为什么房贷按揭利率只有5.45%?房贷利率1.15和5.5%有什么区别，怎么换算?

答：5年期以上的贷款利率都是一样的，现行利率为年息5.4%，而银行的贷款是以剩余的贷款本金计收利息的，也就是说，同样的贷款金额，贷6年、贷10年、贷20年、贷30年，第一期还给银行的利息都是一样的，只是贷款年限不同平摊到每个月应还的本金就不一样，时间越短，每个月还给银行的本金就越多，从第二个月起，还给银行的利息就有了差异。
假设一份6年期和一份30年期的贷款本金相同且都是到期还本，每月还息。那么第一份贷款还完前的6年中，每个月支付的利息和贷30年期的贷款每个月支付的利息是一样的。

答：基准年利率五年以上4.9%,但贷款利率是根据当地政策，银行规定，借款人资质等多方面因素而定的，你这个利率是基准年利率上浮了10%。

答：重磅！8月25日，房贷利率迎来历史性改革，央行发布新规，中国房贷利率将参照**新LPR市场利率进行制定：



首套房贷款利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套房贷款利率不得低于LPR加60个基点（bp）。



从此按揭贷款以“贷款基准利率”为标尺的时代彻底结束了！我们**熟悉的数字基准利率4.9也跟着落幕了，下面楼叔将对此次贷款利率改革进行详细解读！



楼叔敲黑板：什么是LPR利率？与基准利率的区别是什么？



LPR利率即贷款基础利率，是商业银行对其优质客户执行的贷款利率，其他利率可在此基础上加减基点生成。



我们之前用的衡量标准叫央行基准利率4.9%，利率上浮10%，是指提高的幅度，是一个相对的量。



如今执行的叫基础利率，加减基点是一个绝对的量，二者是有区别的。



例如：基准利率4.9%，利率上浮10%，就变成了4.9%*（1+10%）=5.39%，即利率增加0.49%。

因为1个基点（bp）=0.01%，所以上浮10%也就加了49个bp。







了解完**基本的央行基准利率和LPR基础利率后我们再来解读中国人民银行公告〔2019〕第16号。



为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：




一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以**近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。



政策解读：首先我们来看政策之前赤峰的房贷利率政策，基准利率4.9，为坚持房子是用来住的不是用来炒的政策不放松，赤峰执行首套房上浮10%年利率5.39厘，二套房上浮20%年利率5.88厘。



如今的利率算法是近一个月LPR基础利率+基点，LPR基础利率是以全国银行间同业拆借中心为贷款基础利率指定发布人。每个交易日根据各报价行的报价，提出**高、**低各一家报价，对其余报价进行加权平均计算后，得出贷款基础利率报价的平均利率作为LPR基础利率。



所有以后的个人银行贷款不同的时间，LPR基础利率也是不一样的，根据市场报价定房贷利率更接近市场行情，同时加点数值和之前的利率上浮很相似，为了降低贷款风险对个人信用不好的或者资质差的客户进行不同的加点，赤峰已经有银行开始实施系统自动测评客户资质，对资质差的进行上浮。



例如：12月1号签订合同，LPR利率执行11月20**新公布的LPR利率，以此类推。

答：
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第一，中国房地产的市场规模有多大？



今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。



我们要回顾一下中国房地产这20年的总量是怎么增长的。在1998年和1999年的时候，中国房地产一年新建房的交易销售量实际上是刚刚达到1亿平方米。在1990年之前，中国是没有商品房交易的，那时候一年就是1000多万平方米。从1990年后开始有了房地产业，启动了开发商土地批租、老百姓买房可以按揭贷款等市场化改革，到1998年、1999年的时候达到了1亿平方米。



随后10年，从1998年到2008年，这10年里涨了6倍，实际上原本可能涨到8倍，10年翻三番。因为在2007年，销售量本来已经到了差不多7亿平方米，2008年全球金融危机发生了，在这个冲击下，中国的房产交易量也下降了，萎缩到6亿平方米。总之，前10年6亿平方米。



后来又过了5年，到了2012年前后，房地产的交易量翻了一翻，从6亿平方米增长到12亿平方米。从2012年到2018年，又增加了5亿平方米。总之在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。



