开发商售房制定认购书合法吗？签完认购后可以退房吗？

房屋认购书也称之为购房意向书，是房地产开发商在房屋正式销售前，与有意向其购买房屋的购房者签定的书面协议，是目前大部分房地产开发公司在房屋买卖中的习惯做法，如果签订认购书后不买房了定金可以退吗?
1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。
2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。
5、还有一种情况，就是房屋认购书无效的情况，定金必然要返还。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金

签了认购书不可以可以退房
退房，定金没收。
《房屋认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证，向开发商支付一定数额的定金《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》不同。《房屋认购协议书》的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。
一旦与开发商签订了《房屋认购协议书》，就会产生以下后果：
1、如果应当在约定的时间与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商就不能将《房屋认购协议书》所确认的房子再承诺给其他购房人了。假如无故拒不按约定的时间签订《商品房买卖合同》，开发商则有权将《房屋认购协议书》确认的商品房另行出售给他人，而且你无权收回交付的定金；如果在约定的签订合同时，开发商已经将认购书确认的商品房出售，则应当双倍返定金，但无权请求开发商必须将房屋销售给买方
2、在约定的时间，双方就《房屋认购协议书》确认的商品房的买卖达成协议，正式签订《商品房买卖合同》，《房屋认购书》约定的定金将根据双方的意愿转成购房款的一部分；
3、《房屋认购协议书》中双方的权利义务将转化成《商品房买卖合同》条款中的一部分。
对超出《房屋认购协议书》的《商品房买卖合同》条款双方不能达成一致，而使《商品房买卖合同》没有签订成功，视为双方均没有违约行为，房屋开发商应当将定金如数返还。
如果《商品房买卖合同》签订成功，买方从认购人变成了购房人，购销双方就形成了商品房买卖的权利义务关系。

购房人在与开发商签订《商品房认购书》后，通常都会面临如何与开发商进行谈判的问题。有的购房人在开发商售楼人员的误导或欺诈之下签订了认购书，后来发现上当了，想维护自己的合法权益；有的购房人在签订认购书后，因为自己的原因反悔了，不想与开发商签订商品房买卖合同；有的购房人则是希望开发商给予自己更多的优惠。不管是哪种原因，购房人如果不能在认购书约定的期限内与开发商进行协商，签订正式的商品房买卖合同，就面临购房定金被开发商没收的风险。在这种情况下，购房人应当怎么办呢？ 由于已经签订了认购书，如果购房人在认购书约定的期限内不积极与开发商就签订正式的商品房买卖合同进行磋商，那么开发商就会以购房人违约为由没收定金。购房人无疑白白损失了数额不小的定金。开发商不是慈善家，追逐高额利润是其的本性，购房人只能通过法律手段来维护自己的合法权益。购房人应当在认购书约定的期限内与开发商就签订商品房预售合同进行磋商，在协商的过程中充分了解开发商及所购房屋的状况，掌握对自己有利的信息和对开发商不利的信息，充分利用开发商的缺陷，在谈判过程中取得主动地位。 本人**近代理了一个购房人与开发商就签订商品房预售合同进行谈判的案件，充分维护了当事人的合法权益。 当事人与开发商签订认购书后当日即支付了定金和**款，并提供了办理按揭贷款的材料。开发商当时并未向当事人出具《商品房预售合同》示范文本，也没有将签署的认购书交付当事人一份，导致当事人对认购书的内容都不了解。两天后当事人对所购房屋的价格及银行贷款的利息不是很满意，于是想要解除认购书或是要求开发商给予适当的优惠。 当事人陈述，开发商通过提高地上一层正式房屋的价格而附赠地下室，地下室的价格很高。开发商向当事人明确承诺地下室的用途是住宅，但是又表示办理不了产权证。我初步判断，通常地下室的规划用途不会是住宅，开发商存在欺诈嫌疑，这将是我们谈判的突破口。 谈判时，我们首先要求开发商交付认购书一份，以详细了解认购书的内容。在认购书中第九条明确开发商向购房人出具了商品房预售合同，预售合同经双方协商已经达成一致。当事人表示当初没有注意这些条款，也没有看到商品房预售合同。这样的约定对当事人是极为不利的。 在与开发商就签订商品房预售合同的谈判中，我们认为开发商变相以住宅名义出售地下室，而且还不能办理产权证的行为违法，显失公平，并且存在欺诈嫌疑，明确提出双方不能就签订商品房预售合同达成一致，要求开发商退还定金及**款。开发商刚开始态度很强硬，表示如果当事人不能与之签订商品房预售合同将没收定金。 我们不为所动，以开发商欺诈售房为由要求其双倍返还定金，经过几轮的谈判之后，开发商为了解释地下室无法办理产权证并不是其不愿办，而是因为地下室的规划用途不是住宅。我们提出既然地下室的规划用途不是住宅，那么开发商变相作为住宅销售是违法的，更不能签订商品房预售协议了。我们对双方的协商过程进行了全程录音，开发商无法抵赖。**后开发商提出给予当事人一定优惠，通过开发商的活动，银行给予当事人极其优惠的贷款利息，并且物业公司免除了当事人几年的物业费，当事人通过谈判总共获得了十几万元的利益。 购房人应当重视与开发商的谈判，更不要忽视律师在谈判过程中的作用。 认购书中定金条款的约定对购买人本身就是不利的。双方对所购商品房的信息掌握严重不对称。开发商了解市场行情，掌握了大量的信息，对其出售的商品房更是熟悉。
消费者对所购商品房缺乏足够的了解，并且容易受到开发商的误导和欺诈，处于弱势地位。购房人本身在对法律知识的掌握上也不如开发商，同时开发商是格式合同的提供者，其通常以附件的形式制定对购房人不利的格式条款。
目前在房屋交易市场，向购房人隐瞒事实和提供虚假信息已经到了非常严重的程度。在签订认购书时开发商很少出示商品房预售合同，更不用说与购房人进行初步协商了。购房人在签合同时才能看到合同，并且即看即签，根本没有时间进行斟酌，更不用说提出异议了。在这种情况下，如果购房人不与开发商进行协商或不签订商品房预售合同定金是难以要回的。
从法律效力上看，如果开发商尚未取得预售许可证即预售房屋，购房人与开发商签订的《认购书》应当无效。因为开发商存在欺诈情形，其存在过错，应当向购房人双倍返还定金。
如果开发商取得预售许可证后预售房屋，认购书就是合法有效的，但是签订认购书后购房人也有权不签订商品房预售合同并要求开发商返还定金及预付款。 这时想提出退房的购房人，不要以“房价太高”、 “房价在降”、物业费太贵或我不想买了等为由要求解除认购书，这些理由在法律上是不能成立的。
购房人完全可以通过与开发商进行协商不能就签订商品房预售合同达成一致为由，解除认购书要求返还定金。当然理由必须是在法律上能够成立的，不能无理取闹。如提出**款的比例过高、交付房屋的时间太晚，逾期交付房屋的违约责任太轻、办理产权证的时间太晚，迟延办理产权证的违约责任太轻、房屋的交付条件太低、前期物业管理合同条款不合理，物业管理费太高及补充协议中存在对购房人不利的格式条款等等，这些都是很好的理由。
购房人可以通过采取这种围魏救赵的方式来维权。 鉴于购房人在法律知识和谈判技巧方面的不足，建议购房人**好聘请律师代为参与谈判或是咨询律师后再进行谈判，以充分维护自己的利益。