开发商送的露台安全吗?露台可否作为专有部分赠给业主？

答：许多市民在购买住宅时,也会关心一个问题,那就是顶层露台是否可以在买房时赠给业主。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称司法解释)出台后,明确界定了房屋买卖合同的“露台”认定为专有部分的组成部分,从而**终明确界定了“列入房屋买卖合同的露台”为业主专有部分的产权归属,有效地维护了业主的合法权益。
本期嘉宾:曦晖律师事务所律师 李坤案例:杨先生在市内购买了一套顶层商品房。开发商为了尽快售出顶层住宅,给出优惠条件,购买顶层住宅后,还赠送顶层露台的使用权。杨先生觉得很划算,很快就交纳了购房款。可杨先生入住时,却被开发商告知,顶层露台所有权归全体业主所有。
杨先生不明白了,既然开发商称,顶层露台的产权归全体业主所有,在没有经过全体业主同意的情况下,开发商怎么有权擅自转让不属于开发商的“产业”?那么,顶层的露台到底属不属于杨先生呢?分析:作为开发商附赠的屋顶露台,能否界定为专有部分要分为两种情况。目前,开发商附赠的露台有多种形式,一种是通过公共通道就可以到达的露台;一种是需要通过某一家人特定后门才能到达的露台。参照专有部分认定的三个条件,可以通过公共通道到达的露台不具备构造上的独立性、功能利用上的排他性,不能视为专有部分,应为共有部分,这样的露台也不能划给特定的业主单独使用,而具备上述三个条件的部分可视为专有部分。
那么,哪些属于共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物权法》第六章规定的法定共有部分,如建筑区划内的道路、绿地等,司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分,包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等,其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分。

答：其实《物权法》和以前的法律并没有本质的改变，只不过有些东西是明确了罢了。
正常情况下，你说的地方如果不能取得产权证，就属于公摊面积范围，开发商除非取得全体业主的授权，否则无权处置。
当然，其他业主不追究，那是不追究的事，但不好说那时发生的就是合法的。

答：许多市民在购买住宅时,也会关心一个问题,那就是顶层露台是否可以在买房时赠给业主。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称司法解释)出台后,明确界定了房屋买卖合同的“露台”认定为专有部分的组成部分,从而**终明确界定了“列入房屋买卖合同的露台”为业主专有部分的产权归属,有效地维护了业主的合法权益。
本期嘉宾:曦晖律师事务所律师 李坤案例:杨先生在市内购买了一套顶层商品房。开发商为了尽快售出顶层住宅,给出优惠条件,购买顶层住宅后,还赠送顶层露台的使用权。杨先生觉得很划算,很快就交纳了购房款。可杨先生入住时,却被开发商告知,顶层露台所有权归全体业主所有。
杨先生不明白了,既然开发商称,顶层露台的产权归全体业主所有,在没有经过全体业主同意的情况下,开发商怎么有权擅自转让不属于开发商的“产业”?那么,顶层的露台到底属不属于杨先生呢?分析:作为开发商附赠的屋顶露台,能否界定为专有部分要分为两种情况。目前,开发商附赠的露台有多种形式,一种是通过公共通道就可以到达的露台;一种是需要通过某一家人特定后门才能到达的露台。参照专有部分认定的三个条件,可以通过公共通道到达的露台不具备构造上的独立性、功能利用上的排他性,不能视为专有部分,应为共有部分,这样的露台也不能划给特定的业主单独使用,而具备上述三个条件的部分可视为专有部分。
那么,哪些属于共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物权法》第六章规定的法定共有部分,如建筑区划内的道路、绿地等,司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分,包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等,其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分。
此外,司法解释还专门强调,满足下列两个条件的应当认定为共有部分:不属于业主专有部分;不属于市政公用部分或者其他权利人所有。
依据:《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”

答：其实《物权法》和以前的法律并没有本质的改变，只不过有些东西是明确了罢了。
正常情况下，你说的地方如果不能取得产权证，就属于公摊面积范围，开发商除非取得全体业主的授权，否则无权处置。
当然，其他业主不追究，那是不追究的事，但不好说那时发生的就是合法的。

答：要看其产权范围（屋顶阳台一般是公摊部分分摊到住户住宅面积中去了），如果顶层阳台是作为公摊面积计入住户的销售面积中，此面积即为公共财产，开发商无权出售%7E

答：根据有关规定,露台属于共用部位,属于全体业主共有