那么今后的十几年会怎么走，是保持现状17亿平方米一年，维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？



我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。



中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番。有四个原因：



一是城市化。在过去20年里，中国城市人口在增加。中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，这是城市化过程中城市人口扩张，不仅是农民工进城市，还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之间迁徙。总之，城市人口的大幅度增长，城市规模的扩大带动了房地产业的增长。

答：说到贷款利率这个词我想大家应该都不陌生，大家可能到现在都没有买过房子，但至少都跟银行打过交道。在银行存钱有利息，贷款同样也存在利息，银行它也属于一个盈利性的组织，银行大部分的收入来源都是贷款利率和存款利率的差额。所以贷款的利率远远高于存款利率。
目前在咱们国家5年以上的贷款利率是4.9%，1-5年的利率是4.75%，1年以内的贷款利率是4.35%，在这里我们讨论的是购房贷款，所以5年以内的贷款利率先不考虑。
我们今天谈谈贷款的基准利率，目前的房贷的基准利率是4.9%，前段时间首套房贷款利率优惠政策取消了，在取消优惠政策之前如果是第一次贷款买房的话可以享受基准利率的8.5折的优惠政策，相当于贷款利率只有4.17%，
有的地方可能优惠政策还要大，地方不同优惠幅度都不一样，后来又传出二十家银行干脆停止发放购房贷款的消息，紧接着是二套房贷上浮标准也要调整为20%，有的地方甚至首套房都要上调10%，上浮20%是什么概念，就是基准利率的1.2倍，贷款利率就变成了5.88%，大家听到上的数字或许没有什么感觉，我们举个例子大家就会明白差别还是很大的。
以首套房为例，贷款100万贷30年按基准利率计算每月还款额为5307元，如果按8.5折优惠政策计算每月还款额为4872元，一个月相差435元，一年相差5220元，30年相差156600，这仅仅是按100万来计算，如果是贷500万或1000万呢？如果首套房贷款利率再上浮10%呢？差距就会越来越大。
去年国家全面宽松的购房贷款政策让楼市一路攀升，成交价格和成交量都创出历史天量，产生这种量价齐生的状况和购房贷款宽松的政策有很大关系，因为贷款利率低，贷款买房比较划算，能有资格的买的都贷款买房了。
随着国家决策层从“化解房地产库存”转变成“抑制房地产泡沫”，银行的信贷政策开始连续收紧，限贷令成为了抑制泡沫的杀手锏，不仅首套房利率标准连续提高，现在开始了提高利率的硬性措施，说明化解库存的任务基本完成，就像开发商卖房子一样，刚开始为了回笼资金，对于前期购房的客户给出种种优惠政策刺激大家来买，一旦资金缺口补上之前的优惠政策就会慢慢取消了，既可以不着急慢慢的来卖了，甚至还来个饥饿营销的手段。
本来购房贷款一直就是一种政策优惠措施，对于银行来讲，利息差是银行的主要盈利模式或者说是主要的收入来源，但是随着各种互联网金融产品的诞生普及，让银行**大的储蓄来源活期存款被余额宝等等货币基金颠覆，民间一些理财产品比银行的存款利率要高很多而且也具有一定的安全保障，让银行的吸储方式转变为各种明目的理财产品，而理财产品的利率基本在年化4到5%之间，银行正常的存款利率活期为0.35%，三年期才2.75%，两年期的2.1%，一年期的1.5%，如果4-5%的话就已经和贷款的基准利率4.9%持平了，再加上营销成本网店成本，目前的房贷利率让银行没有了利润，自然也就没有放贷动力。

答：房贷，也被称为房屋抵押贷款。房贷，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
　　住房贷款
　　个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。委托贷款
　　个人住房委托贷款指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。也称公积金贷款。
　　自营贷款
　　个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。
　　组合贷款
　　个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
　　现行基准利率 现行优惠利率调整前基准利率 调整前优惠利率
　　10年固定利率贷款8.613% 6.930% 7.953% 7.099%
　　20年固定利率贷款 8.811% 7.580% 8.121% 7.246%