房地产开发企业土地使用税如何计算? 房地产开发企业土地使用税如何计算缴纳？

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。征收范围限于城镇的经营性房屋。区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：
1.按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2% ;
2.第二种按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。下列房产免纳房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;第
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;第
四、个人所有非营业使用的房产;
五、经财政部批准免税的其他房产。

　应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
　　一、定义：

　　土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。

　　二、征收标准：

　　城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：

　　1、大城市1.5元至30元；

　　2、中等城市1.2元至24元；

　　3、小城市0.9元至18元；

　　4、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

　　三、免征土地使用税的情形：

　　根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条规定，下列土地免缴土地使用税：　　1、国家机关、人民团体、军队自用的土地；　　2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；　　3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；　　4、市政街道、广场、绿化地带等公共用地；　　5、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

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目录
一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种

二、涉及税种的相关规定及测算方式

（一）耕地占用税

1.纳税人及测算方式

2.耕地占用税与土地成交价款的关系

（二）契税

1.纳税人及测算方式

2.市政建设配套费是否缴纳契税

（三）城镇土地使用税

1.纳税人及测算方式

2.城镇土地使用税纳税义务的开始与终止时间

3.地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税

（四）印花税

三、结语

母亲节
美国有句名言“只有税收和死亡不可避免”。税，是企业在发展过程中必然发生的，并且行业不同税额不同。而房地产开发企业在目前的经济形势下，开发项目溢价程度高（尤其是在土地价格较低的情况下拿地的房地产开发企业），导致综合税负所占比重越来越高。因此，房地产开发企业的税负是老板非常关心的问题。

要解决房地产开发企业税负问题并进行合理的税务规划，就需要先了解房地产开发项目运作过程中涉及的税种，以及这些税种的测算方式和缴纳方式，从而才能有针对性的采取相关措施来解决房地产开发企业的税负问题。

本文主要从房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种以及测算方式两个方面入手解析以上问题。鉴于篇幅有限，此次仅介绍契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税相关规定。

一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种

房地产开发企业取得土地前后涉及的主要税种包括：耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税。

在预售阶段开始后，房地产开发企业涉及的主要税种有：增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等（见下期：房地产开发项目全程税务测算（二））。

在对以上税种进行提示后，接下来了解以下各税种的具体规定、测算以及缴纳的时间，从而整体上对房地产开发项目涉及的税种有所把握。

二、涉及税种的相关规定及测算方式

（一）耕地占用税

房地产开发项目因为所处地域不同，操作方式有很大差异。有很多地方的房地产开发企业在未通过招拍挂取得土地之前，就已经实际占用了耕地，甚至进行了违规建设。那么在取得土地之前占用耕地的这段时间内，房地产开发企业是否缴纳耕地占用税呢？

1.纳税人及测算方式

《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第三条规定，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，且《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第四条第二款规定，未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。因此，未经批准占用耕地的房地产开发企业也应当缴纳耕地占用税。

耕地占用税如何计算呢？耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，实际占用的耕地面积，包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。

如，A地区的耕地占用税税额为20元/平方米，房地产开发企业占用耕地面积为1000平米，那么耕地占用税为20＊1000=20000元，为一次性征收，且根据财税〔2007〕176号《财政部 国家税务总局关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知》的规定，纳税义务发生时间为实际占用耕地的当天（未经批准占用耕地的情形时）。

2.耕地占用税与土地成交价款的关系

此外，实务中经常有房地产开发企业取得国有土地使用权后被税务机关告知缴纳耕地占用税，耕地占用税与土地成交价款之间是什么关系呢？房地产开发企业到底要不要缴纳该费用呢？