房地产企业在销售自建房产应交哪些税?营改增后房地产开发企业要交哪些税?

一、房地产开发商都需要缴纳哪些税
1.契税
建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。
2.营业税
自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。
3.城市维护建设税和教育费附加
在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。
4.城镇土地使用税
房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。
年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额
土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
5.房产税

一、基本税种：

　　1、营业税按营业收入5%缴纳;

　　2、城建税按缴纳的营业税7%缴纳;

　　3、教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳;

　　4、地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳;

　　5、土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳(按增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的，分别适用30%，40%，50%，60%等不同税率);

　　6、印花税：建安合同按承包金额的万分之三贴花;购房合同按购销金额的万分之五贴花;帐本按5元/本缴纳(每年启用时);年度按“实收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳(第一年按全额缴纳，以后按年度增加部分缴纳);

　　7、城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳(各地规定不一，XX元/平方米);

　　8、房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳;

　　9、车船税按车辆缴纳(各地规定不一，不同车型税额不同，XX元/辆);

　　10、企业所得税按应纳税所得额(调整以后的利润)25%缴纳(2007年分档计算：3万元以内18%，3万元至10万元27%，10万元以上33%);

　　11、发放工资代扣代缴个人所得税。

　　除2002年1月1日以后办的企业的企业所得税向国税缴纳外，其他税收都向地税局申报

要涉及契税、印花税、土地使用税、增值税、土地增值税和企业所得税

一 取得土地环节

开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

1、契税

应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%）

2、印花税

应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

印花税税额=土地使用权出让合同金额×5‱

二 建设开发环节

取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

1、土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

2、印花税

常见的合同如下：

房地产企业销售开发产品的税会处理分析



房地产企业一般采取预售方式销售开发产品，从商品房预售到商品房交付要经过一段时间，在此期间需要交哪些税、如何纳税申报、会计如何核算等许多问题困扰着许多财务人员，本文对这些问题进行梳理和分析，以期对实务工作有些许帮助。



一、预收房款时的税会处理



（一）增值税及附加的税会处理

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，不管是一般纳税人还是小规模纳税人，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。计算公式为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加是附加税费，随着增值税的缴纳而缴纳。

《企业会计准则第14号—收入》（财会[2017]22号）第四条规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品（或服务）控制权时确认收入。取得相关商品（或服务）控制权，是指能够主导该商品（或服务）的使用并从中获得几乎全部的经济利益。据此，由于房地产企业与购房者签订《商品房预售合同》后，购房者并未取得该商品房的控制权，企业收到的预收房款不满足收入的确认条件。所以，企业在会计处理上不确认为收入，而是通过“预收账款”进行单独核算，借记“银行存款”，贷记“预收账款”。预缴增值税时，借“应交税费—预交增值税或简易计税”，贷记“银行存款”

房地产开发企业预缴增值税附加时，借记“应交税费—应交城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加”，贷记“银行存款”。



（二）土地增值税的税会处理

根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十六条的规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。

根据《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）的规定，转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。计算公式为：应预缴税款=（预收款-应预缴增值税税款）×土地增值税预征率。

房地产开发企业预缴土地增值税时，借记“应交税费—应交土地增值税”，贷记“银行存款”。





（三）企业所得税的税会处理

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。此时会计上没有计算损益，而所得税上要计入纳税所得，存在税会差异，企业所得税汇算清缴时通过A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》进行纳税调整。

房地产开发企业取得预收房款，按照预计毛利率计算应纳税所得额后预缴的企业所得税，借记“应交税费—应交所得税”，贷记“银行存款”。



二、商品房交付时的税会处理



（一）增值税的税会处理

商品房交付给客户时，企业发生增值税纳税义务，一般纳税人采用一般计税方法要计算增值税销项税额，采用简易计税方法的一般纳税人和小规模纳税人要计算应纳税额。

商品房交付给客户，商品控制权发生转移，会计上满足收入确认条件，“预收账款”要转入“主营业务收入”，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”、“应交税费—应交增值税（销项税额）或简易计税”



