预售房在哪买房好呢？谁能说说呢？

答：一、期房：不对等的风险
1、优点：
1) 由于先期购买，销售工作刚刚展开，一般开发商能提供较多的房源，购房者选择余地较大；
2) 期房价格一般比现房价格优惠。房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要2到3年的时间，甚至更长，为了及时收回资金和减少资金压力，开发商一般会让利销售。所以很多“炒房族”一般都选择购买期房，卖出现房，获取中间差价；对于投资者来说，期房增值空间大，购买时的价格往往低于现房时的价格；
3) 购房者可以随时了解施工情况，了解房屋构造，有问题可以及时跟开发商协商。
2、缺点
1) 购买风险较大，购房者仅仅看了模型中的绿地景观、整体规划、户型等方面就决定买房，到工程完工后，很有可能发现房子和想象中差距较大，在房屋面积、共摊面积上也有可能出现纠纷；
2) 如果开发商在交房前遇到其他因素停工或者倒闭，购房者将成为**大的受害者；
3) 期房合同上写明的交房时间往往都会逾期，不管是开发商原本就有意欺骗还是其他客观原因，都将给购房者带来不便。

答：注意一：签订认购书、缴纳定金
首先，需要确认到认购书中的“定金”二字，区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定适用于定金的法律规定，即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用，它只是起预订作用，叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
在此建议购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
其次，一般在实际交易的过程中，开放商提供的都是格式合同，写的都是“定金”，购房者一定要注意。

答：
　　一、知己知彼，百战不殆

　　实践中曾出现开发商利用集体土地开发房地产、开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置抵押等情况，严重侵害购房人的权益。为此，相关法律法规对于开发商的售楼资格作了若干限制，即开发商作为预售人，应当以书面方式向预购人明示事项，使预购人能够较为全面真实地了解商品房预售的信息，说明开发商在国有土地使用权的取得、商品房小区规划的确定和商品房预售前的开发等过程中，都较为规范，没有出现在建工程抵押的情况，对商品房后期建设与管理也有明确的计划，购房者大可放心与之谈判。
　　


　　二、看清“ 内部认购 ”的真面目


　　商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。

答：如访问当地房地产信息网站可以了解当地的的房地产项目是否已领取预售许可证；
(2)直接向所购物业所在地的国土分局了解物业的预售批准情况；
(3)要求发展商出示《房地产预售许可证》。但须留意的是有此证并不意味着全部楼盘都可以放心购买。对于某些分期开发建设的楼盘，开发主管部门会根据工程建设的具体情况，分期发放预售许可证；同时亦有些预售许可证只对某一栋综合楼的某些楼层批准预售。《房地产预售许可证》中已详细注明了可预售房地产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息。在购买前必须认真核对所购买房地产的栋号、楼层、名称等是否与许可证上注明的内容相符。

答：一、申报条件：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；

3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

二、申报材料：

1、《企业法人营业执照》（验原件交复印件）（1份）；

2、《房地产开发企业资质证书》（验原件交复印件）（1份）；

3、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》（验原件交复印件）（1份）；

4、《国有土地使用权证》（验原件交复印件）（1份）；

5、建设项目立项批准文件（验原件交复印件）（1份）；

6、规划设计方案和主要楼层或户型平面图、剖面图（复印件）（1份）；

7、已完成基础以上的的部分工程质量验收合格证明（验原件交复印件）（1份）；

8、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（复印件）（1份）；

9、商品房预（销）售方案（方案中应说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容）（原件）（1份）；

10、商品房预售资金监管协议（验原件交复印件）（1份）；

11、建设行政主管部门出具的符合预售条件的工程进度证明（原件）（1份）；

12、商品房预售许可审批表；

答：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：
第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。