按揭买房怎样划算?贷款买房要注意什么?

答：1 、可以贷多少款？
建议：商业贷款看银行审批，公积金可以先计算
“**终能贷多少款，要根据你的个人情况来看，**终结果由银行审批。”**初从中介处得知此情况时，打算买房的阿花有些纳闷，万一贷不到足够的房款，如何是好？
分析
据郑先生介绍，一般来说，如果是商业贷款，现在首套房规定**是3成，贷款7成是上限。**终审批取决于收入、银行流水、家庭情况、工作单位等，这些因素**终决定银行是否相信你具备还贷能力。
如果是公积金贷款，则要看公积金缴存额度，公积金一个人贷款**高额度是50万元，两人**高是80万元（目前无锡公积金一个人贷款**高额度是30万元，两人**高是50万元）。公积金贷款额度的审批，跟每个月的公积金额度、年龄、房龄等有关。
算账
商业贷款额度：跟申请贷款人的银行流水、收入证明等因素相关，以银行**终的审批为准。
公积金贷款额度：根据住房公积金账户内存储余额的倍数、贷款**高限额和贷款比例三个条件分别算出的**小值就是借款人**高可贷额度。（暂停发放缴存职工家庭购买第三套及以上的住房公积金贷款。）
按照住房公积金账户余额计算的**高可贷额度
计算公式为:(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×22.按照贷款**高限额计算的可贷额度
一人申请住房公积金贷款的，**高贷款额为50万元，两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，**高贷款额为80万元。
3.按照贷款比例计算的可贷额度对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买经济适用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，**款比例不低于20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，**款比例不低于30%；对购买第二套住房的家庭，**款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。
2 、选公积金贷款还是商业贷款？
建议：公积金贷款更划算
“做公积金贷款比较慢，业主希望早点拿到款项，所以想让你做商业贷款。”小宋早听说公积金贷款利率低，但究竟低多少，却没什么概念。究竟是公积金贷款还是商业贷款，哪个更划算？
分析
现在公积金贷款已经成为房贷的首选方式，原因在于公积金贷款**低，如果是首套房贷，纯公积金贷款还可以做到两成**。另外，公积金贷款的利率低，住房公积金贷款年利率5年以下的为4.45％，5年以上的为4.9％。一般来说，商业贷款贷款额度没有**高额的限制，主要根据贷款人情况决定**终的审批结果，而且办理快捷。住房商业贷款基准年利率5年以下的平均为6.704％，5年以上的为7.05％。目前广州部分银行首套房贷利率还有8.5折优惠。
算账
以购买首套房，贷款50万元为例。如果是公积金贷款，贷款10年，月供是5031.42元，利息是103770.4元。如果是商业贷款，贷款10年，利率8.5折优惠，月供是5549.14元，支付利息是165897.05元.
3 、**多点还是月供多点？
建议：余钱在手上更有主动权
在某楼盘销售中心，一对80后的小夫妻很纠结，他们两人在**终的付款方式上，有不同意见。在小田看来，老公是做生意的，收入并不稳定。因此有钱**好**多付一点，这样月供压力不会太大。而她老公却认为，**三成就可以了，钱拿在手上，就有主动权。以后如果要用钱，再找银行借钱成本可要高多了。
分析
一般来说，如果没有很好的投资方式，把手头的钱全部交给**，月供低一点当然也无可厚非。只不过，这样就手头没钱了。我们从利率的角度来分析，假如房子成交是100万元，可以贷款70万元，但实际贷款50万元就够了。如果是存银行，5年的定期利率是5.5%，公积金贷款利率5年以上是4.9%，就是说，如果把这余钱存定期到银行，采用公积金贷款，一年利率还可以赚0.6%。商业贷款利率是5年以上的为7.05％，当然定期存款利率就不够支付商业贷款成本了，但如果有其他的投资回报，还是可以考虑的。并且利率也是变化的，加上通货膨胀等因素，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。
算账
如果总房价是100万元，**是三成，如果手头有房款50万元，贷款20年，以公积金贷款为例：
如果支付五成**，那么月供是3272.22元，支付利息是285332.86元。
如果支付三成**，那么月供是4581.11元，支付利息是399466元。剩下来的20万元，如果存入银行，假定利率不发生变化，如果每五年利息计入每五年的定期存款额，那20年后的利息总额是328531.33元。
那么，少付两成产生的**终收益=20万元存银行产生的收益-多贷银行两成**产生的利息=214398.19元。
4 、哪一种还款方式更划算？
建议：适合自己的就是**好的
“等额本金还款好，还是等额本息还款好呢？”前段时间小蝈在滨江东贷款买了一套二手房，总价80万元。小蝈**终选择了等额本金还款法，“这种还款方式，第一个月还款额**高，以后会逐渐减少。这样以后压力就会越来越小。”不过，有朋友却说这是一种“先苦后甜”传统的思维方式，根本不符合现代环境了。

答：目前的房贷还款方式有两种：等额本金还款法和等额本息还款法。
1、二者相比，在贷款期限、金额和利率相同的情况下，在还款初期，等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息。但按照整个还款期计算，等额本金还款方式会节省贷款利息的支出。
2、等额本金还款方式适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项，方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。

