房贷证券化是什么意思?什么叫贷款证券化

热心网友 2019-08-16 浏览:24

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热心网友 2019-08-16

住房抵押贷款证券化(MBS: Mortgage-Backed Securitization)是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。

由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产,转换成可以在市场上流动的证券。

二战以后,世界金融领域里的创新,**引人注目的莫过于资产证券化。经过多年的发展,发达国家的资产证券化无论是数量还是规模都是空前的。美国1985年资产证券发行总量为8亿美元,到1992年8月已达1888亿美元,7年平均增长157%,到1996年又上升到43256亿美元。

住房抵押贷款证券化始于美国60年代。当时,由于通货膨胀加剧,利率攀升,使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。

同时,商业银行的储蓄资金被大量提取,经营陷入困境。在这种情况下,为了缓解金融机构资产流动性不足的问题,政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场,为住房业的发展和复兴开辟一条资金来源的新途径,此举创造了意义深远的住房抵押贷款证券化业务。随后,住房抵押贷款证券化从美国扩展到其他的国家和地区,如加拿大、欧洲和日本等。
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热心网友 2019-08-16

广义的资产证券化泛指以资产未来的现金流为基础在市场上发行证券的过程。传统的证券化是在资本市场和货币市场上发行证券筹集资金以形成投资资本的直接融资方式,可称之为“一级证券化”。

狭义的资产证券化(Asset-Backed Securitization,简称ABS)则是一种金融创新,特指通过发行以金融资产为基础的证券,从而对资产进行处置的过程。与传统证券化相对应,狭义的资产证券化以已生成的存量金融资产为基础,故亦称为“二级证券化”。

贷款是资产证券化的主要基础资产。贷款证券化就是将已存在的信贷资产加以组合并以其产生的现金流量为担保在市场上发行证券,其实质是将缺乏流动性的、非标准化的贷款转换成为可转让的、标准化的证券,并转售于市场投资者的过程。

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热心网友 2019-08-16


  9月30日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发“关于进一步做好住房金融服务工作的通知”,通知中,有一句话特别显眼,就是“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券”。



  住房抵押贷款支持证券,亦即住房抵押贷款证券化(MortgageBackedSecurities,以下简称MBS),相信大家并不陌生,2008年金融危机就是由它引起的,就是如今,至少绝大多数国家的绝大多数人仍在承受着它的副作用。



  所谓MBS,说白了就是住房抵押贷款发放机构的银行,将持有的抵押贷款资产打包,以证券的形式出售给投资者。也就是说,你的住房抵押贷款是在银行办理的,但真正的债权人可能是你的邻居阿宝。



  这么转来转去有什么好处?有,**大的好处就是“盘活存量”——中国的房屋贷款按揭余额是一个高达20万亿元的“存量”,如果以证券的形式出售,银行又有了源源不断的信贷资金。想一想也是,在不大量印钞的前提下,MBS一下就能向市场注入这么大的流动性,谁不高兴?



  正因为如此,MBS作为上世纪七十年代**重要的金融创新之一,从美国一发明就开始在世界上许多国家流行开来。但是,它的**大长处也正是其**大短处,它把金融的各个分支,把个人企业国家都绑在一根绳子上,一着不慎,满盘皆输,2008年金融危机就是在信用评级上出的问题。



  制造业融资成本高企或可下降



  中国已经是“世界工厂”,但这种制造业的优势却正在消失。其原因一是劳动力成本的快速提升,二是制造业融资成本的不断提升。劳动力成本的上升可以从员工工资中体现出来,制造业融资成本的上升可以从P2P平台畸高的年化收益率中体现出来。



  如果说劳动力成本上升不好解决,那么融资成本高企却是监管层应该也必须解决的问题。早在2005年4月,央行和银监会颁布《信贷资产证券化试点工作管理办法》,就是想解决企业融资成本高的问题,而且国开行、建行当年就发行“开元2005”、“建元2005”两只产品,但是仅百个亿的规模仅仅只是个“试点”而已。



  此次央行和银监会“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券”的前提是,步步升高的融资成本已经让中国制造业难以为继。且不说P2P平台融资成本平均达到20%,就是银行发行的投向制造业的理财产品,其收益率也达到8%左右,可见融资成本之高。



  我们假设银行通过MBS又获得了10万亿的贷款“额度”,它们会不会将这些钱贷给制造业呢?我们的回答是“只是有可能”。毕竟,中国的银行绝大多数都是商业银行,而商业银行总会以市场为导向,当钱流向其它领域的收益超过制造业的收益时,它不可能出于道义和国家利益的考虑而甘作人梯。



  有心人可能已经注意到,央行、银监会在鼓励房贷证券资本化的同时,信贷资产证券化(CLO)早已在进行之中,继宁波银行、台州银行、顺德农商行、江苏银行、汉口银行和南京银行之后,徽商银行近日成为第7家试水CLO产品的区域性银行。这些银行通过CLO获得的贷款“额度”会否成为制造业的利好,仍旧是“也许”二字。



  房地产价格的下跌又成低概率事件



  有经济学家们说,随着MBS的实施,届时将有10多万亿元人民币的资金进入楼市。这话虽然说得有点武断,但是如果按过去十年房企的利润率来考虑,从房货证券化出来的钱又进入房地产可以说顺理成章。



  在过去十年中房地产的利润率是多少?姑且不说某房企十年前1000万买地如今值50个亿的天价,仅就万科的公报来看就很说明问题。这些年万科的房地产业务营业利润率一直在25%以上,直到去年才下降为22.31%,但是就这个数字,绝大多数制造业企业也只能望梅止渴。



  在过去的许多年中,中国的房地产市场都是卖方市场。政府垄断的土地市场决定了土地的稀缺,而土地的稀缺又决定了房地产商的高额利润。反过来看,因为房地产绑架了地方财政,也绑架了中国经济,于是房地产输不起又成了政府制定政策的前提。

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