住宅选型有哪些?买二手房怎么选：住宅选择有讲究

答：在现代家庭消费结构中，用于购房的消费所占比例**大。要想购置一处好房产，那么在前期的看房选房阶段就要对房屋进行细致甄选，其中朝向、隔音、楼层、户型这四个方面购房者需要着重注意。下面我们一起来看看吧。

一、先来看朝向

房屋朝向是指采光面**大的方向，一般主阳台是每个单元的**大采光面。普遍来讲，坐北朝南被公认为朝向**好的房屋，但条件所限时，我们还是可以选择以下朝向（按优劣顺序顺次排列）：东南、东、西南、北和西。

虽然北向和西向的房屋接受日照的时间比较少，但是只要有2－3小时接受日照，就会消除房间内湿气、杀灭细菌、调节室内温度。

二、看隔音效果

房屋的隔音效果也是很多人看重的，因为隔音要是不好将会影响到我们的日常起居。如果墙体厚度不够，楼上冲厕所、掉筷子、隔壁小孩子的哭闹声都能听得一清二楚。

因此，可以在入夜或者周末时间段来看房，留意房屋的隔音情况，另外可以侧面向邻居来打听房屋隔音效果的好坏。

三、五方面看楼层

01、采光及视野情况：

楼层越高，房屋的采光和视野就会越好，低楼层的阳光和视野会被周围的建筑物和树木遮挡。

02、生活的便利程度：

答：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。
　　多层房屋
　　多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。
　　高层房屋是指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。
　　人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多，
　　高层房屋(指15层以上、24层以下的建筑体)因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。
　　超高层房屋是指超过24层的建筑体。超高层房屋楼面地价**低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市**(**大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(**充分地发挥景观资源的作用)。
　　根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4-6层为多层住宅；7-10层为小高层住宅（也称中高层住宅）；10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。
　　使用率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72-75%，板楼在78-80%。
　　建筑质量比较：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好，折旧年限长。
　　房型构造比较：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易隔开装修；高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易带来不便。
　　按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。物业管理收费：多层少于高层。

答：1.结构总说明中无关于使用荷载的内容。
不利于控制装修及改造时的荷载，以致在改变用途后还不知道结构已超载。应在图纸上注明按国家规范及结构计算书的选用荷载。
2.结构设计总说明中不注明结构设计的基准期。
结构的安全度是随时间而变化的，不注明结构设计的基准期就分不清结构设计工程师应负的责任期限，应按《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）规定加以注明。
3.伸缩缝的间距及宽度不符合规范的规定，后浇带的间距及做法不正确。
当有抗震设防要求时，如伸缩缝过窄，则在地震发生时缝两侧的结构会发生碰撞，反之，伸缩缝的间距过大，后浇带的间距及做法不正确，又易造成结构开裂，应按规范的要求加以合理的设置。
4.承重墙、柱布置过密，造成浪费。
应参照成功的工程经验，合理地进行结构布置。如选用的结构材料不当，不但造成浪费而且还会留有安全隐患。应合理地选用结构布置方案，并注意采用新技术、新材料，降低工程造价。
5.图纸上注明的钢筋搭接、锚固等构造要求不随混凝土强度等级变化而变化，不符合有关技术标准规定。
通常高层建筑的混凝土结构强度等级下部较高而上部较低，如果只采用单一的钢筋搭接及锚固长度，要么不符合规范的规定，留有安全隐患，要么造成浪费。
6.对构造要求交代得不够全面细致。
图纸中不注明就意味着可以随便做，造成了施工的随意性。应加强学习，不断积累工作经验，力争将图纸表达得全面细致。
7.在进行边设计、边施工的工程项目设计时，对整体结构把握不当，或由于建筑方案变动及其他专业所提供的资料不全，造成下部结构设计欠妥，甚至不符合规范的要求。
遇到边设计边施工的工程项目时，建筑及其他专业的设计应同步跟上；另外，在进行下部结构的设计时应适当留有安全余地。
8.对混凝土中碱集料反应的认识不足，造成混凝土结构开裂。
用于外露结构，地下室及基础工程的混凝土，在配制时宜采用A种或B种低碱活性集料，优选低碱水泥，混凝土的碱含量不得超过5kg/m³，当采用C种碱活性集料配制混凝土时，应采用低碱水泥及碱类外加剂，混凝土的碱含量不得超过3kg/m³。

答：一、二手房的核心仍然是地段

都说买房看地段，二手房更是如此，很多人买二手房的主要原因之一就是方便，就是为了能离上班地点更近些，每天多睡几十分钟。而且不管是出于自住还是投资的目的，市中心的房子保增增值能力都更强，抗跌性更好。虽然市中心房子楼龄比较长，但是相比郊区二手房价值会更高。

二、看房要注意看以下这几点

1、漏水，外墙渗水严重，会影响墙体的坚固性。对于一些楼龄比较长的房子来说，看房的时候要留意天花板是否有明显的水渍，就算后期粉刷过，也肯定和周边颜色有差别，比较容易看出，阳台是顶层漏水多发地，看房的时候尤其要注意。

2、墙面情况，要留意墙面是否有墙体裂痕。

3、厨房的管道，一些破旧的老小区，天然气管道用的时间比较长，可能有些损坏，要仔细查看。

4、房子的采光问题，如果想要更全面了解房子采光是否充足，一天可以选择上午和下午2个时段来看房。

5、房屋噪音，除了看是否靠近街道或者铁路，有些楼龄比较大的房子，楼道隔音做的也一般，有时候在房子里都能清晰听到外面上下楼梯的脚步声，所以看房的时候不妨多留个心眼。

答：买房需要考量：
目的
在购房前，消费者一定要考虑明白为什么买房，是自住、改善住房条件，还是作为投资？如果是自住，可选择交通、生活设施比较便利的小区或二手房；如果是改善住房条件，就选择大户型；而若是投资，则还要结合当下的经济状况。
位置
房产是非常个性化的，位置永远是决定其价值的关键因素。因此，购房者一定要根据自己的目的选择不同位置的房产，比如选学区房、市中心房还是地铁沿线房？如果为了孩子上学，当然要选择学区房，而且由于其地理位置的优势，投资价值也相对较大。
户型
一般来说，如果是作为投资的话，建议选择小户型。如果是改善生活条件，当然要选择大户型。不过，小户型住宅是**近住宅市场上推出的一种颇受年轻人欢迎的户型。年轻人参加工作后，在经济能力不太强、家庭人口不多的情况下，购买小户型住宅不失为一种明智的过渡性选择。但在购买小户型住宅时应注意，功能布局要合理，如何能在不大的面积内营造一个舒适的空间，是购买小户型的关键。另外，在一个整体楼盘中，许多小户型房多分布在楼体的北面和边角位置，采光和通风的条件不好，而且离电梯间比较近，易受干扰，购买时需注意这些问题。

答：二手房若是正常过户的话，按相关规定则需要缴纳以下费用：
（1）营业税：税率5.55%，由卖方缴纳，同时规定：
若是转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收营业税；
若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收营业税；
若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅，则免征营业税；
如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收营业税；
（2）个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳
征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。
如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；
任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；
另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
（3）印花税：税率1%，买卖双方各半，不过至今国家暂免征收。
（4）契税：基准税率3%，优惠税率1.5% 和1%，由买方缴纳，同时规定
若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%；
若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；