答：人生在世，难免会有很多的第一次，第一次自己上学、第一次出远门等等，当然也可能会有第一次贷款。很多未曾申请过贷款的小白，首次贷款心情难免会是十分复杂、纠结。一来没申请过贷款，不知道自己是否能成功贷款，也不清楚办贷款有哪些环节，需要注意些什么；二来就是害怕碰到高利贷、害怕被骗。今天信用卡商学院就来和朋友们聊聊第一次贷款需要注意的方面，贷款小白可以了解下，也希望这个资料对初次接触贷款的朋友们有所帮助，让我们一起往下看吧。

1.申请贷款需要满足相关条件

要从放贷机构成功获得贷款，首先就要满足放贷机构的相关条件。一般来说，在填写贷款申请表时，会要求借款人如实填写个人身份信息，其中包括居住地、工作单位、工作证明、银行流水、信用情况等信息。不同机构、不同产品所要求的贷款条件，会有一定的差异。小额信用贷款贷款条件上要求一般较低，借款人只需满足信用记录良好，工作、收入稳定等条件即可。而如果是申请质押或抵押贷款，则除了会对借款人资格进行审核之外，还会对抵押物进行评估、审查。

2.申请材料提前备齐

通过资格审查仅仅是贷款的第一步，接下来就需要准备相关申请材料了。这个不同的贷款产品，要求提交的贷款材料有多有少，但一般个人身份证、工作证明、银行流水、个人正信报告这4样是必不可少的。这个建议提前咨询信贷经理，早做准备，以免影响贷款进度。

答：　　贷款买房需要注意如下5个问题：
　　1、不良记录者无法贷款
　　若申请贷款人因某些原因，不管是有心还是无意，只要上了银行业征信的黑名单，那么不管采用哪种方式，都不能从银行成功的贷款；
　　2、没有房权证的房屋不能贷款
　　即使有很多房地产资产，但若是没有办理房权证的的话，不能到评估公司申请评估、房管部门不给办理抵押登记，因而无证房屋不能评估贷款；
　　3、未缴纳土地出让金
　　此类土地上建设的房屋，因没有缴纳土地出让金，和集体土地上的房屋一样，房管部门不给办理抵押登记，因而不能贷款；
　　4、房龄很老的房屋
　　房龄很老的房屋建筑时间较早，有些甚至都属于危房系列，此类房银行部门有不放贷的规定，不能从银行贷款；
　　5、拆迁内的房屋
　　此类房屋当地房管部门已经冻结房产档案，不能申请价值评估，房产部门也不给办理抵押登记，因而不能从银行贷款。

答：贷款技巧：教你贷款买房“占便宜”
A:个人按揭**长贷款期限如何测算？
Q:房贷专家答：贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。比如一40岁购房人贷款，按揭合同签约之日是2013年4月15日。那么，如果该贷款人的实际生日在4月15日前，他的按揭**长期限为24年；如果该贷款人的实际生日在4月15日或之后，他的按揭**长期限为25年。
A:按揭贷款还款的主要方式有哪些？
Q:按揭贷款还款主要方式有：按月（季）等额本息还款（也称等额还款法）、按月（季）等额本金还款（也称递减还款法），以及两种还款法的多次转换。同时，还可以（部分）提前还款和减短还款期限等。
A:选择何种还款方式比较好？
Q:还款方式的选择因人而异。一般说来，收入稳定或有增长预期的购房者，适于等额还款法，这样整个贷款期的还款压力是不变的；而现有余款较多或日常收入远高于债务支付的购房者，适于递减还款法，这样整个贷款期的贷款利息会较少。当然，针对部分收入变动较大的购房者，我们建议可以分期组合两项还款法，达到既可以应对合理的还款压力，又适度的节约部分贷款利息。
A:贷款期限多长比较适合？
Q:贷款期限的选择应该因人而异。主要考虑三方面的因素：一是贷款人的可能**长按揭贷款期限；二是贷款人的自身状况，如积蓄、日常收支、还款压力等；三是适度关注宏观经济情况，如经济降息期或加息期等。一般说来，在自身条件允许下，经济降息期，应适当延长贷款期限；经济加息期，应适当减短贷款期限。
A:房贷收付比例和利率方面有什么变化？

答：一、付全款的优点
1、一次性付清，省钱省事
一次性付清，从长期来看，是省钱又省事啊，可以免去各种手续费、银行利息等，而且还可以跟开发商砍价，进一步省钱，也不用因为贷款而跑这里跑那里，省了一些麻烦事。
2、无债一身轻
付全款后的日子没有房贷经济压力，不用每个月再为房贷操心，可以去进行其他的金融投资。同时也节省了时间，不必进行任何资信认证、贷款审核等，今日事今日毕。
3、转手更容易
从投资角度说，付全款买的房子再出售更加方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房产抵押。
二、付全款的缺点
1、资金压力过大
如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许会影响消费者其他投资项目。
2、投资风险有点大
除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人一般无法达到。