（二）土地增值税的税会处理

房地产企业交付商品房时，如果满足土地增值税的清算条件，要按照土地增值税的清算政策进行清算；不满足清算条件的，等到满足条件时再清算。

预收账款时已预交的土地增值税，计入了“应交税费—应交土地增值税”借方，交付商品房按照会计准则规定已满足收入确认条件，需按照结转的收入金额比例，借记“税金及附加”，贷记“应交税费—应交土地增值税”。



（三）企业所得税的税会处理

案例：2018年6月，出于城市规划建设的需要，甲房地产企业与当地政府配合，采用“拆迁还房”的方式进行城中村改造项目开发。城中村中有一家企业的职工宿舍，村民和企业把原有房屋交给甲企业，甲企业负责住宅开发建设。该项目占地15000平方米，总建筑面积32000平方米，可供销售面积30000平方米，建设完成后可供销售面积的6000平方米用来安置村民（与原拆迁面积相等）、4000平方米给予企业作为职工宿舍（也与原拆迁面积相等），剩余20000平方米甲企业自行销售。该项目2019年5月完工，6月开始销售，当月销售完毕，销售单价1万元/平方米，销售总额2亿元，开发成本4500（不含税，不考虑取得的进项税额）万元，其中土地征用费及拆迁补偿费为0元、前期工程费500万元、建筑安装工程费3000万元、基础设施建设费200万元、公共配套设施费300万元、开发间接费300万元，向某公司借款利息200万元（不超过金融企业同期同类贷款利率）。对于此类“拆迁还房”业务，甲房地产企业如何进行税会处理？被拆迁户又会涉及哪些税？本文进行梳理和分析。（本案例为了计算简便，假设不考虑印花税、契税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等小税种的影响）。



一、甲公司的税会处理



（一）甲公司的税务处理



1、增值税

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第一条规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税。第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。第十一条规定，有偿是指取得货币、货物或者其他经济利益。



《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。第六条规定，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。



《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。



根据以上规定，甲企业销售20000平方米住宅取得销售额2亿元，应该缴纳增值税；甲企业返还所开发住宅给企业和个人的住宅，是为了取得土地使用权，所以这种返还是有偿的，返还的10000平方米住宅按住宅单价折算的销售额1亿元，也应该缴纳增值税。



这里存在一个问题，这1亿元，是否可以在计算增值税销售额时予以扣除？



根据以上税收政策规定，计算增值税时，“向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用”以及“向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用”可以从销售额中扣除。扣除土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；扣除向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用应取得拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。



甲公司在政府主导下，通过“拆迁还房”方式取得拆迁户的土地使用权，然后以自己名义立项开发住宅。其中，土地使用权不是通过土地储备中心收储，再通过“招拍挂”出让土地，甲公司无法取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，不能从销售额中扣除。那么，能否通过签订拆迁补偿协议，作为拆迁补偿费用予以扣除呢？我们认为，固然拆迁补偿费用可以从销售额中扣除，但拆迁补偿费用和土地征用费用是不同的，甲公司立项开发住宅，必须要取得合法土地使用权，仅依据双方签订的补偿协议和支付的拆迁补偿费用无法证明甲公司取得了土地使用权。因此，我们认为，甲公司应取得被拆迁户自行开具（被拆迁企业）或代开（被拆迁个人）的增值税发票，作为取得土地使用权的凭据，同时，如果取得了增值税专用发票，发票所载进项税额可以抵扣销项税额。



案例中，销售20000平方米住宅销售额=20000×1=20000万元，返还拆迁户10000平方米住宅的折算销售额=10000×1=10000万元，应纳增值税销项税额=（20000+10000）÷（1+10%）×10%=2727万元。甲公司取得某企业开具的增值税专用发票，取得进项税额=6000÷（1+5%）×5%=286万元（假设是自建老项目）。个人销售自建自用的住宅，免征增值税，税务机关只能为其代开增值税普通发票，甲公司得之，不能抵扣销项税额。因此，甲公司应纳增值税=2727-286=2441万元。