什么是限购政策? 商品房限购政策是什么

1、“限购令”是2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

2、根据新的规定，三种情况将被认定二套房：

1）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；

2）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；

3）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

商品房限购政策是政府出台的控制百姓投资房地产的一种政策。主要是限制百姓购买二套住房和投资者炒房，目的是控制日益高涨的房价。

一、违反限购政策，签订的《商品房买卖合同》有效还是无效？

很多人认为，政府出台了限购政策禁止买房，所以，即使签订了《商品房买卖合同》，该合同也是无效合同。该说法不正确。

我们来看法律是怎么规定的：

《合同法》第五十二条 合同无效的法定情形

有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。

即，《商品房买卖合同》是否有效，评判标准是我国《合同法》第五十二条，而不是上述房产限购政策。所以即使地方政府出台了房产限购政策，如果买卖双方自愿签订《商品房买卖合同》，不违反上述法律规定，该合同在法律上也是有效合同。



二、合同有效，是否就意味能够办理合同网签备案手续，以及是否能够取得《房产证》？

关于办理合同网签备案手续，以及取得《房产证》，该类问题的解决，不仅需开发商协助购房者办理，还需要政府有关部门予以认可，方可办理成功。而政府有关部门系地方政府一职能部门，其须遵守地方政府出台的各项政策，自然包括房产限购政策，故：

买卖双方签订的《商品房买卖合同》有效，不表示该合同能够办理网签备案手续，更不表示购房者能够取得《房产证》。



三、能否凭双方签订的《商品房买卖合同》，起诉至法院要求继续履行《商品房买卖合同》？即依靠法院《判决书》的力量来办理合同网签备案手续以及《房产证》？

针对该问题，北京市高级人民法院做出了相关规定，可供参考：

《北京高院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》八、明知合同违反住房限购政策的处理原则

当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一方当事人要求继续履行的，不予支持，但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外；合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定。

即，如果在打官司的过程中，购房者由当初的不具备购房条件变成具备购房条件，则购房者关于继续履行合同（办理网签备案手续，办理《房产证》）的诉求，能得到法院支持。



四、风险

（一）购房者向开发商隐瞒自身不符合购房条件这一情况，而与开发商签订《商品房买卖合同》。

风险：开发商可向法院主张解除或撤销该合同，甚至要求购房者赔偿相关损失。

（二）开发商明知购房者不符合购房条件，但为了卖房子赚钱，仍与购房者签订《认购书》或者《商品房买卖合同》，待购房者满足购房条件后，再办理正式手续。