商品房如何强制过户？有什么作用吗？

答：按照民事诉讼法相关规定，人民法院的裁判文书具有设立、变更物权的效力。因此您可以持人民法院的判决到当地房管局办理房产过户手续。
如果房管局、被执行人不配合，您可以请求人民法院强制执行。法院会给房管局发协助执行函，将房产过户到您的名下.

　　《民事诉讼法》第二百五十一条在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。

　　《民事诉讼法司法解释》
　　第四百九十一条 经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。
　　第四百九十二条 被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。
　　第四百九十三条 拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。
　　第五百零二条 人民法院在执行中需要办理房产证、土地证、林权证、专利证书、商标证书、车船执照等有关财产权证照转移手续的，可以依照民事诉讼法第二百五十一条规定办理。

答：
　　1、入门先见厨厕，退运之宅
　　所有的屋子，入门必见客厅。现代的建筑设计，有时为了考虑空间的配置，一进门往往先见到厨房、餐厅或浴厕。这是阳宅的大忌，也不合常理，居住其中，家运必衰。
　　2、房门对大门，耽于淫欲
　　卧室门不可正对大门，否则易诱使居住者耽于淫乱色欲之中。
　　3、客厅在屋子正中大吉
　　一般住宅，如果起居室或客厅设在整幢房子的正中间，这是一种大吉之象，可使家运昌隆。
　　4、不规则屋不可做厨房
　　不规则屋如用来做厨房，会影响家人健康，不规则屋只可用来做储藏间用。
　　5、横梁压顶，影响情绪与健康
　　横梁**忌压在床头、书桌及餐桌上方，如实在无法避免，也要设计天花板，将之挡住，否则就会影响居者的情绪与健康，事业运亦会受阻。
　　6、不规则屋不宜做卧室
　　不规则的房间不可用做夫妇的主卧房，否则会导致久婚不孕的后果。
　　7、床边按镜，难以安眠
　　除了床不可正对大镜之外，床的两侧如果有大的穿衣镜，将使人睡不安稳，导致失眠、惊梦等。
　　8、卧室不可布置得琳琅满目
　　卧室的色调以素雅温暖为宜，切忌太过鲜艳，也不要布置得琳琅满目，过度豪华，闪闪发光的饰物尤为不宜。
　　9、浴厕对床，当心恶疾
　　主卧室中，除了床不可正对浴厕之外，侧对亦不吉，容易使人罹患严重恶疾。
　　10、常青盆栽利家运
　　由于生活品位的提高，为了增加室内的绿意，常青盆栽是很好的室内饰物，但务必选择常绿、生命力强，不易凋谢、落叶的植物。
　　11、床头巨画大不宜
　　床头置画可以增加卧室之雅意，但以轻薄短小为宜，**忌厚重巨框之大画，否则一旦挂钩脱落，当头砍下，非死即伤，不可不慎。
　　12、整洁的浴厕才能留财
　　浴厕是排污之所，除了方位要合规中局之外，**忌阴湿、不洁、有异味，如能保持清洁干爽反而能留住财气。

答：!第一:开发商承诺的换房,应该是给你重新签定一份商品房买卖合同.你原来的房屋的手续他们会更改为其公司的房产.你以后的按揭将由他们来承担.
开发商需要把你前期偿还给银行的利息和本金退还给你
第二:开发商把你的合同注销之后,你再签定商品房买卖合同的,仍然按照第一套房的利率执行.

答：一、避免湿气
一楼相对潮湿，而且回潮现象较为严重，但如果下面有架空层则无大碍。在选择此类房屋时要注意室内墙壁是否有霉斑，即便是选择了之后，室内一般不要铺设地板，应以地砖为宜。而且，一般底层接近地面，周边管道井较多，墙皮与楼板防潮问题是关键。现在有些小区底层住宅往往高架半层或1-1.5米，底下做半地下室处理，对防潮起到较好作用。
二、采光问题
目前，新房在设计和建造房屋时都会充分考虑到这个问题，基本上都能达到国家规定的**低日照（楼盘）标准，而房龄相对较老的房屋此类问题就较为突出，应尽量挑选栋距较大的住宅小区，争取主采光面为正南向。如果有老人、小孩，更应考虑冬季自然日照的问题。影响底层日照的主要原因在于邻栋楼宇的遮挡，因此可以自己计算一下：本楼应与南向相邻楼座栋距是否小于相邻楼座的楼高，如果栋距高于楼高，就不会影响45°的阳光入射角。
三、安全问题
对于追求高生活品质的人们来说，安全问题是**关心的，也是**在意的环节。对于选择底层住宅的消费者来说，社区环境和物业管理是必须要考虑的重要因素。如果整个社区内的安全管理措施得当，人员进出把关严格，并经常有保安人员进行巡查，那么底层住宅的安全系数就可以大大增加。选择此类房屋时应仔细考察房屋所处的小区地理位置、周边的居住人群、小区的性质、物业管理公司的质量。另外，自我防范也是很重要的。
四、卫生问题
在房龄不是很新的小区或者是物业公司不是很负责任的小区，随意丢弃和高空抛物的现象时常发生。因此，在选择此类房屋时应考察小区居住人群的素质以及物业公司的服务质量等。

答：购房人在与开发商签订《商品房认购书》后，通常都会面临如何与开发商进行谈判的问题。有的购房人在开发商售楼人员的误导或欺诈之下签订了认购书，后来发现上当了，想维护自己的合法权益；有的购房人在签订认购书后，因为自己的原因反悔了，不想与开发商签订商品房买卖合同；有的购房人则是希望开发商给予自己更多的优惠。不管是哪种原因，购房人如果不能在认购书约定的期限内与开发商进行协商，签订正式的商品房买卖合同，就面临购房定金被开发商没收的风险。
在这种情况下，购房人应当怎么办呢？ 由于已经签订了认购书，如果购房人在认购书约定的期限内不积极与开发商就签订正式的商品房买卖合同进行磋商，那么开发商就会以购房人违约为由没收定金。
购房人无疑白白损失了数额不小的定金。开发商不是慈善家，追逐高额利润是其的本性，购房人只能通过法律手段来维护自己的合法权益。购房人应当在认购书约定的期限内与开发商就签订商品房预售合同进行磋商，在协商的过程中充分了解开发商及所购房屋的状况，掌握对自己有利的信息和对开发商不利的信息，充分利用开发商的缺陷，在谈判过程中取得主动地位。
本人**近代理了一个购房人与开发商就签订商品房预售合同进行谈判的案件，充分维护了当事人的合法权益。 当事人与开发商签订认购书后当日即支付了定金和**款，并提供了办理按揭贷款的材料。开发商当时并未向当事人出具《商品房预售合同》示范文本，也没有将签署的认购书交付当事人一份，导致当事人对认购书的内容都不了解。
两天后当事人对所购房屋的价格及银行贷款的利息不是很满意，于是想要解除认购书或是要求开发商给予适当的优惠。
当事人陈述，开发商通过提高地上一层正式房屋的价格而附赠地下室，地下室的价格很高。开发商向当事人明确承诺地下室的用途是住宅，但是又表示办理不了产权证。我初步判断，通常地下室的规划用途不会是住宅，开发商存在欺诈嫌疑，这将是我们谈判的突破口。

答：合同一旦签订，就不能修改。修改只有一种途径，就是双方认可可以修改的情况下才可以修改。
所以，如果开发商同意能修改，如果不同意，就不能修改