小区地下车位有产权吗? 地下停车位能否办理产权？

小区车位归属问题，开发商和业主之间一直纠纷较多。为减少争议，《物权法》就此作了相应规定。根据《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该规定仍没有完全明晰车位归属问题，对于利用人民防空工程改建成的车库这类特殊问题无法直接作出判定。尽管《物权法》没有对小区人防工程的产权作出明确界定，但笔者个人认为，无论依据现行有关法律规定还是依据法理分析，小区人防工程的产权应属国家所有。
首先，从法律规定来看，依据《人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分”以及《物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”等有关法律法规规定，人防资产作为国防资产的组成部分，产权性质应为国家所有。尽管人防工程是由开发商投资建设的，但根据《人民防空法》第二十二条“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的预售许可证2”的法律规定，以及《国务院、中央军委关于进一步推进人民防空事业发展的若干意见》中“城市新建民用建筑必须依法修建防空地下室，确因地质等原因难以修建的要按规定缴纳易地建设费”等政策规定，城市新建民用建筑修建防空地下室，属于国家在城市建设中，出于维护公共利益考虑，对开发商附加的住宅开发中必须承担的法定强制性、公益性义务，与国家直接用财政资金修建具有相同意义，国家是否出资不应影响产权归国家所有。
其次，从法理分析的角度来看，依据民法的基本原理，所有权的取得包括生产、孳息、转让、继承、遗赠、遗失物取得、所有人不明的埋藏物和隐藏物取得、添附及国有化和征收等方式。根据《物权法》的一般理论，通过生产的方式创造出新的所有权，生产者当然原始取得所有权，但人防工程属于与国防安全、群众生命安全等公共利益高度密切相关的财产，其在遵循民事基本原则和精神的同时，也应遵循“公共利益优先”、“国家利益保护”等公法优先原则，对人防工程其产权归属的判定，不应仅从一般追逐短期经济利益的纯私法视角进行考量。如果确定了人防工程的所有权由国家予以保留，则人防工程在战时危险时期就能够由国家直接以所有人的地位进行管理使用，而无需通过任何征收或征用的繁琐途径，无疑将是**有利于保障国防安全这一目的的。
尽管人防工程产权应归国家所有，但并不影响投资人的使用收益权的行使，并不违背市场经济法治中“谁投资、谁受益”的损益相抵私法精神。根据《人民防空法》第五条规定

没有产权证。虽然没有产权证，但是小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护。

《物权法》对地下车位的权属问题采纳了“约定归属说”的观点，即在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属。即使没有产权证，该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护。



中华人民共和国物权法是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定的法规。

物权法的性质是私法：私法性质是基于民法的性质产生的；物权法所调整的基本内容仍是民事主体之间发生的民事法律关系。物权法是财产法；物权法是强行法；物权法是普通法；物权法是固有法。基本原则是贯穿一部法律始终的基本精神和基本理念。在中国的立法和学理上，有确定一部法律的基本原则的习惯：物权法定原则；一物一权原则；公示公信原则。

经有权机构批准建设的地下停车位，可以根据土地用途和合同约定办理不动产权证，属于商住性质办理地下停车位产权，需由开发主体申请办理房产总登记后才可办理一手分户登记，使用年限根据所在土地产权用途确定。

申请办理（地下停车场车位）不动产权证书，需提交以下材料：

（一）不动产登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）不动产权属证书；

（四）经登记备案的商品房买卖合同；

（五）相关税费缴纳凭证；

（六）房产分户图、宗地图；

（七）法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。

　　随着生活水平的改善，买车的家庭是越来越多，车位作为住宅小区的标准配套资源，越发显得重要。目前，地下停车位已成为多数新建住宅小区的标配，越来越多的有车一族也开始重视起了地下停车位租售等相关事宜。“什么样的小区地下车位是可售的？”“怎么区分地下停车位是否可售？”







什么样的小区地下车位是可售的？



按照相关规定，申请作为可售停车位的，需缴纳土地出让金；作为小区内公共停车场和规划为大型公建项目配建地下停车场的，以出让方式供地，不收取土地出让金，未经批准不得擅自对外出售、出租和改变使用用途。






如何区分停车位是否可售？



《关于规范管理居住小区配建地下停车场出售、出租行为的通知》（以下简称《通知》）规定，在建和已建居住小区配建地下停车场采取出售、出租（超过1年期合同）方式经营的，应向机动车停车场管理主管部门（以下简称停管办）提供相关土地手续。可售停车位，停管办给予办理经营性停车场备案手续；小区内公共停车场，停管办在企业补缴土地出让金后，再予办理经营性停车场备案手续。按照公共停车场使用的，停管办给予办理小区公共停车场备案手续，有效期为1年。






