房贷为什么一定要通过担保公司?买房为什么需要担保公司担保？

房产抵押从银行贷款都需要准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明等;本公司营业执照副本加盖公章、公司章程、近1-3年公司财务报表、企业银行流水、企业经营或融资用途证明资料。

要是可以提供被贷款方接受的抵押财产（不管是自己的还是他人的，合法就行），那就不用担保公司了；只有在提供不出上述财产，或者提出了但不符合贷款方要求的，才用担保公司收取一定费用后给予担保。


房屋抵押银行贷款程序：

1、需要在银行的营业机构开立活期存款帐户；

2、请按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；

3、由银行业务经办人员或指定的律师进行家访，调查所提供的资料的真实性、合法性和完整性；

4、银行审批通过后，通知审批结果，并签订借款合同；

5、视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；

6、中信实业银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；

7、请按借款合同的规定还本付息。

1、借款人没法提供符合银行要求的足值抵押物，因此引入担保公司为借款人在银行做担保。一旦逾期或欠息由担保公司承担责任进行代付。
2、那么担保公司又凭什么为借款人提供担保呢？借款人就必须向担保公司提供一些财产作为反担保措施。这些反担保措施比起银行要求的硬抵押要求就少多了，方式也更灵活多变。
3、通过担保公司担保的借款人，进一步进过担保公司的审查，控制风险更多一环，银行更容易接受。
4、担保公司介入，银行不用去办财产抵押，放款手续简单，就一个贷款合同一个保证合同。。。

一般情况下是不需要担保公司的，
在房产证出来之前，银行为了保证自身的权益，在签订购房合同以后，前期是由开发商负责担保（开发商需要交纳一定比例的保证金，以防部分业主断供影响了银行贷款质量）；
除非是开发商资质太差
需要加担保公司担保
另外一种情况是或者现在银行有一种贷款品种，
开发商通常对一次性付款的客户给予一定的折扣
针对此类优惠，
银行前期先向业主发放一笔贷款
与业主的首期款一起，一次性付给开发商
开发商给予业主优惠折扣
但此类客户开发商就不承担房产证出来之前业主断供的风险了
因此银行需要找个担保公司帮你担保
以防你在房产证出来之前断供
阁下属于哪种情况
**好向开发商询问清楚

前 言




随着房价不断攀升，一套房子动辄百万甚至千万，让大多数购房者难以一次性付清全款，而选择向银行贷款的方式购房。


购房贷款，都是以所购房屋作为抵押担保，在房屋尚未办理抵押登记之前，贷款银行均会要求房产开发商对该房贷提供阶段性的保证担保，当购房者出现“断供”，即不能按照贷款合同向银行按期还贷时，则会导致开发商为该房贷向银行承担连带还款责任，从而给开发商造成损失。

开发商承担保证责任，代为偿还了银行贷款后，开发商能否要求解除与购房者的商品房购销合同？

如不能解除合同，则开发商只能向已经陷入资金困境的购房者行使追偿权，导致实现债权周期长、费用高且存在诸多的不确定性。因此，探讨开发商可操作的救济途径有现实意义。

在本文中，笔者主要结合相关判例尤其是昆明地区法院判例，根据购房合同是否明确约定开发商具有解除合同权利的合同条款，探讨在购房者断供，开发商承担保证责任后能否解除购房合同的问题。



案例一：支持解除购房合同



昆明市盘龙区人民法院 (2018)云0103民初2735号判决

本院认为：

针对原告要求解除原、被告签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》以及被告协助原告办理撤销商品房买卖合同登记备案的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实合法，对双方具有约束力，双方应当恪守履行，合同及协议中明确约定合同解除的条件（即：若被告未及时履行贷款义务，导致原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除合同），被告未按期支付房款已然构成违约，原告作为履约方有权要求解除合同，因解除权系形成权，应当以意思表示通知送达对方之日视为解除之日，本院于2018年10月21日向被告公告送达诉状，故《商品房购销合同》、《合同补充协议》于2018年10月21日解除。



案例三：支持解除购房合同



昆明市中级人民法院 (2018)云01民终1936号判决

本院认为：

《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，上诉人与被上诉人于2013年11月15日签订《之补充协议二》，明确约定如果被上诉人未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，致使银行要求上诉人承担连带保证责任的（含部分或全部承担连带责任的情况，以银行出具的要求承担连带责任的文件为准），则上诉人有权解除合同、要求被上诉人返还房屋并配合办理购销合同解除备案手续。被上诉人自2015年1月7日起未按照合同约定履行还款义务，中国银行股份有限公司云南省分行经过催收程序后，于2016年5月3日向上诉人发出关于履行担保责任通知书，要求上诉人为被上诉人偿还拖欠的贷款本息，实际上上诉人自述其自2015年2月起就开始为被上诉人向银行按期偿还贷款本息，被上诉人亦予以认可，在此情况下，由于上诉人与被上诉人约定的合同解除条件已成就，上诉人与被上诉人于2015年9月24日签订《解除协议书》，虽是以合意的方式解除涉案商品房购销合同，但符合双方合同关于合同解除条件的约定，本院予以确认。



小结
上述案例是在合同中有明确约定，法院均支持解除合同。



案例四：不支持解除购房合同



昆明市盘龙区人民法院 (2018)云0103民初5042号判决



《商品房购销合同》补充协议约定，如被告未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，原告有权解除合同，合同自原告解除合同通知书送达被告之日起解除，被告应于合同解除之日起7日内无条件配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续，同时，被告应按购房款总额的20%向原告支付违约金。