买旧住宅怎么贷款?买二手房时的贷款流程是怎样的?

答：一、二手房一次性付清和按揭在流程的区别在于：按揭还需要去银行办理按揭手续，一次性不用。

二、二手房交易流程：

1、买卖前的产权审核：要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字；其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

2、交定金与签合同：如果看中的房子还在按揭中，定金不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管；如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”；如果没有可信赖的第三方，定金**好交由银行监管。

3、赎楼：赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭；其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

4、付首期及资金监管

5、签订买卖合同：签订书面协议时，**主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。

6、选银行和办按揭：如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

答：二手房贷款买卖流程：

1、买卖双方签订购房合同并支付**款后，到银行提出贷款申请。

2、凭身份证原件领借款合同的贷款支付凭证回单。

3、在取得《贷款承诺书》并就所抵押的房屋办理保险后，即可持资料及《贷款承诺书》、与银行签订《借款合同》等有关法律性文件，并办理公证手续，需要注意的是如果买房者已婚，需夫妻双方一起前来。

二手房贷款准备材料：

1、身份证原价及复印件（复印件买方两份；买方一份）

2、户口本原件及复印件（复印件买方两份；买方一份）

3、婚姻证明原件及复印件（复印件买方两份；买方一份）备注：婚姻证明（结婚证、离婚证、法院判决书、单身证明系民政部门开具）

4、工资证明（加盖单位公章）和个人银行流水账单（连续六个月）。（工资证明表格银行有样板可以到贷款银行索要）

5、买卖双方签订的经房产交易部门出具的评估报告。

7、买卖双方各自在贷款银行的银行卡及复印件。还有**款交易记录（**款**好在银行转账）原件及复印件一份。

答：一、签定房屋申请贷款合同
首先，是购房者和业主签定房屋买卖合同，然后由购房者打款给业主账户。
银行一般不对个人办理贷款。因此需要通过专业的房屋担保公司来办理向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件。
待贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同。当办理过房屋抵押登记和公证后，银行就会在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房者在该行的帐户上。
二、房屋按揭贷款分类
1、商业贷款
个人商业用房贷款是指贷款商业银行或住房储蓄银行向购买自营性商业用房或自用普通居住用房的个人发放的贷款。申贷人将所购房产抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。
2、公积金贷款
购房者和业主需要到银行分别开户。一般来说，业主的用于收款，购房者的用于还贷，然后找贷款按揭人（银行）办手续，然后银行会上门评估。
3、组合式贷款
指申贷人在购房时同时申请了商业贷款和公积金贷款。在申贷人在购房时申请公积金贷款的额度满足不了申贷人应该向银行的借款额度时，其差额部分贷款选用商业贷款的方式。

三、银行同意贷款通知书
银行内部各级会对申贷人审核后会通过二手房按揭贷款审批书。一般来说，二手房按揭贷款审批书上会写明银行同意贷款的金额、期限以及利率。
四、涂销和递件
涂销和递件**好同时申请，因为可节约时间。一般来说，涂销抵押就是偿还银行贷款，然后取消房产抵押登记。
产权转移申请，是指买卖双方提供资料递交房屋交易所审核，审核成功领取回执。银行通知业主拿不动产权证，打印网签合同（需提前网上预签约）后当天涂销和递件，出税单。
五、完税过户
递件申请审核成功领取回执，按规定要缴税费房屋才能过户。购房者和按揭中介在交易中心，查了套数证明，交契税，个人所得税、营业税、土地交易服务费、产权登记费，出购房发票，出回执（上面会写明出新证日期）。
六、出新证
经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后房产交易登记中心出新不动产权证。购房者带上身份证和按揭中介在交易中心，交几块钱印花税，盖了个印花税的章、核对身份证信息后，就把新不动产权证拿到手了。

七、归档
交易登记部门把档案送达市房屋档案馆归档，归档完毕并提供档案利用。购房者可用新不动产权证的登记号在房管局的网站查归档进度，查到了“档案处理完毕，可供利用”，说明已归档。
八、入押
房屋抵押登记指房屋及相关权益以一定权利价值抵押给银行。通常而言，银行及借款人关系设立后提供相关资料向房屋登记机关办理房屋其他权利的登记。
购房者和按揭中介在交易中心。要带上夫妻双方身份证及复印件、不动产权证、交入押登记费，按手印，还有摄像留影，交易中心收下了入押的资料，出回执（上面会写明出押日期）。
九、公积金放款审批
一般来说，公积金管理中心会根据购房者提供的银行与购房者所订立的抵押贷款合同进行审批放款。但是，请注意，商业贷款不需要公积金放款审批。
十、放款
根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房屋抵押登记出房屋他项权证。然后把所贷出的资金直接划入原业主在指定该行的帐户上。
十一、收房
卖买双方交接房屋，其中包括了：交钥匙，门禁卡；包括合约附带家私家电，维修基金等；办理附属房屋包括有水费，电费，煤气，有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。

答：按揭贷款借款人必须同时具备下列条件：
有合法的身份；
有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；
有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的**款；
有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；
贷款行规定的其他条件。

答：二手房是可以贷款的。

二手房买卖交易的具体流程：

买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付;

买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;

买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同,支付定金给中介公司；

答：二手房是可以贷款的。

二手房买卖交易的具体流程：

买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付;
买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;
买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同,支付定金给中介公司；
卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务;
买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7~8个工作日左右;
买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右;
买方同担保公司去房地产产权登记中心签订房地产买卖合同,递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日;
买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后啦),担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右;
买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。
二手房过户需要的资料主要是：

买卖双方身份证(原件、复印件);
卖方的婚姻状况证明(结婚证、户口簿、离婚证或未婚证明)(原件、复印件);
完税或免税的证明;
《存量房买卖合同》，必须是合肥市房地产管理局监制的合同文本，在房产局各办证大厅领取。买方需贷款的签订4份合同，无需贷款签3份;
房产证(配图需复印);
土地证(非住宅需要提供);
派出所出具房屋空户证明(住房需提供);
物业费结清证明。