半吊子:
看政策,如果一切如常,二十年后的国内房产市场,和现在的香港类似
2017/6/29
东海浪子:
悬赏问题是个好创意。一个每年大喊房价是对空军的大规模的屠杀的狂徒,可以数钱数到手抽筋。但是在这样的问题面前,我相信他的神衣一定会哗然落地。真神伪神,在思想交锋的格斗场上,瞬间可以区别开来。我相信,如风将诞生真正的新神。 切萨皮克兄的这个悬赏帖是被我激出来的。他本来悬赏10元。我说如果200元,我愿意试试。我希望年轻朋友们都来挑战,把这个问题答深答透,不要辜负了切萨皮克兄的好心和美意。 从群众中来,到群众中去。老毛的经验值得记取。有一个建议:每个朋友答问题时请把自己的方法,论点,范围,时限,交代清楚,这样也可以避免混乱和武断。
2017/6/29
汉唐:
20年可能是上海这类城市**后的一段上升周期,之蓝说中国的题目大了,实际上不同区域是不同的,分化的,周期都不同,俺不会对自己把握不大的区域说话,过些天说说上海好了。希望有想法的、有见地的多说说。 我们单位老板目前愿意在地产业务这块投入NN亿,资金充足,作为开发商,我这块是做前期的,这个题目也没有想好呢,当然这里是说个人房市领域~更有趣、更难做。
2017/6/29
东海浪子:
这是一个内涵和外延都极其宽厚的问题。时间跨度又是20年。我先起个头吧,看看能不能开阔一下大家的思路。
先谈模式。现在的模式能否继续。要先搞清现在的模式是什么?他的局限性在哪里?
再谈时限。20年对房地产来说可以是一个完整的周期。20年内,房产税肯定已经开征了。讨论问题不应该避开这个问题。
人口拐点。人口是从宏观上决定房价走向的。中国的人口拐点在**近两年已经出现了。不管怎么推行2胎政策,逆三角形的人口构成无法改变。
城市化进程中途半端。政策的开放程度直接影响房价走向。雄安规划值得注意。
今后20年,人民币国际化将是一个大事件。短期受阻,长期必然放开。政府意志将受到考验。
GDP增速已经下降。投资增发M2拉动经济的模式必须改变。增量经济将转变为存量经济。如何实现内需主导可持续发展的转型成为重要课题。 可涉及的方面可以很多。
目前先提以上几点。 个人认为上海楼市的现状是扭曲的。今后不排除出现每平30万,核心地段50万的高端房。但是远郊的高端房已经预支了今后至少十年的涨幅。这种扭曲必然会得到纠正。在纠正过程中,找对投资方向,可以得到不菲的收益。如果见房就买,不考虑自己的承担能力,会吃药的。 汉唐说的房地产开发和普通老百姓的购房投资不是一个问题。房地产开发今后会向精细化,个性化,专业化方面发展。这个市场是没有穷尽的。但跟我们目前考虑的老百姓购房投资不是一个层次的问题。 希望大家都来谈谈自己的看法。
2017/6/29
汉唐:
可能不按题目扣题说哈,有时候,可以从**朴素简单明了的作为切入点,这样基本的不会跑偏,然后各类如供需、货币金融、经社、城市、人口和政策等分析。
拿我们正在某个强三线城市里做的老城大范围城改的滚动开发大项目来看问题,商业部分先不说,
住宅部分,动迁安置和
商品住宅开发,这种地方,从**早的千把块、2千块起步,到现在的7、8千,我研究的兴趣都不大。 为什么我觉得不用去多研究?因为事实清楚,这类农民进城、老市民改善居住的城市,人口增速一般,土地供应跟得上,房价就是成本和购买力上升的同步反映。 贷款、利率、**等对其有影响,经济发展、城市发展对其有影响,中国货币供应的快速增长,对其成本和购买力增长有影响~但比大城市影响缓和。
第一阶段的农民进城和城市居民居住改善的一大波目前还没结束,未来十年可以继续表现较好。 这种三线强的城市,未来房市态势可能更趋缓,但是土地成本和购买力至少会正常上升,房价总体还会一步步抬升(可能不多)。土地其实较长一段时间不会多稀缺、成本太贵。