什么是房贷资产证券化?什么叫贷款证券化

资产证券化，是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（Asset-backed Securities, ABS）的过程。
它是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。 资产证券化仅指狭义的资产证券化。自1970年美国的政府国民抵押协会，首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券-房贷转付证券，完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础上，现在又衍生出如风险证券化产品。
广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，它包括以下四类：
1、实体资产证券化：即实体资产向证券资产的转换，是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。
2、信贷资产证券化：就是将一组流动性较差信贷资产，如银行的贷款、企业的应收账款，经过重组形成资产池，使这组资产所产生的现金流收益比较稳定并且预计今后仍将稳定，再配以相应的信用担保，在此基础上把这组资产所产生的未来现金流的收益权转变为可以在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券进行发行的过程。
3、证券资产证券化：即证券资产的再证券化过程，就是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。
4、现金资产证券化：是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。
狭义定义
狭义的资产证券化是指信贷资产证券化。按照被证券化资产种类的不同，信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化（Mortgage-Backed Securitization,MBS ）和资产支持的证券化（Asset-Backed Securitization, ABS ）。

广义的资产证券化泛指以资产未来的现金流为基础在市场上发行证券的过程。传统的证券化是在资本市场和货币市场上发行证券筹集资金以形成投资资本的直接融资方式，可称之为“一级证券化”。

狭义的资产证券化（Asset-Backed Securitization，简称ABS）则是一种金融创新，特指通过发行以金融资产为基础的证券，从而对资产进行处置的过程。与传统证券化相对应，狭义的资产证券化以已生成的存量金融资产为基础，故亦称为“二级证券化”。

贷款是资产证券化的主要基础资产。贷款证券化就是将已存在的信贷资产加以组合并以其产生的现金流量为担保在市场上发行证券，其实质是将缺乏流动性的、非标准化的贷款转换成为可转让的、标准化的证券，并转售于市场投资者的过程。

内容摘要：

(1)美国“两房”是美国住房抵押贷款市场制度安排中非常重要的一部分，“两房”本身并不向购房者提供住房抵押贷款，而是通过收购储贷机构等贷款人所发放的住房抵押贷款，从而稳定抵押贷款市场，并为抵押贷款市场提供流动性，其用来购买抵押贷款的资金来源于所发行的各类资产支持证

券。

(2) 与美国“两房”不同，我国的公积金管理中心可以直接对购房者发放贷款。

(3) 沪公积金RMBS 的交易结构整体上与其他信贷资产证券化并无多大区别，只是发起机构是具有事业单位性质的上海公积金中心。由公积金中心在银行间发起资产证券化，是对原有银行间信贷资产证券化发起机构范围的重大突破。

(4) 由于公积金贷款的利率相对正常商业贷款较低，沪公积金RMBS 采用了超额抵押的内部增信方式，超额抵押产生的现金流可用于弥补因低利率贷款或因贷款违约等因素造成的回收款的不足。

(5) 沪公积金RMBS 入池资产涉及4,745 笔贷款，单笔贷款**高本金余额为87.25 万元，入池资产分散度极高。但是该款产品的加权平均贷款利率仅为3.81%，远远低于其他信贷资产证券化产品的加权平均利率，使得产品的超额利差保护较弱。

(6) 公积金贷款证券化目前仍存在一定的困难：基础资产收益率偏低，超额利差较弱；投资期限较长，发行难度很大；公积金贷款相对商业贷款规模较小。除此之外，我国资产证券化市场二级市场缺乏流动性，投资者相对单一等也是限制公积金贷款证券化大规模增长的因素，因此我们认为公积金贷款证券化虽然可以缓解部分地区公积金中心的贷款资金的不足，但短期内迅猛发展的可能性不大。

(7) 近期住建部修订《住房公积金管理条例》，并与人民银行联合试点公积金资产证券化在银行间市场发行，很大程度上透露出稳定房地产市场，“为

结构调整和体制改革创造时间和空间的政策意图”。


一、公积金贷款证券化VS“两房”MBS

沪公积金2015 年第一期个人贷款资产支持证券1 号将于2015 年12 月4 日在全国银行间债券市场发行，有市场人士将此称为中国版“两房”。本文对美国“两房”和公积金贷款证券化进行介绍，以供投资者参考。

1、美国的“两房”是什么机构？

20 世纪30 年代美国经济大萧条，超过200 万户居民丧失了房产权，贷款机构通过拍卖抵押品回收资金使住房市场遭受了沉重的打击，银行和储贷机构大量破产。针对住房抵押贷款的资金来源和保险的问题，美国政府颁布了一系列法案，并成立了相应的政府机构或政府资助企业（government-sponsored enterprises，GSE），并完成了住房抵押贷款市场的制度安排，为后来的资产证券化奠定了基础。