴纳明显不足。



诊 断


房产原值计算错误

税务机关发现， A 企业在计算房产税时，应税办公楼、厂房和仓库等建筑物对应的土地以外的土地面积并未包括在房产原值内。


根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121 号）规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5 的，按房产建筑面积的2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”据此，税务机关在征收企业房产税时，会根据国土部门提供的宗地权属资料，结合企业实际使用情况，引入宗地“容积率”的概念来判定计入房产原值的宗地价值。根据住房和城乡建设部《关于印发〈建设用地容积率管理办法〉的通知》（建规〔2012〕22 号） 及其他相关规定，容积率指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。在税收实践中的容积率指实际容积率。