房改房如何界定产权?改房产权多少年，房改房产权是什么

经济适用房是政府为了城镇中低收入家庭所建造的住房,是增量房,售卖价格由政府制定。(只拥有房屋所有权)
房改房.是个人以成本价或标准价及其他国家认可的优惠办法向原产权单位购买的公有住房。
商品房是从开发商手里购买的房屋。(是私产、大产权)
区别就是经济适用房五年内不许出售.如出售要有特定条件.比如只能出售给符合经济适用房条件的家庭.或由政府相关部门收购.房改房要出售的话要补交土地出让金.而商品房是直接可以上市出售的。
房改房和商品房相比，有一笔费用肯定要交，就是补交土地出让金，商品房没有这笔费用；另外，一个比较未知且麻烦的问题是：除土地出让金外，有的房改房可能还存在需要补交的费用，如房东超政策规定享受的，就还要交费用，这个问题可能中介和房东自己都搞不清楚或者不知道，只有在过户的时候才会知道，商品房没有这个问题。因此在买房改房的时候，这两个费用要约定清楚，尤其是后一个，往往**后因为这个问题闹纠纷。另外，还要搞清楚，房改房转让有无特殊限制。
这三种价格出示的手续是有区别的，在购买“房改房”之前一定要调查清楚，做到心中有数。当年按市场价购房的，产权归个人所有，可以随时上市交易；按成本价购房的，产权归个人，但一般5年后才能进入市场交易，交易前要交纳土地出让金；按标准价购房的，职工拥有部分产权，具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。

1、按成本价采购的房改房
按成本价采购的房改房,其房子的运用、占有、处置的权力悉数归产权人一切,不需通过原产权单位赞同就可处置。但其房产证上有未交纳土地出让金和以成本价采购等记载,因此在再进行转让时,买卖双方应根据各地不相同的规则补缴必定的费用,不然不能处理过户手续。
2、按规范价采购的房改房
按规范价(报价低于成本价)采购的房改房,其房子的运用、占有、处置的权力悉数归产权人一切,也不须通过原产权单位赞同就可处置。在2003年之前,已购房 改房(含成本价和规范价房)上市需批阅,收益需按必定规范和原产权单位分红,规范价房改房出售时原产权单位还具有优先采购权,这些约束现在都已取消(除非 在与产权单位签定的公有住房买卖合同中有特殊约好)。在再进行转让时,买卖双方也应根据各地不相同的规则补缴必定费用,不然不能处理过户手续。
3、按规范优惠价采购的房改房
按规范优惠价采购的房改房与按规范价采购的房改房的约束条件是相同的。
规范优惠价是比规范价更优惠的一种方法,依照规范优惠价采购的房改房,其产权人要想再上市买卖时,与规范价产权房改房的买卖是相同的。
依据国务院发布的《对于全部推进乡镇住房制度改革的意见》相关规定，只需享有福利分房权力的职工，依国家政策规定参与房改，交纳了购房款，即对房改购得的房子享有产权，不应以未发房产证而否定其权力。

其实房改房的产权年限从它缴纳土地出让金取得使用权开始到之后的70年止。目前房改房产权年限有两种情况。

第一种是以前就有土地证的。说明该房改房在当初获批土地的时候已经缴纳了土地出让金，它的土地使用证上已经标注了它的产权年限。也就是从当年获得土地使用权那天起到之后70年止。这样的房改房大部分处于房改后期，已经开始实行土地出让了，这样的土地产权性质为出让所得，说白了就是给国家交过钱了也就是已经缴纳土地出让金。

第二种是没有土地证的。房改房大部分土地性质属于划拨，当年计划经济下房子都是单位分的，建房的土地也是单位向国家申请，国家划拨过来的。后来实行商品房之后，土地都是招拍挂，需要缴纳土地出让金获得。这样的土地性质属于出让所得。那么划拨取得的土地也就没有缴纳土地出让金，在当年也就没有土地年限一说。

房改房俗称已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。房改房出现在我国80年代初的住房制度改革的浪潮中，是一种社会过渡性的产物，颇具有中国特色的物权形态。虽然说，随着时间的推移，房改政策已逐步深化，但由于历史原因，加之这些房子交易的特殊流程或模式，也让房改房成为各种纠纷和争议的焦点。



实践中，有关房改房的纠纷主要集中在两方面：1.房改房是夫妻共同财产还是个人财产，即房改房的确权问题；2.房改房买卖双方的交易纠纷。由于房改房纠纷具有主体特殊、客体形成带政策性、实体问题复杂和依据不明确等特点，要从个案完成产权的界定和法律适用并非易事，为此，小编拟将房改房纠纷作为专题进行分期探讨。今天，我们先讲房改房的确权问题。




案例



张某与杨某签订房屋买卖合同，将房改房卖给杨某。但在过户时，张某的妻子陈某突然不同意将该房改房出售。于是杨某根据合同的仲裁条款，向本会提起仲裁。在仲裁过程中，陈某称该房改房源自其单位福利，丈夫张某并非自己单位的职工，故无权处理该房改房，且房屋买卖合同没有其签字确认，要求确认合同无效。杨某认为，该房改房属于张某和陈某的夫妻共同财产，房屋买卖合同依法有效，要求张某及其妻子协助过户，并支付相应的违约金。

后该案在仲裁庭的主持下，双方达成调解结案。



思考

本案房改房的权属认定



本案看似是一般的二手房买卖，但在认定房屋买卖合同的效力之前的先决问题却是该房改房的权属，即确认问题。因为本案纠纷的客体是房改房，是国家机关住房分配或优惠出售的单位福利房，不同于个人购买的商品房和经济适用房，它的权属也受改革政策、机关规章、职工身份等各方因素的影响，可以说，这种住房的供应，必须要考虑机关和职工之间的完全的、单纯的行政隶属关系。一般而言，公有住房在分配、出售时是依据国家房改政策来特别规定买卖合同的当事人、标的、计价方法等。房改房的内部出售也是福利分配住房的一个环节，非一般商品房交易，因而房改房的买卖合同和产权关系也比一般的商品房房交易关系特殊，它要求购房者是在职职工（有的会包括配偶）或已在单位服务达到一定年限等，只有符合机关单位的这些条件才能按照国家政策享受完全的产权。

房改房的产权也受多方面因素的影响，例如：房改房的价格一般分成本价和标准价，按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，且一般在5年后归职工所有。另外，房改房的产权也要分100%产权和部分产权，两者的区别主要在于购房时缴纳的房款数目，全额缴纳的人拥有全部产权，部分房款的，则按总房款的比例定产权比例。其中部分产权的房改房在许多城市是不能上市交易的。

本案中，经查明，涉案房改房是全额缴纳的购房款，所以属于100%产权。由于涉案房改房是张某与陈某在婚姻存续期间购买的，则房改房的产权应属于夫妻共同共有。所以，抛开房改房是否符合上市交易条件的问题，即便张某并非陈某单位的职工，只要该房改房属于夫妻共同财产，张某也可基于夫妻关系而享有处分权。至于房屋买卖合同的效力及后续法律适用的问题，可参照夫妻存续期间一方擅自处置婚内共同财产的行为进行认定与适用（往期微信已多次探讨，在此不再赘述，“夫妻共有”房产的那些事、看郎咸平耍大戏：如何要回婚内财产？）。



案例引申



假设本案中，陈某和张某在房改分配登记后、交款前离婚，张某并非该单位职工，但购房合同上的买房人是张某，则该房产房的权属应如何确定？