房地产开发企业土地使用税如何计算? 房地产开发企业土地使用税什么时候缴纳，怎么计算

计算公式为：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：

（一）大城市1.5元至30元;

（二）中等城市1.2元至24元;

（三）小城市0.9元至18元;

（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上者为大城市;人口在20万至50万之间者为中等城市;人口在20万以下者为小城市。

各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定**低税额的30%.经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

1、出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
2、房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋，次月起不再缴纳土地使用税。
已销售房屋的占地面积计算公式如下：
已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积）×总占地面积。

截止时间分析及案例分析


1、法律依据

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。”该规定从某种意义上讲，一方终止，则另一方开始缴纳。具体判定依据为：

（1）如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开发企业，房屋被拆除了，土地撂荒了即为实物发生变化

（2）权利发生变化，财税〔2006〕186号文件规定了合同签订日是判定开始缴纳土地使用税的依据，相反，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。权利发生变化，主要是办理相关手续，即《产权证》、《土地使用证》或“合同”、“协议”这些履行了，就是权利发生变化了。

（3）状态发生变化，应该理解为是否改变原状和实物形态。如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。凡是实物、权利、状态这三项中有一项发生了改变，就应当判定，一方终止，另一方开始缴纳。

另外要关注地方的政策规定

（1）《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函〔2009〕128号）规定，房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。

（2）《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》（安徽省地方税务局公告2012年第2号）规定，房地产开发企业销售新建商品房的城镇土地使用税纳税义务截止时间，为房屋交付使用的当月末。房屋交付使用的时间为合同约定时间。未按合同约定时间交付使用的，为房屋的实物或权利状态发生变化的当月末。

（3）《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知 》（西地税发[2009]248号）规定：房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。房地产开发企业商品房销售期间，应逐月统计已交付和未交付部分，并按建筑面积比例分摊计算当月应缴纳土地使用税。

（4）《重庆市地方税务局关于明确房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止有关问题的公告》（重庆市地方税务局公告2012年第6号）规定：

房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税土地面积中扣除。房地产开发企业销售房屋并终止城镇土地使用税纳税义务时间按“房屋交付时间和购房者房屋产权登记时间孰先”的原则确定。

　已销售房屋的占地面积计算公式如下：

　已销售房屋的占地面积=(已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积)×总占地面积。

房地产开发企业应在每年的4月、10月征期申报缴纳城镇土地使用税，其中4月征期应以土地总面积扣除截止当年3月31日累计已销售房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳上半年应纳的税款；10月征期以土地总面积扣除截止当年9月30日累计已销售房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳下半年应纳的税款。

（5）《北京市地方税务局关于城镇土地使用税征收管理有关问题的通知》（京地税地[2007]303号）规定：从2007年１月１日起，对房地产开发企业开发用地征收的城镇土地使用税应在每年的4、10月份征期征收，其中4月份征期应以当年3月31日未售出房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳上半年应纳的税款；10月份征期应以当年9月30日未售出房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳下半年应纳的税款。

对于房地产开发企业缴纳的开发用地城镇土地使用税，纳税人也可以采取按各月末未售出房屋的占地面积为计税依据，计算全年应纳税款，并于下一年度1月31日前到主管地方税务机关办理上一个年度的税款清算。