可售停车位的产权多少年？



关于可售停车位的产权问题，《通知》中规定，地下停车场的出让起始时间与主体住宅项目保持一致，出让年期为公建配建40年，住宅配建70年。

图源：武汉市人民政府官网



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早在前几年，武汉两证换不动产登记证后，武汉曾一度停止了给停车位办理产权证。后随着武汉不动产登记工作的不断推进，有产权的车位陆续可以办理不动产权证。但是直到现在，仍是有不少业主花钱购买了车位，但是却办不了产权证。



据了解，小区停车位有三种：地面车位、人防车位和产权车位。后面两种均属于地下车位。



地面车位计入公摊面积，属业主共有，各方都不能擅自出售；



人防车位由开发商投资、使用，产权属国家，平时可归建设方使用、出租，没办法办理私人产权证；



产权车位则要符合三项条件：小区的车库，不管开发商是否出售，不能算入公摊面积；有墙分隔的独立车库，且层高达到2.2米以上；地下（非人防）车位、利用架空层等作为车位的，必须有明确界址点（车位之间的分割点），且层高2.2米以上，经过规划批准为车位用途的，才能取得产权证。



有产权的车位都会有正规的REPLACE_TEMP_1，预售许可证均可以通过房管局网站查询到。或者按照购房所在的区，致电对应的房管局也可进行查询。



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目前武汉大部分车位都属于无产权车位，只有少数开发商的部分楼盘可办产权证，其他均是跟购房者签订租赁合同。



也就是说，目前大部分开发商所讲的“卖”车位实际上都是“卖”的租赁权。



相关资料显示，我国《合同法》规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”即：消费者租赁车位（库）（就是我们通常所说的销售使用权），**长的期限只能是20年，20年之后不受法律保护。



故业主在购买车位时，需明确该车位是否取得合法的预售许可证；对于无产权车位，在签车位租赁合同时要**紧要考虑的问题就是要问清“年限”。



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附文件全文：



各区人民政府，市人民政府各部门：



为鼓励开发建设项目配建地下停车场，规范配建地下停车场的国土规划、销售交易和不动产登记管理，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国人民防空法》和《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）、《武汉市地下空间开发利用管理暂行规定》（市人民政府令第237号）的规定，经研究，特提出如下意见。



1

开发建设项目按照规划配建的地下停车位（不含人防停车位，下同），依法取得相应地下空间的地下建设用地使用权，可以进行销售交易和办理不动产登记。



2



本意见施行后供地的开发建设项目，其配建地下停车场的国土规划、销售交易和不动产登记按照以下规定办理：



（一）配建地下停车场的供地和规划建设管理



1.开发建设项目及其配建地下停车场作为连建空间，地表建设用地使用权和地下建设用地使用权按照“一并供地、分次办理”的原则，一并拟订供地方案，分别办理供地手续。



2.地下停车场的具体配建方式应当在开发建设项目规划方案施工图中予以明确，包括：地下空间的用地范围、建筑面积、使用功能及起止深度等。重点标明地下停车场（除设备用房、其他用房之外）的空间范围、建筑面积、使用功能、停车位数量，并明确区分标注机械式停车位和自走式停车位、人防区域和非人防区域、配建停车位和公共停车位等3类分区范围。建设管理部门负责对相关施工图进行审查，并将审查成果反馈至规划管理部门。规划管理部门负责根据审定的施工图核发开发建设项目的《建设工程规划许可证》后，办理规划设计条件（补充件—地下）。



3.根据规划设计条件（补充件—地下），开发建设单位申请完善配建地下停车场的地下建设用地使用权供地手续，补充签订《国有建设用地使用权出让合同》或者办理国有建设用地划拨手续，其中，配建地下停车场的土地用途结合地上主导用途确定为“配建停车场（地上主导用途）”。出让地下建设用地使用权的政府土地收益，按照我市公共停车场项目土地收益政策和地下空间开发利用管理相关规定确定的标准核收，原则上不得低于工业用地评估地价的6%。地下建设用地使用权出让年限不超过50年。



4.开发建设单位根据供地结果，向不动产登记机构申请办理配建地下停车场的地下建设用地使用权不动产登记，取得《不动产权证书》。



5.对开发建设项目进行综合验收及规划条件核实，应当将其地下空间的用地范围、建筑面积、起止深度、功能用途和配建地下停车场的空间范围、建筑面积及停车位数量、位置、分布等情况纳入验收、核实范围，并进行实地核验。